一、收入分散籌劃法
按相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個(gè)著眼點(diǎn)。一般常見的方法是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，分次單獨(dú)簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一棟精裝修的樓房，預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場售價(jià)是1 800萬元（含裝修費(fèi)600萬元），該企業(yè)可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時(shí)再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。
二、費(fèi)用遷移籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用）不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下，通過費(fèi)用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
三、“臨界點(diǎn)”籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。
實(shí)際工作中，首先要測算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，以高質(zhì)低價(jià)來
占領(lǐng)市場。例：某房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為800萬元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r(jià)約l 000萬元，假如定價(jià)1 000萬元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-90=110（萬元）。但如果定價(jià)960萬元（X一800／800=20%），增值率為20%.由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元），二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個(gè)例子可以看出，企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，通過合理定價(jià)進(jìn)行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤。
四、費(fèi)用均分籌劃法
這種方法主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因?yàn)檫@類企業(yè)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)榈貎r(jià)或其他原因可能不同，這就會(huì)導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。如果結(jié)合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點(diǎn)以下，則節(jié)稅就更明顯。
五、利息支出籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的5%再扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
六、建房方式籌劃法
根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規(guī)定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是30%一60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，前者節(jié)稅明顯。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得，其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場情況，適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以通過預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。
