宅基地流轉(zhuǎn)改革，這是中國農(nóng)村土地改革的重中之重，也是城鎮(zhèn)化發(fā)展轉(zhuǎn)型倒逼的結(jié)果。那么宅基地究竟怎么改革?只有平衡政府、企業(yè)、農(nóng)民三者的利益的方案，才會持久延續(xù)。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無望的根本原因是動了政府的大奶酪，政府是不希望中國廣闊的宅基地直接入市的。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地“增減掛鉤、異地置換”，通常的操作程序是：1、農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)到組、到戶;2、資金注入，農(nóng)民拿宅基地永久性使用權(quán)置換房產(chǎn)、社?；颥F(xiàn)金。然后完成遠郊農(nóng)村的“拆舊建新”， 推動農(nóng)村集中居住建設(shè)，騰挪出用地指標;3、在近郊完成常規(guī)的征地拆遷;4、新增建設(shè)用地指標在公開市場上“招拍掛”，完成土地出讓。
就“增減掛鉤、異地置換”的具體操作流程總結(jié)概括如下。
一、召開全體村民大會，投票決定項目是否實施。
二、土地確權(quán)及項目區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計，編制項目可行性研究報告。
三、項目最終報經(jīng)省國土資源廳立項批準后方可實施。
四、一般由縣委常委常務(wù)副縣長牽頭，召集政府辦、國土、規(guī)劃、發(fā)改委、水務(wù)、環(huán)保、旅游、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、電力、管委會、交通、財政、民政、人社、住建、商務(wù)、文物、銀行、鎮(zhèn)政府、企業(yè)等各個單位負責人，開項目實施協(xié)調(diào)會議，出紅頭文件，支持配合項目的發(fā)展。
五、根據(jù)立項文件確定集中居住區(qū)位置，招標設(shè)計單位進行集中居住房的初步設(shè)計方案，方案主要體現(xiàn)集中居住房戶型設(shè)計、立面效果圖、集中居住小區(qū)整體布局、集中居住房用地面積、容積率和建設(shè)規(guī)模。
六、項目實施業(yè)主(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)在立項實施規(guī)劃文件中規(guī)劃的拆舊區(qū)范圍內(nèi)的拆遷戶召開動員大會，并與各拆遷戶簽訂拆遷意向書和集中居住房戶型意向書。
七、根據(jù)拆遷戶簽訂的集中居住房戶型意向書，確定集中居住房的用地面積、容積率、建筑規(guī)模、戶型設(shè)計和房屋設(shè)計方案。報縣國土局審查后上報縣規(guī)劃局審批。
八、確定測繪、地勘、造價咨詢和圖審單位。
九、落實集中居住區(qū)的征收和補償。
十、集中居住房的地勘和設(shè)計進場。
十一、根據(jù)圖審單位審查后的集中居住房設(shè)計圖紙和集中居住小區(qū)配套設(shè)計圖紙編制造價咨詢(工程量清單和預(yù)算控制價)，并送財政部門評審。
十二、根據(jù)財政評審金額，擬定融資建設(shè)方案。
十三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與拆遷戶簽訂正式房屋拆遷和補償合同，同時簽訂集中居住房戶型選定合同。
十四、開展集中居住房和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府成立協(xié)調(diào)小組負責在實施過程中的協(xié)調(diào)工作。
十五、集中居住房完成后經(jīng)建設(shè)部門和集中居住戶驗收后交付，建設(shè)部門出具房屋建設(shè)質(zhì)量報告。
十六、拆遷戶入駐集中居住房，原宅基地房屋拆遷并復(fù)耕，農(nóng)業(yè)部門出具耕地質(zhì)量報告。
十七、編制施工結(jié)算資料送審計部門審計，編制竣工驗收資料，待審計部門出具審計報告后上報省國土資源廳驗收。
十八、完成近郊的土地征收工作，招拍掛，獲得土地出讓金。
十九、土地出讓金返還用于彌補項目區(qū)征收拆遷、集中居住房建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投入。
實踐中每個省份每個地區(qū)的具體情況不一樣，操作起來會有細微的差別。地方政府一般都會以“新農(nóng)村建設(shè)”、“小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展”、“城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”等等名義，推動項目的開展。不論以什么名義開展，實質(zhì)都是運用“增減掛鉤”這一招。這樣的項目操作起來，實施時間較長，涉及的法律專業(yè)領(lǐng)域非常廣，需要專業(yè)的法律服務(wù)團隊提供專業(yè)的法律服務(wù)。
