自2008年1月1日起，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國(guó)稅函[2008]828號(hào))規(guī)定，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不用繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。
取得土地使用權(quán)及房地產(chǎn)開發(fā)成本:(6000*70%+5800)*(1-20%)=8 000萬(wàn)元
房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用:8 000*5%+300*(1-20%)=640萬(wàn)元
房產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅:14000*5%=700萬(wàn)元
房產(chǎn)銷售城市維護(hù)建設(shè)稅:700*7%=49萬(wàn)元
房產(chǎn)銷售教育費(fèi)附加:700*3%=21萬(wàn)元 (假設(shè)不考慮地方教育費(fèi)附加)
房產(chǎn)銷售印花稅:14000*0.05%=7萬(wàn)元
房產(chǎn)銷售可扣除稅金:700+49+21+7=777萬(wàn)元
其他扣除項(xiàng)目:8 000*20%=1 600萬(wàn)元
增值額=14 000-(8 000+640+777+1 600)=2 893萬(wàn)元
增值率=2 893 / 14 000=20.66%
土地增值稅=2 893*30%=867.9萬(wàn)元
(2) 計(jì)算2011年該企業(yè)印花稅
房產(chǎn)銷售印花稅:14000*0.05%=7萬(wàn)元
出租印花稅:60*0.1%=6萬(wàn)元
總計(jì)印花稅:7+6=13萬(wàn)元
