大部分的房改房憑借著優(yōu)越的地段、較為成熟的小區(qū)配套設(shè)施，在二手房市場(chǎng)中備受關(guān)注。那么，2019年二手房改房過(guò)戶費(fèi)用怎么計(jì)算？該由誰(shuí)出呢？
房改房過(guò)戶所產(chǎn)生的的費(fèi)用包括契稅、印花稅、土地出讓金、個(gè)人所得稅。
1.契稅
契稅的費(fèi)用會(huì)根據(jù)各地的情況在3%-5%的稅率范圍內(nèi)浮動(dòng)，具體還需要根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定的說(shuō)率來(lái)算。
注：各地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不用，上述稅率僅供大家參考，具體可咨詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門。
2.印花稅
房改房的過(guò)戶費(fèi)用是按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納。
按比例稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率
按定額稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法：應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額
3.土地出讓金
交納土地出讓金的計(jì)算方法為：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%。
注：當(dāng)年成本價(jià)是指該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的那一年，由政府頒布的房改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià)。房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了。
4.個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí)，交納購(gòu)房款的實(shí)際交付時(shí)間為起算，需提供當(dāng)時(shí)的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù)。另外，以“（實(shí)際成交價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格-合理費(fèi)用）×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí)，房改房的原購(gòu)買價(jià)格不是以房改時(shí)所交納的款項(xiàng)為計(jì)算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米。
據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，需要先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間的差價(jià)。
二、2019年二手房改房過(guò)戶費(fèi)用由誰(shuí)出？
1.稅金(稅務(wù)局收取)：契稅應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)。
2.房產(chǎn)過(guò)戶費(fèi)(房管局或房管處收取)：過(guò)戶交易費(fèi)為每平方米6元，由雙方各承擔(dān)一半;公本費(fèi)及印花稅由買方負(fù)擔(dān)。
3.土地證費(fèi)用：是交于土管局，土地證公本費(fèi)是由買方來(lái)承擔(dān)的；房改房上市補(bǔ)交的土地出讓金則由賣方承擔(dān)。
4.中介費(fèi)用：一般情況下是買賣雙方各承擔(dān)一半。
5.評(píng)估費(fèi)用：由賣方負(fù)擔(dān)。
6.按揭費(fèi)用：由于買方用按揭方式購(gòu)房，按揭產(chǎn)生的費(fèi)用由買方負(fù)擔(dān)。
在實(shí)際操作中，上述費(fèi)用往往由一方承擔(dān)，關(guān)鍵是看買賣雙方是如何溝通。所以，大家在購(gòu)買二手房改房時(shí)對(duì)于相關(guān)費(fèi)用的明細(xì)一要認(rèn)真核實(shí)。
