一、計稅依據(jù)
土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
1.應(yīng)稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2.新建房地產(chǎn)的扣除項目金額(4+1)
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額
①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。
②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。
【解釋】在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，因承受土地使用權(quán)而繳納的契稅，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：
①財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
【案例1】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=500+(5200+2800)×5%=900(萬元)。
②財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
【案例2】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(5200+2800)×10%=800(萬元)。
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：
①2010年12月1日之前，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，因此，在計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
(5)財政部確定的其他扣除項目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%的扣除。
【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用，對此考生應(yīng)特別注意。
【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時，才適用20%加計扣除的規(guī)定;從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在銷售使用過的舊房時，并不適用20%加計扣除的規(guī)定。
表5-2 新建房地產(chǎn)的扣除項目金額
1 取得土地使用權(quán)所支付的金額 題目中一般會直接給出(注意契稅)
2 房地產(chǎn)開發(fā)成本 題目中一般會直接給出
3 房地產(chǎn)開發(fā)費用 (1)凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：利息據(jù)實扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照前2項指標(biāo)合計金額的5%以內(nèi)扣除(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：所有房地產(chǎn)開發(fā)費用按照前2項指標(biāo)合計金額的10%以內(nèi)扣除
4 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已列入管理費用中，不允許再單獨扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許扣除
5 加計20% 僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，其他納稅人只需計算前4條
【解釋】在計算扣除項目金額時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他納稅人的前3項指標(biāo)的處理完全相同，主要區(qū)別是：(1)印花稅的處理方法不同;(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有“加計20%扣除”的規(guī)定。
二、稅率
1.土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率
(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;
(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;
(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;
(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
2.速算扣除法
(1)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(4)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
