8月25日，中國人民銀行發(fā)布公告(〔2019〕第16號)，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行調整。那個人住房貸款調整是怎么回事？調整后有什么影響？
與此前房貸利率多掛鉤基準利率不同，此次改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。
一、個人住房貸款調整是怎么回事？
定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
天風證券銀行業(yè)首席分析師廖志明分析稱，新規(guī)定實施后，銀行住房按揭貸款利率需同時滿足全國及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點下限要求，在不突破此下限情況，根據借款人資質等，確定最終貸款利率。
二、改革后如何定價？
對于此次改革的目的，央行表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。
同時，央行稱，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。
央行表示，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。
據了解，此前商業(yè)性住房貸款合同中的利率，多基于基準利率定價，根據基準利率選擇上浮或者下浮。
如遇到央行調整基準利率，在合同中，一般規(guī)定了相應的調整方式。在基準利率發(fā)生變動時，貸款人可以與銀行協(xié)商選擇：合同利率不變；或者根據結息方式(比如按月結息、按季結息、按年結息等)，在新的同期貸款基準利率調整基礎上，在相應結息周期后，根據調整后利率結息。
“住房按揭貸款是差異化管理，要同時滿足全國及地方調控要求。”廖志明分析稱，銀行住房按揭貸款利率需同時滿足全國及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點下限要求，在不突破此下限情況，根據借款人資質等，確定最終貸款利率。全國要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點幅度不能低于30BP，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若，這個借款人資質一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為LPR+50BP。
三、房貸利率是否會下降？
對于新政策實施時間和新舊合同的要求，央行規(guī)定，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩(wěn)有序。
2019年10月8日前，已經發(fā)放和已經簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
央行規(guī)定，定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
廖志明就各地情況分析認為，上海是住房按揭貸款利率最低的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計之后利率要比之前實際利率上調些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣?？紤]到未來LPR可能會下降，而基準利率不動，LPR定價可能更劃算些。他同時認為，此次調整對銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。
央行同時規(guī)定，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。
“就目前的政策導向看，房貸利率不會降低。”人民銀行某地方中心支行行長分析稱。
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