8月25日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。那個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，新利率怎么算？
一、個(gè)人住房貸款新利率怎么算？
以前我們實(shí)際的房貸利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打折或上浮，而基于最新的政策，10月8日后，房貸利率的構(gòu)成公式為：
1、首套房貸利率=市場(chǎng)利率LPR+本省首套加點(diǎn)利率+銀行加點(diǎn)利率
2、二套房貸利率=市場(chǎng)利率LPR+0.6%+本省二套加點(diǎn)利率+銀行加點(diǎn)利率
二、新房貸利率到底是漲了還是降了？
在以上的公式中，存在加點(diǎn)的未知因素，所以其實(shí)不能確切測(cè)定。那么假設(shè)不加點(diǎn)，按8月20日公布的最新一年期LPR報(bào)價(jià)為4.25% (對(duì)于房貸來(lái)說(shuō)并沒(méi)有什么X用)，五年期LPR報(bào)價(jià)為4.85%。(這個(gè)數(shù)字灰常關(guān)鍵，且每個(gè)月的20日都會(huì)變化。)
再看現(xiàn)行的房貸利率水平，基準(zhǔn)利率為4.9%，新的LPR報(bào)價(jià)還低于基準(zhǔn)利率0.05%。而實(shí)際利率在全國(guó)平均水平看，近年來(lái)而實(shí)際利率基本處于上浮高位。
據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。相比于4.9%的基準(zhǔn)利率，分別為上浮11%和17.5%。
PR加上加點(diǎn)，最終的新房貸利率是否會(huì)降低？其實(shí)，在公布最新LPR報(bào)價(jià)時(shí)，人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就已經(jīng)表示房貸利率水平將保持平穩(wěn)，不會(huì)下降。“房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。但是有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降。”劉國(guó)強(qiáng)如是說(shuō)。
三、簽完貸款合同降低了怎么辦？
按照規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會(huì)有一次調(diào)整的機(jī)會(huì)。
需要強(qiáng)調(diào)的是，上面房貸利率公式里的LPR可以變，而加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)是固定不變的。也就是說(shuō)LPR變低了，房貸利率可以降低。
央行公告稱，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。
四、對(duì)于居民家庭有什么影響？
公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。
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