土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上建筑及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅計算方法和清算程序是怎樣的?
一、土地增值稅計算方法有哪些?
1、增值稅稅額：《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。增值稅稅額=增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數(shù)。
2、增值額：《條例》第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。增值額=銷售收入―扣除項目金額。
3、銷售收入：《條例》第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
4、扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：(《條例》第六條)扣除項目金額=土地款+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅金+其他扣除項目。
5、增值稅稅率：土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應(yīng)適用哪一級稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。
二、 土地增值稅清算程序是怎樣的?
1、凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。
2、凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。
3、納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交有關(guān)清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》。須提交的有關(guān)資料如下：
(1)項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表(包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表)等。
(2)國有土地使用權(quán)證書。
(3)取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
(4)清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。
(5)能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。
(6)銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。
(7)清算項目的工程竣工驗收報告。
(8)清算項目的銷售許可證。
(9)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。
(10)《土地增值稅清算鑒證報告》。
(11)《土地增值稅納稅申報表(一)》。
(12)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
4、納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格;納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項目的收入、扣除項目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。
5、主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照《鑒證報告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。
6、對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補(bǔ)充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。
7、主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時間。
8、稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理補(bǔ)(退)土地增值稅清算手續(xù)。
