2023年6月15日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作的通知（試行）》，表示北京非住宅房屋征收與補(bǔ)償新規(guī)出臺，那2023年北京非住宅房屋征收與補(bǔ)償新規(guī)是怎樣的？怎么認(rèn)定？
一、2023年北京非住宅房屋征收與補(bǔ)償新規(guī)是怎樣的？
1、非住宅房屋用途對應(yīng)本市基準(zhǔn)地價土地用途分為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)類，并參照基準(zhǔn)地價土地用途二級分類對應(yīng)房屋。補(bǔ)償時，根據(jù)房屋權(quán)屬登記、土地規(guī)劃用途或認(rèn)定情況進(jìn)行評估。
2、對已經(jīng)登記的非住宅房屋，改變原用途未補(bǔ)繳土地出讓金的，依法按原用途評估，補(bǔ)償時可結(jié)合政策支持等情況認(rèn)定用途調(diào)整，原用途為工業(yè)類用途的，在原有補(bǔ)助獎勵的基礎(chǔ)上，再給予不超過原用途非住宅房屋評估價值的特別補(bǔ)助。
3、對于未經(jīng)登記的非住宅房屋，依據(jù)土地權(quán)屬來源文件或房屋權(quán)屬來源文件進(jìn)行認(rèn)定，無法提供上述文件的，由區(qū)人民政府結(jié)合規(guī)劃和自然資源部門、房屋管理部門、被征收人出具的有效證明文件以及其他相關(guān)證明材料研究確定。對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，依法按土地權(quán)屬來源文件或房屋權(quán)屬來源文件載明的用途評估，給予適當(dāng)補(bǔ)償。
4、采用比較法評估非住宅房屋價值時，可比實例選取應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第三十條：“被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)”的規(guī)定執(zhí)行。對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度單項一般不超過10%、綜合一般不超過15%。
5、采用成本法按房地分估路徑評估非住宅房屋價值時，土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等方法，其中成本法的權(quán)重一般不高于30%，基準(zhǔn)地價修正法的權(quán)重一般不低于50%。
6、采用收益法評估非住宅房屋時，應(yīng)選擇與評估對象相同或類似的可比實例測算非住宅房屋的客觀租金等評估數(shù)據(jù)，可以按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）明確的估價規(guī)則進(jìn)行。
7、征收非住宅房屋，具備存量非住宅房屋和安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件的行政區(qū)，可結(jié)合被征收人訴求，因地制宜統(tǒng)籌制定產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案，并在征收范圍內(nèi)公示，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實施。
二、2023年北京非住宅房屋征收與補(bǔ)償怎么認(rèn)定？
非住宅房屋認(rèn)定是指對房屋的用途進(jìn)行明確，將其與本市基準(zhǔn)地價土地用途相對應(yīng)。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》，非住宅房屋的用途可以分為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)四個一級分類，每個一級分類下還有相應(yīng)的二級分類。
1、商業(yè)類是非住宅房屋用途的一級分類之一。商業(yè)用地主要用于商業(yè)活動，如購物中心、百貨商店、超市等。根據(jù)具體商業(yè)活動的性質(zhì)，商業(yè)用地還可以分為不同的二級分類，如零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地等。對應(yīng)的非住宅房屋用途可以是零售商業(yè)房屋、批發(fā)市場房屋等。
2、辦公類是另一個非住宅房屋用途的一級分類。辦公用地主要用于各種辦公場所，包括寫字樓、辦公樓等。根據(jù)不同的辦公活動類型，辦公用地也有不同的二級分類，如行政辦公用地、科研設(shè)計用地等。對應(yīng)的非住宅房屋用途可以是行政辦公房屋、科研設(shè)計房屋等。
3、工業(yè)類是非住宅房屋用途的另一個重要一級分類。工業(yè)用地主要用于工業(yè)生產(chǎn)、加工和制造等活動，如工業(yè)園區(qū)、工廠等。工業(yè)用地的二級分類包括工業(yè)生產(chǎn)用地、倉儲物流用地等。相應(yīng)的非住宅房屋用途可以是工業(yè)生產(chǎn)房屋、倉儲物流房屋等。
4、公共服務(wù)類是非住宅房屋用途的最后一個一級分類。公共服務(wù)用地主要用于提供公共服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、體育館等。公共服務(wù)用地的二級分類包括教育科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。對應(yīng)的非住宅房屋用途可以是教育科研房屋、醫(yī)療衛(wèi)生房屋等。
總結(jié)：2023年北京非住宅房屋征收與補(bǔ)償新規(guī)是已經(jīng)登記的非住宅房屋，用途調(diào)整補(bǔ)繳土地出讓金的按現(xiàn)狀評估，未補(bǔ)繳土地出讓金的按原用途評估補(bǔ)償，這是基本原則。但因特殊情況（如符合產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，并有相關(guān)政府部門支持）認(rèn)定用途調(diào)整的，客觀存在應(yīng)補(bǔ)繳未補(bǔ)繳土地出讓金的問題。
