2019年5月初，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》，文件共提出5大類29項(xiàng)措施，幾乎涵蓋了三農(nóng)相關(guān)的方方面面，其中，宅基地允許入市，但必須滿足以下條件。
換句話說，就是今后只要農(nóng)民自愿退出宅基地，那么村集體就可以把這塊地轉(zhuǎn)變?yōu)?a href="http://www.nycautosale.com/tags/310.html" class="tag-link" target="_blank">建設(shè)用地，然后交易出去，用于工業(yè)、商業(yè)用途的項(xiàng)目建設(shè)。
這是一個(gè)重大轉(zhuǎn)變，我們首先來看看，這個(gè)轉(zhuǎn)變對(duì)于農(nóng)民來說有哪些好處：
1、讓全國范圍更多農(nóng)民能獲得土地增值收益
國家很早就開始推動(dòng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”了，2014年，國務(wù)院就出臺(tái)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》。
2017年，國土資源部和住建部又出臺(tái)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在試點(diǎn)地區(qū)，允許村集體在當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)營性建設(shè)用地上，自營租賃房項(xiàng)目，也就是建房出租給城里人。
當(dāng)時(shí)很多人都?xì)g欣鼓舞，因?yàn)橐郧?a href="http://www.nycautosale.com/tags/167.html" class="tag-link" target="_blank">農(nóng)村建設(shè)用地要入市，先要轉(zhuǎn)變?yōu)?a href="http://www.nycautosale.com/tags/303.html" class="tag-link" target="_blank">國有土地，走招拍掛流程，開發(fā)商是與當(dāng)?shù)卣?duì)接的，村集體拿不到太多土地增值利潤。允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，村集體的利潤就翻倍增長了。
但后來在實(shí)際操作中，發(fā)現(xiàn)有個(gè)問題，當(dāng)時(shí)真正能合規(guī)入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，其實(shí)很有限，基本上都集中在沿海幾個(gè)比較發(fā)達(dá)的省份。
因?yàn)?014年國務(wù)院的文件里，對(duì)能入市的集體土地有3個(gè)限定條件：一是必須是工礦倉儲(chǔ)、商服等經(jīng)營性用途的集體建設(shè)用地；二是必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；三是必須為存量建設(shè)用地。全國符合這些要求的集體建設(shè)用地，總共也就4200萬畝。
現(xiàn)在，允許將農(nóng)村自愿有償退出后的宅基地，轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市，等于就是直接把入市范圍大大擴(kuò)展，因?yàn)殚e置宅基地全國各地都有。
2、價(jià)高者得，讓農(nóng)民的土地快速增值
為什么說土地會(huì)快速增值？因此此前雖然也允許探索集體經(jīng)營性用地入市，但交易范圍限制在本地。而此次國務(wù)院的文件當(dāng)中，有這么一句：“按照國家統(tǒng)一部署，在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市”。
本地交易買家極其有限，能把地交易出去就不錯(cuò)了，價(jià)格自然也起不來；允許異地交易，就意味著可以面向全國交易，價(jià)高者得。
說完好的一面，咱們還得強(qiáng)調(diào)下現(xiàn)實(shí)。有人說，這個(gè)政策一旦落實(shí)，是不是就等同于閑置宅基地可以入市？答案是否定的。“入市”的前提，是有農(nóng)民自愿有償退出宅基地，而這塊宅基地是否能達(dá)到有償退出的條件，還取決于空間位置、村莊規(guī)劃以及轉(zhuǎn)化價(jià)值等多種因素。
換句話說，即便農(nóng)民自己愿意退出，但如果與村莊規(guī)劃不符，或者經(jīng)評(píng)估轉(zhuǎn)化價(jià)值有限，這塊地就仍然不能入市。
但總而言之，集體土地入市的范圍擴(kuò)大，對(duì)我國整體的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說是個(gè)歷史性的機(jī)遇，目前我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入后半程，誰能率先抓住這波機(jī)遇非常關(guān)鍵。
