宅基地使用權和住房所有權是我國絕大多數農民最大的財產，但在當前城鄉(xiāng)二元體制下，由于流轉受到嚴格限制，農民住房財產權的資產價值并沒有顯現，如何喚醒這些“沉睡的資產”是農村改革進程中必須直面的問題。
十八屆三中全會提出，要“慎重穩(wěn)妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”，由此，頂層設計為農房流轉“開了口子”。而在地方，“摸著石頭過河”的探索實踐則早已開始。記者近日在福建沿海莆田、晉江、廈門等地調研發(fā)現，近年來，當地積極探索農民住房財產權抵押貸款、租賃、農房和宅基地置換等多種流轉方式，拓寬了農民的融資渠道，增加了農民的財產性收入，受到了農民的歡迎。
——農房可抵押融資
記者在莆田、晉江、廈門等地采訪發(fā)現，當地民營經濟十分發(fā)達，有不少農民辦企業(yè)、開小作坊、辦農業(yè)合作社，他們用自家住房作店面、倉庫、廠房甚至生產車間。這些農房是他們唯一值錢的財產，但由于法律將農村宅基地和農房流轉嚴格限制在集體經濟組織內部，使得農民房產的資產價值無法體現，導致農民無法利用這筆財產獲得融資，也無法通過流轉來獲取資金和財產性收益。對農房流轉的限制已成為制約農民生產創(chuàng)業(yè)的瓶頸。
去年年初，海滄區(qū)東孚鎮(zhèn)后柯村村民柯女士以自家130多平方米的農房作為抵押，從廈門農商銀行獲得貸款75萬元，這是廈門首單農房抵押貸款業(yè)務。
柯女士一家承包土方工程，資金壓力較大，以往向銀行貸款只能由第三人提供擔保，貸款額度只有二三十萬元，廈門農商銀行去年試水的“農房抵押貸款業(yè)務解了她們家的燃眉之急，用這筆貸款，柯女士買了一臺挖掘機。
廈門農商銀行總監(jiān)卓小龍說，農房抵押貸款是十八屆三中全會提出“慎重穩(wěn)妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”以來，廈門農商行“試水”的一項業(yè)務。市政府出臺了農房融資抵押試點工作方案，目前，市農商行已經與１１個村簽訂合作協議，協議授信2億元，農村房屋抵押貸款已審批放款21筆，金額達1030萬元。農民住房財產抵押貸款享受利率優(yōu)惠，利率定價比一般的保證類貸款少大約２個百分點，貸款期限一般在3年左右，農戶可獲得的融資貸款額度與農房的估值比例平均為40%。
記者采訪了解到，在莆田、泉州、廈門等一些沿海經濟發(fā)達的城市，其所轄范圍內的部分縣區(qū)、鄉(xiāng)村已經啟動了農民住房財產權融資抵押試點，受到了農戶的歡迎。
在莆田仙游榜頭鎮(zhèn)、城廂區(qū)華亭鎮(zhèn)等地，在農房確權發(fā)證基礎上，開始探索農民住房財產權抵押貸款。榜頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)長蔣慶和告訴記者說：“全鎮(zhèn)紅木家具企業(yè)和作坊有3000多家，村里大部分土地屬于農村集體建設用地，村民的廠房、家具廣場等無法通過房產抵押獲得融資貸款，‘有資產難變現’成為影響當地企業(yè)發(fā)展的瓶頸。”
在確權發(fā)證的過程中，仙游縣逐步探索農村宅基地和農民住房流轉、抵押、融資貸款的渠道，在榜頭鎮(zhèn)開展農民住房財產權流轉、抵押融資的試點工作?？h農村信用合作聯社推出了“集體土地房屋產權抵押擔保貸款”產品，農戶可以將確權發(fā)證的宅基地使用權和住房所有權進行抵押來獲取貸款。
民營經濟發(fā)達的晉江市步子邁得更大，市農商行副行長楊金蓮告訴記者，開展農房抵押貸款業(yè)務以來，農商銀行已發(fā)放農房抵押貸款超過25億元，受益農戶超過1萬戶，目前農房抵押貸款余額5.1億元，筆數62筆，戶數615戶。
——農房租賃、宅基地和農房置換使農民受益
租賃和置換是農民住房財產權流轉的另外兩種方式。西天尾鎮(zhèn)后黃村是莆田的“華僑村”，有華僑近千人，村里大部分民房都是有６０年以上歷史的老宅子，兩層的小樓紅瓦紅磚、古色古香。
后黃村村支書許聰告訴記者，2013年以來，縣、鄉(xiāng)有關部門對村里建設用地及房屋進行了全面地清查、丈量、勘察，在收集有關審批手續(xù)的基礎上，給農民頒發(fā)了“集體土地房屋產權證”。
在明晰產權的基礎上，后黃村村委會和18戶村民簽訂了租賃房屋協議，租期為10年。許聰說：“這些房屋都是能體現當地民俗文化特色的建筑，其中一些是海外知名華僑的老宅，我們租賃過來進行修繕。有的房屋將建作民俗館，有的將成為鄉(xiāng)村旅游景點，有的作為旅店出租，收益由村集體和戶主共享。”
在莆田華亭鎮(zhèn)澗口村，村委會附近的山坡地上，一排排整齊的３層聯排樓房裝修漂亮，門前馬路寬闊，交通便利，310戶村民剛搬進新居，他們通過宅基地和農房置換改善了居住環(huán)境。
村支書詹國強告訴記者，村里外出務工人員多，土地和房屋閑置、浪費現象大量存在。2013年以來，村里通過土地整理、宅基地和農房置換的方式，對分散在各處的農房“拆舊復墾”，統(tǒng)一規(guī)劃建設村民住宅，讓每戶都有一棟3層的聯排樓房。
對于復墾的耕地，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，將其與城鄉(xiāng)建設用地增減指標掛鉤，把復墾耕地置換為城鎮(zhèn)建設用地指標后，每畝的價值達到38萬元，有償轉讓的土地收益，全部由村集體支配，用于村集體發(fā)展。
——因地制宜 完善制度破解農房流轉三大難題
記者采訪了解到，莆田、泉州、廈門等地廣泛開展確權發(fā)證工作，對農民依法享有的宅基地使用權和住房所有權予以確認，并發(fā)放產權證。產權明晰，這是農房抵押、租賃、置換等流轉的前提。
接受記者采訪的多位基層官員表示，宅基地和房屋是農民最大的財產，確權發(fā)證確認了農民的住房財產權益。在當前農村勞動力人口大量向城市轉移，農業(yè)生產向規(guī)?；?、集約化發(fā)展的背景下，農民對房產有多樣化的使用需求，農民住房財產權流轉的改革探索不能止步于確權發(fā)證，而是在此基礎上探索更多的流轉方式，將農民手中沉睡的資產盤活起來，促進農民擴大生產，增加收入。
針對農房流轉中農民不熟悉法律政策、信息不對稱、交易缺乏有效監(jiān)管等難題，去年底，莆田仙游縣成立了縣級農村綜合產權交易中心。據莆田市委農辦主任柯金國介紹，交易中心整合行政、中介、金融等職能，為農村土地承包經營權、農村房屋所有權、農村宅基地使用權、林地使用權等十類產權的轉讓和交易等提供行政審批、政策咨詢、信息發(fā)布、交易簽證、價款結算、跟蹤監(jiān)督和引導融資等服務。
莆田、泉州、廈門等地的國土、金融等部門負責人告訴記者，在農房流轉試點中，農民權益保障與金融機構不良貸款風險防范之間存在著突出矛盾，這是各地面臨的普遍問題。晉江市國土、住建等部門相關負責人告訴記者，由于農村宅基地實施“一戶一宅”政策，宅基地上的房屋用于抵押貸款之后，一旦出現農戶無法償還貸款的情況，銀行的債權如何實現，會不會造成農戶流離失所，農戶權益如何保障等問題是試點農房抵押必須要破解的難題。
楊金蓮說：“即使農戶不能償還貸款，銀行要處置抵押農房，也不能造成農戶流離失所，這是前提，我們要求農戶提供有其他房屋或抵押房產變賣后仍有安居之地的證明，不能將自家唯一的住房用于抵押貸款。”
柯金國介紹說，莆田正探索建立農村抵押貸款風險補償基金，市、縣兩級財政出資建立增信資金，合作銀行按不少于增信資金余額20倍的規(guī)模專項開展農房抵押貸款業(yè)務，農戶以宅基地和房屋作為抵押獲得融資，一旦出現不良貸款，銀行能夠從該項基金中得到補償，以此來提高銀行開辦該項業(yè)務的積極性。
