回答者：
maltague
|2016-10-11 14:20
應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
我公司開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以4,000元/M2價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬元。已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請(qǐng)問如何繳納土地增值稅。
第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額
1、購(gòu)買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元
2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500萬元
3、計(jì)算加計(jì)扣除：
（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360萬元
4、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：
因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（300＋1500）×10％＝180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
5、稅金：170萬元
扣除項(xiàng)目金額＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510萬元
第二步，計(jì)算增值額
商品房銷售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000萬
增值額＝商品房銷售收入－扣除項(xiàng)目金額合計(jì)
＝4,000－2,510＝1,490萬元
第三步，確定增值率
增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％
增值率超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％
第四步，計(jì)算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
＝1,490×40％－2,510×5％
＝596－125.50
＝470.50萬元
