最近幾年來，各大城市都出現(xiàn)了商住兩用的公寓房，讓許多沒有購房資格的人蠢蠢欲動，想要投資小產(chǎn)權(quán)公寓房，但是許多人都不建議購買公寓，下面為你揭示一下公寓相對住宅的缺陷。
一、公寓的由來
其實在我國房地產(chǎn)的法規(guī)里面，沒有公寓這種說法，只有住宅和辦公樓。最近幾年火爆的公寓實際上是用本該建設(shè)寫字樓、商鋪的土地來建設(shè)居住的房子，所以公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年或50年。
而在城市的規(guī)劃中，如果想要新開發(fā)一個地段，一定是要有配套齊全的，住宅、醫(yī)院、學(xué)校、商鋪、寫字樓等都是需要的。寫字樓和商鋪可以讓這個地段有足夠的空間吸納企業(yè)，讓當(dāng)?shù)氐木用裼泄ぷ鞯牡胤?，這樣當(dāng)?shù)卣拍塬@得稅收收入，才能讓這個區(qū)域發(fā)展起來。
但是大批的寫字樓建設(shè)完成之后，大部分的城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟卻落后了好幾步，特別是最近實體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)過于集中，還有電商取代了大量的線下店鋪，導(dǎo)致大量的寫字樓閑置了，這種情況在北上廣深都屢見不鮮，二三線城市更是如此。
如果寫字樓一直閑置，開發(fā)商從銀行借貸出的天量資金得償還，背后牽扯的經(jīng)濟鏈條繁冗復(fù)雜，再加上外來人口居住困難無地安家，保障房又稀少，導(dǎo)致開發(fā)商不得不把商鋪和寫字樓打造成住宅類型的公寓。在這里需要注意的就是公寓從出現(xiàn)開始就是帶有居住屬性的商業(yè)房，而且是不被認(rèn)可的。
二、流動性缺陷
很多的公寓銷售人員都會跟你說一些公寓的好處，房價便宜，比周邊的住宅低一個段位；位置好，大部分公寓都位于商圈中心或者地鐵旁，生活非常方便；不限購，隨便買；租金高，回報高；精裝修，尤其是loft，“圓你都市貴族夢”……
這些好處說完之后，那么公寓的缺陷呢？首當(dāng)其沖的就是流動性的問題。如果你新買公寓，就需要繳納3%的契稅，相對住宅要高2%，同樣的一百萬，就要多繳納2萬的稅費。如果你要買二手公寓，那稅費就要更高，有個稅、增值稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)及教育附加費、印花稅等，幾乎囊括了所有的房產(chǎn)交易稅，算下來大概有全額的30%或者差額的55%。
如果你花了100萬買的公寓，十年之后漲價漲到200萬，那么在上漲的這100萬中，你需要繳納約60萬的稅，幾乎把上漲的房價給淹沒了。而這些稅費都需要買方承擔(dān)，相對買方來說，承擔(dān)這么高的稅費還不如買一套新房。
三、政策限制
公寓從出生起，就是帶有商業(yè)性質(zhì)，居住在其中，水電費都是用的商水商電，價格相對住宅來說要貴，再加上公寓不能通煤氣和天然氣，導(dǎo)致生活的成本很高。再加上從建筑設(shè)計上來看，有許多的公寓是1梯10戶甚至更多，在高峰期很難等到電梯。而且這樣的高密度會讓房間的回音變大。如果鄰居還是做美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商業(yè)，那么在家就會非常的吵鬧。
再加上公寓是因為商住屬性，無法落戶，購買之后未來孩子上學(xué)和買車等城市配套資源都無法享受。而且在貸款上有嚴(yán)重的限制門檻，一直以來多地都施行“50%首付+最高10年”的商貸政策，購房者撬動杠桿的的空間非常小，在某種意義上，也失去了投資價值。
四、增值空間
就北京比較著名的商住公寓“北京像素”作為例子，北京像素于2010年開盤。復(fù)式開盤價1.8萬/平米左右。有交通利好加持，到2012年12月底地鐵6號線東末端草房站開通，價格隨之大漲，直破4萬元大關(guān)。但是現(xiàn)在根據(jù)官網(wǎng)的價格數(shù)據(jù)顯示，均價是4萬/平米左右。升值102%。同地段的二手房柏林愛樂來講，2008年交付，開盤價是5800元/平米，2010年房價是1.5萬/平米，現(xiàn)在房價是6萬/平米，升值3倍多。相對來說，住宅的升值空間要更大。
如果非要購買公寓，前提是自己住，而且也不考慮未來換房，房子是否增值也無所謂，購房名額和首套房貸款的價值不大，這些前提下你可以選擇購買公寓。
