要進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓那對(duì)土地轉(zhuǎn)讓政策必須了解，土地轉(zhuǎn)讓是作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移。土地轉(zhuǎn)讓有出售、交換、贈(zèng)與、繼承等方式。本文主要講土地轉(zhuǎn)讓的兩層含義以及土地轉(zhuǎn)讓政策的三大突破。
在了解2015年最新農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓政策之前，讓我們先來了解一下什么是土地轉(zhuǎn)讓?
土地轉(zhuǎn)讓包括以下兩層含義：
1、土地所有人將土地所有權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。有償?shù)氖琴I賣，無償?shù)氖琴?zèng)與或遺贈(zèng)。土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會(huì)里，我國在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會(huì)主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉(zhuǎn)讓。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，受讓人僅對(duì)土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國家或集體。
2、在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確立了受讓人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包方與第三者應(yīng)訂立書面協(xié)議。
2015年最新農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓政策主要有以下三大突破：
突破一：放活經(jīng)營權(quán)，同時(shí)保障土地不被經(jīng)營者隨意“圈走”
隨著全國大范圍第二輪土地承包期過半，許多擁有承包權(quán)、但是已經(jīng)把土地流轉(zhuǎn)出去搞經(jīng)營的農(nóng)民擔(dān)心：他們對(duì)土地的承包權(quán)會(huì)不會(huì)喪失?這些土地會(huì)不會(huì)被現(xiàn)在的經(jīng)營者“圈走”?
針對(duì)種種隱憂，意見明確提出，堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)。這樣一來，具有土地承包權(quán)的農(nóng)民不但可以安心地離開土地進(jìn)城務(wù)工，還可以享受到土地流轉(zhuǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)效益。“既放活了土地的經(jīng)營權(quán)，又保障了承包農(nóng)戶的權(quán)利。”農(nóng)業(yè)部部長韓長賦說。
有專家認(rèn)為，“三權(quán)分離”已是很大進(jìn)步，但要讓農(nóng)民真正吃下“定心丸”，還需要加快推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，把土地承包關(guān)系用法律的形式固定下來。
中國土地學(xué)會(huì)副理事長黃小虎則認(rèn)為，“三權(quán)分離”是實(shí)踐中的產(chǎn)物，這種形態(tài)是一段時(shí)間內(nèi)的過渡。從長遠(yuǎn)看，還是要解決城市化過程中農(nóng)民變市民的問題。“目前，農(nóng)民工在城市里就業(yè)、居住和社保都不穩(wěn)定，老家的土地是他們安定的退路，‘三權(quán)分離’既給農(nóng)民留下后路，也放活了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，激活新時(shí)期農(nóng)村的活力。在這種情況下，‘三權(quán)分離’具有積極意義。”
突破二：首次明確適度規(guī)模經(jīng)營的“度”，防止出現(xiàn)“超級(jí)巨無霸”
雖然未來農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向是規(guī)?；a(chǎn)，但是這在一些地方被異化為“超大規(guī)模養(yǎng)殖”“巨無霸型種植園”，動(dòng)輒一望無際的農(nóng)場(chǎng)往往由于資金不到位、技術(shù)跟不上，或市場(chǎng)容量有限而被撂荒。
這次意見首次明確適度規(guī)模經(jīng)營的“度”：“現(xiàn)階段，對(duì)土地經(jīng)營規(guī)模相當(dāng)于當(dāng)?shù)貞艟邪孛娣e10至15倍、務(wù)農(nóng)收入相當(dāng)于當(dāng)?shù)囟a(chǎn)業(yè)務(wù)工收入的，應(yīng)當(dāng)給予重點(diǎn)扶持。”
“‘適度規(guī)模’一直缺少一把尺子，部分地區(qū)上一階段打了政策擦邊球，出現(xiàn)盲目流轉(zhuǎn)、貪大求快的問題。”中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任韓俊說，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，既要積極鼓勵(lì)，也不能拔苗助長，要與城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移規(guī)模、農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步和生產(chǎn)手段改進(jìn)程度、農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)水平提高相適應(yīng)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員程國強(qiáng)表示，意見中一個(gè)基本共識(shí)，是我國農(nóng)業(yè)是以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)和主體，以家庭為單位的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體是我國糧食安全的主要依靠力量，今后的農(nóng)業(yè)扶持政策不能偏離了這個(gè)基本農(nóng)情，因此“戶均承包面積的10倍到15倍”實(shí)際上是現(xiàn)有生產(chǎn)條件下的家庭農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營規(guī)模，堅(jiān)持了這個(gè)導(dǎo)向，盲目追求超大規(guī)模種植就可避免。
“必須給大企業(yè)下鄉(xiāng)設(shè)置一道‘高門檻’。一是建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，對(duì)工商企業(yè)長時(shí)間、大面積租賃承包耕地要有明確的上限控制，按面積實(shí)行分級(jí)備案;二是建立風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，查驗(yàn)土地利用、合同履行等情況;三是建立風(fēng)險(xiǎn)保障金制度，防止損害農(nóng)民土地權(quán)益，防范承包農(nóng)戶因流入方違約或經(jīng)營不善而遭受損失。”中國社科院農(nóng)村所研究員張曉山說。
突破三：開出4大“負(fù)面清單”，縛住濫用權(quán)力占地之手
中國耕地退化面積已超耕地總面積40%，違規(guī)占地搞非農(nóng)建設(shè)……近年來，一些違規(guī)、違法行為屢屢吞噬耕地面積，引發(fā)人們對(duì)于糧食安全危機(jī)的擔(dān)憂。
針對(duì)種種問題，意見一連用了4個(gè)“嚴(yán)禁”：嚴(yán)禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)搞非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上建設(shè)或變相建設(shè)旅游度假村、高爾夫球場(chǎng)、別墅、私人會(huì)所等。嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴(yán)禁破壞、污染、圈占閑置耕地和損毀農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施。
“意見中一連串的嚴(yán)禁有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。”華中科技大學(xué)中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰說，上一階段土地流轉(zhuǎn)中，一些土地頻頻出現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛，其中不少就是村支兩委在沒有征得農(nóng)民同意的情況下，把土地流轉(zhuǎn)了，甚至偷梁換柱改變用途，損害農(nóng)民合法權(quán)益。這種政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性、強(qiáng)迫性雖然少數(shù)也有現(xiàn)實(shí)無奈，但是由于程序不正義，人為斬?cái)嗔宿r(nóng)民與其土地的聯(lián)系，影響了返鄉(xiāng)農(nóng)民的退路，成為新時(shí)期干群矛盾“新燃點(diǎn)”。
專家表示，意見明確土地流轉(zhuǎn)的這些“負(fù)面清單”，劃出了土地流轉(zhuǎn)的禁區(qū)和高壓線，對(duì)于基層政府具有一定的約束力。不過一些地方官員表示，下一步具體怎么監(jiān)管和問責(zé)地方政府仍然有待進(jìn)一步完善。要防止“有禁不止”，就要完善土地管理中的執(zhí)法主體和執(zhí)法依據(jù)，而從目前的現(xiàn)狀來看，這兩者都還有待制度健全。
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