按照經(jīng)濟學(xué)家厲以寧的說法，中國農(nóng)民宅基地房子按照市場價值估計，高估有20萬億元，少估一點也有15─18萬億元，而之前由于宅基地和建設(shè)其上的住宅無法流轉(zhuǎn)，這部分價值實際上是被封凍了起來，直接制約了農(nóng)民土地權(quán)益實現(xiàn)，而流轉(zhuǎn)后將這部分價值釋放出來。
這還僅僅只是對小部分農(nóng)村宅基地價值的估算，更大部分則是在18萬億畝耕地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)和承包期大幅延長，將釋放出更多財富，從而成為帶動農(nóng)村消費、城市化等一系列推動經(jīng)濟關(guān)鍵問題的重要支點。所以這一改革一旦開始，可望催生數(shù)十萬億的土地財富。
眾所周知，中國作為一個古老的封建農(nóng)業(yè)國家，農(nóng)村土地制度與中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力和社會政治經(jīng)濟形勢變化有著密不可分的關(guān)系。
秦漢以后，隨著中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具與生產(chǎn)方式的改進，農(nóng)業(yè)人口基數(shù)不斷上升，逐漸形成了以封建地主所有制為基礎(chǔ)的農(nóng)村土地制度。
這一制度一直延續(xù)到20世紀初期的清末民初之際。隨著人口增長、資本主義萌芽以及帝國主義對中國農(nóng)村土地的侵占，中國人口與土地關(guān)系空前緊張，人均耕地面積從5.54畝下降到2.19畝。在北洋軍閥統(tǒng)治時期，軍閥、官僚和地主瘋狂的掠奪農(nóng)村土地，加快了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的集中速度。除了少數(shù)自耕農(nóng)，土地制度基本上是以租佃方式，轉(zhuǎn)讓給佃農(nóng)和部分自耕農(nóng)耕種。雙方約定農(nóng)地承包價格以后，剩余產(chǎn)品歸耕種者所有。
土地制度一直是中國共產(chǎn)黨在各個革命階段的一項根本制度。1928年，在井岡山革命根據(jù)地，中國共產(chǎn)黨頒布了中共歷史上第一部關(guān)于農(nóng)村改革的法律文件——《井岡山土地法》，規(guī)定“沒收一切土地歸蘇維埃政府所有，以鄉(xiāng)為單位，分配給農(nóng)民共同耕種，禁止買賣。”
但后因自耕農(nóng)對沒收一切土地的做法表示不滿，而大部分農(nóng)民希望擁有土地，于是1929年4月制定的《興國縣土地法》中把“沒收一切土地”改為“沒收一切公共土地及地主階級土地”，并成為抗日戰(zhàn)爭之前，中國共產(chǎn)黨解決土地問題的主要思路。
抗日戰(zhàn)爭期間，為結(jié)成抗日民族統(tǒng)一戰(zhàn)線，中國共產(chǎn)黨在敵后的土地工作中主張“地主減租減息，農(nóng)民交租交息”，而將“沒收地主階級土地”放在了次要位置上。中華人民共和國成立后，全國土地的50%-80%仍為地主所有，另有10%-15%為富農(nóng)所有。
一、從1950年開始至今，中國先后進行了六次較大規(guī)模的土地制度改革，或者說農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策經(jīng)歷了六個時期。
第一時期：1950年代初
1950年6月30日，頒布實施的《中華人民共和國土地改革法》標志了新中國在土地所有制方面的基本方針。新中國力圖通過土地改革，廢除民國時期的封建地主土地私有制，建立農(nóng)民土地私有制，“使全國3億多無地、少地的農(nóng)民無償?shù)孬@得了7億畝的土地和其他生產(chǎn)資料，免除了過去每年向地主繳納的700億斤糧食的苛重地租”，形成了自耕農(nóng)所有制。在這一時期，農(nóng)民不僅獲得了土地，而且對擁有的土地“有權(quán)自由經(jīng)營、買賣和出租”。(《土地改革法》第30條)新中國頒布的《土地改革法》真正賦予了農(nóng)民對于土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，但這個時期比較短。
第二時期：1950年代中-1970年代末
1955年夏，隨著黨在過渡時期的總路線和總?cè)蝿?wù)(“一化三改”)的提出，為了避免小農(nóng)經(jīng)濟方式和局限和生產(chǎn)技術(shù)落后。新中國通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的社會主義改造和人民公社運動，逐步使得個體農(nóng)民私有的土地改造為人民公社所有以生產(chǎn)隊為基礎(chǔ)的集體所有制。從農(nóng)業(yè)合作化運動到人民公社，這一系列的生產(chǎn)方式的改變，使得農(nóng)民對于土地的產(chǎn)權(quán)弱化，并使得土地所有權(quán)虛置，土地在運動當(dāng)中逐步歸集體所有，個體農(nóng)民與土地不再存在法律上的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，所以在這個時期，“有權(quán)自由經(jīng)營、買賣和出租”的流轉(zhuǎn)方式已經(jīng)不可能實施，農(nóng)村土地也就沒有實現(xiàn)流轉(zhuǎn)的可能。
第三時期：1970年代末、1980年代初-21世紀初
1978年，鳳陽小崗18戶農(nóng)民搞起了“大包干”，正式揭開了中國農(nóng)村土地改革的新時期，中國農(nóng)村土地制度從單純集體所有向集體所有、家庭經(jīng)營的兩權(quán)分離模式轉(zhuǎn)變。在這一時期，農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)開始松動萌芽。
1983年中共中央頒發(fā)了《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟政策的基于問題的通知》，全國農(nóng)村開始普遍推行包干到戶。到1983年底，98%左右的基本核算單位都實行了包干到戶，家庭承包經(jīng)營的土地面積占耕地總面積的97%左右，實現(xiàn)了土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離。這種模式在保證農(nóng)地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上保證了農(nóng)戶的獨立經(jīng)營權(quán)，并對農(nóng)村土地的經(jīng)營收益分配關(guān)系進行了調(diào)整，“交足國家的，留夠集體的，剩下的都是自己的”。
1987，國務(wù)院批復(fù)了某些沿海發(fā)達省市就土地適度規(guī)模經(jīng)營進行試驗，使得土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)突破了家庭承包經(jīng)營的限制，中國土地流轉(zhuǎn)制度開始進入新的試驗期。
1999年的《土地管理法》雖然對于農(nóng)村土地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓依然有比較多的限制，但2003年實施的《農(nóng)村土地承包法》卻從法律層面體現(xiàn)了對于合法土地承包經(jīng)營權(quán)的保護。該法中規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。而這部法律的頒布，被人稱作中國土地制度的第三次創(chuàng)新。
第四時期：2000年—2004年
由于官方?jīng)]有進行全國土地流轉(zhuǎn)的統(tǒng)計，我們僅對2000年以來，主要報刊、雜志有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的資訊進行了檢索。”據(jù)農(nóng)業(yè)部最近完成的對廣東、福建、浙江、海南、湖南、湖北、江西、江蘇、安徽、四川、河北、黑龍江等十二省的調(diào)查，2000年湖南流轉(zhuǎn)土地125.3萬畝，比1996年增長26.8%，江蘇流轉(zhuǎn)土地116.7萬畝，比1999年增長19.6%，浙江2001年流轉(zhuǎn)土地300.2萬畝，比1997年增長11%，占全省耕地面積的12.44%，湖北2001年達331.9萬畝，占全省耕地面積的8.44%,江西流轉(zhuǎn)土地315.3萬畝，占全省耕地面積的9.36%"。
截至2001年上半年，據(jù)初步調(diào)查統(tǒng)計，全國各省(自治區(qū)、直轄市)不同程度地發(fā)生了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積達453.3萬多公頃，占農(nóng)戶承包地面積的5%左右，比2000年底的統(tǒng)計調(diào)查數(shù)增加4個百分點。
流轉(zhuǎn)面積超過13.3萬公頃的省份有14個，主要集中在東北、華北、華東、中南區(qū)和西南區(qū)的四川省。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積占家庭承包土地面積10%以上的省份有7個，其中上海市最高達22.94%，其次是浙江省15.63%，廣東省12.95%，北京市12.82%，湖北省12.64%，江西省12.50%，湖南省11.46%。2002年上半年，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組、農(nóng)業(yè)部、國務(wù)院發(fā)展研究中心等單位對全國14個省農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況進行了調(diào)查。結(jié)果表明，雖然農(nóng)地流轉(zhuǎn)的速度有加快的趨勢，但農(nóng)地參與流轉(zhuǎn)的比例仍然很低。大部分省農(nóng)地流轉(zhuǎn)率在3%一4%之間，農(nóng)地流轉(zhuǎn)率最高的浙江省其流轉(zhuǎn)率也僅為12.4%，許多省的農(nóng)地流轉(zhuǎn)率不到3%，例如，江蘇省僅為2.2%。
根據(jù)全國人大常委會執(zhí)法組調(diào)查，到2002年底，全國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積約占承包地面積的1.44%，在經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積較大，比例較高，如江蘇省蘇州市達25.3%，福建省龍海市達35%，廣東省有57萬戶農(nóng)戶進行了土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，占土地承包戶總數(shù)的14.7%。全國平均農(nóng)地流轉(zhuǎn)率在5%一6%之間，發(fā)達地區(qū)在8%一10%之間，欠發(fā)達地區(qū)只有1%一2%。2003年農(nóng)業(yè)部農(nóng)村固定觀察點對全國東、中、西部20842戶農(nóng)戶的抽樣調(diào)查顯示，全國土地流轉(zhuǎn)面積占總耕地面積的9.10%，其中東部為9.0%，中部為11.60%，西部僅為3.86%。2006年全國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積為5551.2萬畝，占家庭承包耕地面積的4.57%，比2005年增加了1.5%。
第五時期：2005年—2007年
2005年7月，廣東省政府發(fā)出《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(草案)》明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可于2005年10月1日起上市流轉(zhuǎn)。這意味著廣東全省包括農(nóng)村的經(jīng)營性用地全部走向市場，并可以通過招標、拍賣、掛牌和上網(wǎng)競價四種方式進行“陽光交易”，此《管理辦法》意味著農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進入了市場化的階段。這是廣東農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破，同時更是中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新突破。
截至2007年末，全國農(nóng)地流轉(zhuǎn)總面積達6372萬畝。全國流轉(zhuǎn)面積占承包耕地總面積的5.2%，比2006年增長了14.8%。從經(jīng)濟水平看，2007年，東、中、西部地區(qū)流轉(zhuǎn)面積占總承包面積的比重分別為5.9%、4.8%和5.3%；其中東部地區(qū)有一半的省(直轄市)流轉(zhuǎn)比重高于全國平均水平，高出1倍以上的有5個省(直轄市)。
第六時期：加速發(fā)展階段(2008年)
截至2008年8月底的統(tǒng)計，各地上報的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積已達到1.06億畝，比2007年增長66%；占承包耕地總面積的8.7%，比2007年提高了3.5個百分點。據(jù)統(tǒng)計，到2008年底，全國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積達到1.09億畝，占農(nóng)戶承包耕地總面積的8.9%。
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二、中國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
2009年，全國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積已達1.51億畝多，土地流轉(zhuǎn)率為12.00%，比2002年的1.44%提高了10.56個百分點。我國南方和東北地區(qū)土地流轉(zhuǎn)率高于華北和西北地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地流轉(zhuǎn)率較高。2009年土地流轉(zhuǎn)率最高的是上海市，為54.7%；較高的是浙江，為32.0%，重慶為30.0%；次高的是江蘇，為20.5%，黑龍江為18.8%，廣東為18.7%，天津市為15.5%，四川為15.3%；大部分省份的土地流轉(zhuǎn)率低于全國平均流轉(zhuǎn)率，如安徽省為9.2%，貴州省為8.8%等；最低的是甘肅省，為2.4%。
未來，在部分地區(qū)，包括耕地、宅基地、集體建設(shè)用地在內(nèi)的農(nóng)村土地將成倍升值！業(yè)內(nèi)人士預(yù)測：中國的城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化蘊藏著200萬億的市場價值，相當(dāng)于中國每年7.2%的增長，將是一個巨大的商業(yè)機會！
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