作者簡(jiǎn)介：黃軍律師，湖南金州律師事務(wù)所合伙人，“土流網(wǎng)”法律顧問(wèn)，專注于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及中小城鎮(zhèn)化建設(shè)的法律服務(wù)。
一、宅基地使用權(quán)不能作為私有財(cái)產(chǎn)繼承。
在我國(guó)物權(quán)法理論中，宅基地使用權(quán)歸屬用益物權(quán)。一般而言，物權(quán)具有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)應(yīng)允許流轉(zhuǎn)、繼承，但是宅基地使用權(quán)具有特殊性。宅基地使用權(quán)的取得具有無(wú)償性，因此基于人身依附性宅基地使用權(quán)會(huì)因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的消亡而消亡，不產(chǎn)生繼承的問(wèn)題。
二、農(nóng)轉(zhuǎn)非后不能要回原宅基地。
宅基地屬于集體所有，申請(qǐng)宅基地的首要條件就是申請(qǐng)人必須為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。因此，村民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后成為城鎮(zhèn)居民，自然不具備申請(qǐng)宅基地的條件，無(wú)權(quán)按申請(qǐng)獲批宅基地。
三、宅基地使用權(quán)糾紛不能直接向法院起訴。
因土地所有權(quán)和使用權(quán)產(chǎn)生的爭(zhēng)議，應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的由人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)人民政府處理決定不服的，可以自接到處理決定之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴。政府處理是法院審理的必要前置程序。
四、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得該集體宅基地使用權(quán)。
國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日下發(fā)的國(guó)辦發(fā)39號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國(guó)務(wù)院于2004年10月21日下發(fā)的國(guó)發(fā)（2004）28號(hào)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第10條明確規(guī)定：“加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理，改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。
五、農(nóng)戶死亡繼承人是城市居民，集體組織不能當(dāng)然收回宅基地。
宅基地屬于集體所有，但是宅基地上面的房屋屬于私有財(cái)產(chǎn)，房屋是可以繼承的，地隨房走。因此，集體組織不能當(dāng)然的收回宅基地。但是房屋主體機(jī)構(gòu)破敗，需要翻建翻修時(shí)，集體組織是不會(huì)許可的，繼承人也不能依法獲得建房證。
