城市建設(shè)住宅用地轉(zhuǎn)讓怎么進(jìn)行操作
城市建設(shè)住宅用地轉(zhuǎn)讓怎么進(jìn)行操作
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。如何使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法和有效，應(yīng)從土地使用權(quán)性質(zhì)、用途、位置、轉(zhuǎn)讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權(quán)利和義務(wù)等方面加以探討。
第一，應(yīng)實(shí)際了解土地使用權(quán)的性質(zhì)。使用權(quán)分國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。只有國有土地使用權(quán)才能進(jìn)入市場(chǎng)，即出售、交換和贈(zèng)與。但也應(yīng)了解屬國有出讓土地使用權(quán)還是國有劃撥土地使用權(quán)。國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門審核，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的省人民政府批準(zhǔn)，并補(bǔ)交地價(jià)款。出讓土地并非一定能夠轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)開發(fā)的出讓土地不得轉(zhuǎn)讓。出讓土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)分清是否改變了轉(zhuǎn)讓方土地使用權(quán)性質(zhì)。集體 土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓;除《土地管理法》規(guī)定的“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移”以及這類企業(yè)的用土地房產(chǎn)抵押后被依法處分的情形。但是在實(shí)際工作中往往對(duì)土地使用權(quán)的性質(zhì)未弄清就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。特別是土地使用權(quán)贈(zèng)與和交換。如農(nóng)村居民或原屬農(nóng)村居民現(xiàn)因某種原因棄農(nóng)進(jìn)城的，往往把自己屬集體土地使用權(quán)的宅基地作為個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，隨意出售或贈(zèng)與他人。有的未經(jīng)政府批準(zhǔn)擅自將集體土地使用權(quán)與他人調(diào)換。這樣都會(huì)給土地管理特別是集體土地的管理帶來混亂。
第二，應(yīng)了解土地使用權(quán)的用途?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以下簡(jiǎn)稱《條例》規(guī)定“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。如土地使用者取得土地使用權(quán)時(shí)屬工業(yè)用地，實(shí)際開發(fā)為商品房，那么該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續(xù)。再有受讓人和轉(zhuǎn)讓人使用土地的用途不能擅自改變，因?yàn)椴煌猛镜耐恋氐貎r(jià)差別很大，可以是十倍以上，如工業(yè)用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競(jìng)標(biāo)拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數(shù)的土地已按城市建設(shè)規(guī)劃或集鎮(zhèn)規(guī)劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個(gè)人耍小聰明，明明實(shí)際用地為商業(yè)，但在轉(zhuǎn)讓時(shí)說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產(chǎn)就流入了單位和個(gè)人的腰包，國家和政府資產(chǎn)流失。
第三，應(yīng)了解土地使用權(quán)的位置。影響土地價(jià)格的因素一般分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素只是決定土地價(jià)格的基礎(chǔ)，而區(qū)域因素對(duì)土地的價(jià)格產(chǎn)生決定性的影響，主要是指土地所處地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量等等，不同位置的土地價(jià)格可以相差幾倍到幾十倍。因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)根據(jù)不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價(jià)值。
第四，應(yīng)了解原土地出讓合同及其附屬記載的權(quán)利和義務(wù)，尤其要注意帶限制性、制約性的內(nèi)容。因?yàn)榧词棺詈蟮耐恋厥茏屓耸欠裨敢饣蛴袩o約定，原土地出讓合同及其附件所載原土地受讓人的權(quán)利和義務(wù)，在土地經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓后仍完完全全地轉(zhuǎn)移其最后的受讓人?！稐l例》規(guī)定：”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”。因此，最后的土地受讓人應(yīng)了解原土地出讓合同中及其附件記載的權(quán)利和義務(wù)。
第五，應(yīng)了解土地的建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。包括土地的用途、建筑密度、容積率及公共配套設(shè)施的要求。因?yàn)楦鶕?jù)城市建設(shè)規(guī)劃，各地塊的用地功能、建筑密度、容積率及公共配套設(shè)施的要求有所不同而且是確定的，不能隨便改動(dòng)。不同標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)要點(diǎn)決定了土地的利用率、開發(fā)建設(shè)成本及利潤(rùn)的大小。因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，受讓人應(yīng)當(dāng)綜合考慮和評(píng)估上述因素，才能衡量土地價(jià)格高低和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)。
第六，應(yīng)了解土地的轉(zhuǎn)讓年限。《條例》規(guī)定“土地使用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。因此，受讓人應(yīng)當(dāng)明確轉(zhuǎn)讓人原出讓土地的使用年限，不能以土地法規(guī)定的最高年限來確定給其受讓人，如果原出讓合同的年限已屆滿，則應(yīng)重新簽訂出讓合同，根據(jù)實(shí)際土地使用情況確定其土地使用權(quán)的使用年限。因?yàn)橥恋厥褂媚晗薏煌?、土地的價(jià)格亦不同。土地總收益是房屋收益和土地純收益的綜合：房屋使用年限愈長(zhǎng)、年折舊就愈大，這樣土地價(jià)格相對(duì)較低。
第七，應(yīng)弄清土地使用權(quán)是否有禁止性和限制性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：“(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的不符合本法第三十八條規(guī)定條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、法規(guī)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！币驀业墓步ㄔO(shè)需要或進(jìn)行舊城改造時(shí)對(duì)原土地使用者的使用權(quán)證書，政府應(yīng)及時(shí)將其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用權(quán)證書作為土地?fù)碛姓叩暮戏☉{證進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。對(duì)于有共有使用權(quán)，在辦理土地轉(zhuǎn)讓變更登記過程中，土管人員應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，征得共有權(quán)人的同意并出具書面證件，不能隨意給其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在了解以上幾個(gè)問題的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商一致并簽字蓋章確認(rèn)后，只能說明轉(zhuǎn)讓行為的完成。而轉(zhuǎn)讓協(xié)議或合同經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)審查符合轉(zhuǎn)讓條件并依法履行審批手續(xù)只是說明轉(zhuǎn)讓行為生效。只有轉(zhuǎn)讓雙方辦理土地權(quán)屬登記，才說明轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移并合法有效。
