在我國(guó)，根據(jù)土地的利用方式和功能不同，由國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途。其中，工業(yè)用地和商業(yè)用地是比較常見(jiàn)的兩種方式。那么，工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地合法嗎？兩者之間的區(qū)別是什么？
一、工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地合法嗎？
按照《土地管理法》第五十六條規(guī)定：建設(shè)單位使用國(guó)有土地，確需改變?cè)摲?a href="http://www.nycautosale.com/tags/294.html" class="tag-link" target="_blank">土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。依據(jù)土地管理法，經(jīng)過(guò)原批準(zhǔn)用地的人民政府依法批準(zhǔn)，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。但企業(yè)擅自將工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地是不合法的。
二、工業(yè)用地與商業(yè)用地之間的區(qū)別是什么？
1.定義不同
商業(yè)用地是指規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。工業(yè)用地是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車(chē)間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。
2.地價(jià)不同
一般情況下，工業(yè)用土地價(jià)格低于商業(yè)用地價(jià)格。
3.使用權(quán)年限不同
根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。
4.土地使用性質(zhì)不同
國(guó)家規(guī)定不允許違反用土性質(zhì)使用土地，即不允許在工業(yè)用地上從事商業(yè)活動(dòng)。工業(yè)用地通過(guò)劃拔方式取得，而商業(yè)用地采取拍賣(mài)、招標(biāo)的方式取得。
5.區(qū)位不同
通常情況下，商業(yè)用地在市區(qū)內(nèi)，工業(yè)在市郊或接近市郊。
三、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的步驟是什么？
1.原土地使用者向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。
2.國(guó)土部門(mén)根據(jù)規(guī)劃部門(mén)出具的原地塊調(diào)整后新的用途及規(guī)劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、土地成本、市場(chǎng)教育參考價(jià)格和近期相鄰宗地交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、監(jiān)察部門(mén)集體會(huì)審確定土地出讓起始價(jià)，并由土地交易機(jī)構(gòu)依法組織招拍掛出讓。
3.經(jīng)招拍掛出讓后產(chǎn)生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機(jī)構(gòu)簽訂成交確認(rèn)書(shū)，并與國(guó)土部門(mén)簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價(jià)款。
4.土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價(jià)款后，辦理土地使用權(quán)證。
雖然工業(yè)用地是可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的，但是必須通過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)才是合法的，個(gè)人或企業(yè)是不能擅自改變土地的用途。
