1、什么是土地增值稅清算?
土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算管理責(zé)任有哪些規(guī)定?
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。
3、納稅人的清算義務(wù)有哪些規(guī)定?
納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。對(duì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
4、納稅人的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件有哪些?
符合下列情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
5、納稅人的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以進(jìn)行土地增值稅清算的條件有哪些?
對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
(四)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第(三)項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
6、納稅人辦理清算手續(xù)的期限是如何規(guī)定的?
應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
7、納稅人清算房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅時(shí)，對(duì)收入確認(rèn)有哪些具體規(guī)定?
土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
8、土地增值稅清算時(shí)，對(duì)視同銷售行為如何確定收入?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
9、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用是否計(jì)征土地增值稅?
對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
10、土地增值稅清算時(shí)，對(duì)扣除項(xiàng)目取得的憑證有哪些具體要求?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
11、土地增值稅清算時(shí)，如何確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除金額?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┿y行金融機(jī)構(gòu)證明的，經(jīng)縣、市稅務(wù)機(jī)關(guān)審定，可據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照《細(xì)則》第七條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%扣除。
凡不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С龌虿荒芴峁┿y行金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照《細(xì)則》第七條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%扣除。
利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除”和“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%計(jì)算扣除”兩種辦法。
土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)報(bào)送的清算資料有哪些?
納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料
(一)土地增值稅清算表及其附表。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
(三)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
(四)納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
13、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料的流程有哪些規(guī)定?
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理;對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理;對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤消。
14、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行核定征收的條件有哪些?
在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查賬清算。
15、企業(yè)自行清算后提出退稅申請(qǐng)，對(duì)退稅流程有哪些規(guī)定?
企業(yè)自行清算提出申請(qǐng)退稅的，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅清算退稅審核表》。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)退稅企業(yè)進(jìn)行清算審核和納稅評(píng)估，稅管員在清算審核和納稅評(píng)估后確認(rèn)應(yīng)退稅的，應(yīng)在納稅人填報(bào)的《土地增值稅清算退稅審核表》上簽具意見(jiàn)，報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。退稅金額在50萬(wàn)元以內(nèi)的，由縣市區(qū)地稅機(jī)關(guān)審批;退稅金額在50萬(wàn)元(含50萬(wàn)元)以上的，由市州地稅機(jī)關(guān)審批。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他類型商品房的，當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中其他類型商品房沒(méi)有銷售完畢或部分暫不對(duì)外銷售的，一律不辦理退稅手續(xù)，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部銷售完畢，全面清算審核后，再辦理補(bǔ)(退)稅手續(xù)。
16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算后，再銷售清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)如何計(jì)算土地增值稅?
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
17、納稅人申報(bào)繳納土地增值稅的期限是如何規(guī)定的?
納稅人繳納土地增值稅，以季度為一個(gè)納稅期的，分別于3月、6月、9月、12月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;以月為一個(gè)納稅期的，于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
18、對(duì)清算補(bǔ)繳的土地增值稅是否加收滯納金?
對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
