根據(jù)《土地流轉(zhuǎn)管理辦法》和《農(nóng)村土地承包法》，土地流轉(zhuǎn)屬依法、自愿、有償行為，是轉(zhuǎn)出戶和轉(zhuǎn)入戶的自發(fā)行為，任何中介和管理機構(gòu)不應(yīng)收費。這里說的有償行為是指轉(zhuǎn)出戶和轉(zhuǎn)入戶之間的土地流轉(zhuǎn)費用，不是中介費或管理費。
但是，在實際的操作中，一些地方的村級土地流轉(zhuǎn)中介組織收取中介費已成為一種潛規(guī)則，他們把它叫做“協(xié)調(diào)費”或“服務(wù)費”。有人認(rèn)為“既是中介服務(wù)就該收費”，因為，他們要負(fù)責(zé)為業(yè)主丈量田土、調(diào)解業(yè)主與村民之間的糾紛、幫助維護治安、請農(nóng)民工看護、為業(yè)主打掃四周清潔等，耗費了大量的時間和精力。所以這筆費用是該收的。目前土地流轉(zhuǎn)中介費是沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)的，主要是流轉(zhuǎn)雙方和中介談，一般是按照流轉(zhuǎn)費的1%左右收取中介費。
土地流轉(zhuǎn)中介組織的幾種類型
1、依托相關(guān)職能部門興辦的外生型中介組織
如浙江寧波、紹興、衢州、金華等地成立服務(wù)于當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)中心的中介服務(wù)組織。國家在這一方面的政策鼓勵和扶持也日漸明顯。2014年11月中共中心和國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》指出，鼓勵有條件的中央依托基層農(nóng)村運營管理部門樹立農(nóng)村流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，為流轉(zhuǎn)提供有關(guān)法律政策宣傳、流轉(zhuǎn)信息、價格評價、合同簽署指導(dǎo)、利益關(guān)系調(diào)和、糾紛調(diào)處等服務(wù)。
2、金融機構(gòu)型的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織
金融機構(gòu)型的中介組織應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，應(yīng)用媒介和深化農(nóng)村推行，較易取得各項信息，而且金融機構(gòu)先進的科技與管理也為土地流轉(zhuǎn)信息公開和標(biāo)準(zhǔn)操作提供了理想可能性，節(jié)約本錢開支。與此同時，還能夠提供以土地為標(biāo)的物的資金融通、土地信托、土地保險等相關(guān)衍生服務(wù)。
3、內(nèi)生型的鄉(xiāng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織
目前關(guān)于構(gòu)建內(nèi)生型的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織的研討較少，很多學(xué)者主要是從政府主導(dǎo)型的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織所存在的弊端這一角度來提出構(gòu)建內(nèi)生型中介服務(wù)組織?？赡茉诋?dāng)前條件下構(gòu)建完整意義上的民間性的農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織條件還不具備。
土地流轉(zhuǎn)中介組織的作用和發(fā)展方向
作為政府與農(nóng)民、農(nóng)民與農(nóng)民、農(nóng)民與土地流入方的重要聯(lián)結(jié)者，土地流轉(zhuǎn)中介組織在落實農(nóng)業(yè)政策、法律法規(guī)，推動土地流轉(zhuǎn)機制的健全和管理制度的完善等方面都發(fā)揮了重要作用。土地流轉(zhuǎn)中介通過搜集分析市場供求信息，建立信息網(wǎng)絡(luò)，可以幫助農(nóng)民掌握土地價格走勢，形成比較成熟的市場價格；通過提供土地評估、測量，土地保險，合同管理，法律咨詢等服務(wù)，扭轉(zhuǎn)單個農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地“單打獨斗”的局面，讓農(nóng)民在市場談判中掌握更多主動權(quán)；通過中介協(xié)調(diào)、指導(dǎo)登記、跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處等，保障土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范和高效?？梢哉f，借助土地流轉(zhuǎn)中介組織，農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的利益能夠得到更好的保障。
值得注意的是，目前我國大部分地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)市場尚處于起步階段，市場化程度較低，價格形成不透明，從農(nóng)民手中流轉(zhuǎn)出去的土地價格容易偏低，由此形成的巨大利益空間可能導(dǎo)致?lián)屪馊Φ氐韧稒C行為。尤其是在一個尚不成熟的市場環(huán)境中，相關(guān)法律法規(guī)還不健全，土地流轉(zhuǎn)運作過程又相當(dāng)復(fù)雜，受專業(yè)化程度和經(jīng)營規(guī)模的限制，農(nóng)民的談判能力較弱，一些投機行為便會侵害農(nóng)民權(quán)益，甚至可能加劇農(nóng)地非農(nóng)化的風(fēng)險，損害農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。
在實踐中，土地流轉(zhuǎn)中介組織的發(fā)展也面臨著諸多難題。由于大部分中介組織成立時間不長，還處于探索階段，組織形式單一，開展的服務(wù)項目較少，很多土地流轉(zhuǎn)中介組織僅限于信息發(fā)布、政策宣傳、促成交易等。從大環(huán)境來看，專門針對土地流轉(zhuǎn)中介的法律法規(guī)尚不健全，土地流轉(zhuǎn)實際操作過程中就可能為資本、權(quán)力尋租提供空間。因此迫切需要建立健全土地流轉(zhuǎn)市場機制，進一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)中介行為，保障土地流轉(zhuǎn)的有序發(fā)展。
目前，土地銀行、土地交易所、土地投資經(jīng)營公司、土地評估機構(gòu)、土地保險公司、土地托管公司等多種土地流轉(zhuǎn)中介百花齊放。依托互聯(lián)網(wǎng)平臺，土地流轉(zhuǎn)中介的隊伍也愈發(fā)壯大。在規(guī)模上，一些區(qū)域性甚至全國性的流轉(zhuǎn)平臺開始出現(xiàn)，比如土流網(wǎng)等?？傊?，促進土地流轉(zhuǎn)方式多樣化、靈敏化，支持農(nóng)民以土地、資金、技術(shù)等要素入股，實行多種方式的結(jié)合與協(xié)作，達(dá)到農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)的共贏，要求農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織的全面參與。
