改革開放以后，中國宅基地管理工作步入正軌。相繼出臺了一系列加強農(nóng)村宅基地管理法律和指導文件，建立起了完善的管理機關，形成了比較明晰的管理辦法,基本形成現(xiàn)行比較獨特的宅基地權利體系。農(nóng)村宅基地制度如何建立起來的呢？
第一，宅基地的歸屬與權利限制。農(nóng)村宅基地制度的建立從宅基地的歸屬開始說起。1981年國務院出臺《關于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》，明確“分配給社員的宅基地，社員只有使用權，既不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地和自留地上建房、葬墳、開礦、燒磚瓦等。”1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》重申“社員對宅基地，只有按照規(guī)定用途使用的使用權，沒有所有權。不得在自留地、自留山、飼料地和承包的土地上建房、葬墳、開礦和毀田打坯、燒磚瓦等。嚴禁買賣、出租和違法轉讓建房用地。”1982年《憲法》、l986年、1988年、1998年《土地管理法》皆規(guī)定“宅基地屬于集體所有”，“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準”。
第二，宅基地的取得。農(nóng)村宅基地制度的建立首先要建立取得宅基地的規(guī)定。1997年《中共中央國務院關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》提出“農(nóng)村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。”2004年國土資源部印發(fā)《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴格宅基地申請條件。堅決貫徹‘一戶一宅’的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省(區(qū)、市)規(guī)定的標準。各地應結合本地實際，制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標準和宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批準宅基地。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。”
第三，房地關系與宅基地使用權認定。1989年《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》規(guī)定：房產(chǎn)所有者享有土地所屬集體其他成員同等的土地使用權。非農(nóng)業(yè)戶口居民原在農(nóng)村的宅基地，凡房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。通過房屋繼承取得的宅基地，繼承者擁有使用權。若繼承者已有宅基地，合計面積超過規(guī)定標準的，可以暫時按實際使用面積確定其集體土地建設用地使用權。接受轉讓或購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，按有關規(guī)定處理后再予確定集體土地建設用地使用權。農(nóng)村專業(yè)戶宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設用地與宅基地分別確定集體土地建設用地使用權。農(nóng)村居民宅基地的集體土地建設用地使用權，凡超過當?shù)卣?guī)定面積標準的，以后房屋拆遷、改建、翻建時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體。
第四，宅基地的權利結構。經(jīng)過不斷完善，到2007年《物權法》頒布時，對宅基地權利的制度安排形成體系。具體而言就是，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，及時辦理變更登記或者注銷登記。宅基地使用權不得抵押。2008年十七屆三中全會《關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提出：“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權。”2013年1號文件提出“改革和完善農(nóng)村宅基地制度，加強管理，依法保障農(nóng)戶宅基地使用權。”
第五，對非成員資格者宅基地的處置。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》規(guī)定，“農(nóng)村社員，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑，建房需要宅基地的，應向所在生產(chǎn)隊申請，經(jīng)社員大會討論通過，生產(chǎn)大隊審核同意，報公社管理委員會批準;確實需要占用耕地、園地的，必須報經(jīng)縣級人民政府批準。批準后，由批準機關發(fā)給宅基地使用證明。”
1986年和1988年《土地管理法》規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。
1991年《土地管理法實施條例》：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應當經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織提出用地申請。使用的土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村民代表會或者村民大會討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準;使用的土地屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準?；卦l(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》相關條款辦理。”
1995年原國家土地管理局出臺《關于印發(fā)確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。
1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
第六，宅基地的管制。從1982年《村鎮(zhèn)建設條例》到1998年《土地管理法》，關于宅基地及其建房管制安排不斷成型。到2004年國土資源部頒發(fā)《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，形成現(xiàn)行的管制體系：一是嚴格實施規(guī)劃，從嚴控制村鎮(zhèn)建設用地規(guī)模。加強農(nóng)村宅基地用地計劃管理。農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地應納入年度計劃。省(區(qū)、市)在下達給各縣(市)用于城鄉(xiāng)建設占用農(nóng)用地的年度計劃指標中，可增設農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計劃指標。農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計劃指標應和農(nóng)村建設用地整理新增加的耕地面積掛鉤?？h(市)國土資源管理部門對新增耕地面積檢查、核定后，應在總的年度計劃指標中優(yōu)先分配等量的農(nóng)用地轉用指標用于農(nóng)民住宅建設。二是改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序。各縣(市)可根據(jù)省(區(qū)、市)下達的農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計劃指標和農(nóng)村村民住宅建設的實際需要，于每年年初一次性向省(區(qū)、市)或設區(qū)的市、自治州申請辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準后由縣(市)按戶逐宗批準供應宅基地。對農(nóng)村村民住宅建設利用村內空閑地、老宅基地和未利用土地的，由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))逐級審核，批量報縣(市)批準后，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))逐宗落實到戶。
