小產(chǎn)權(quán)房屋與商品房的區(qū)別
- 什么是小產(chǎn)權(quán)房屋？
一、簡(jiǎn)單解釋，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國(guó)家土地出讓金和使用稅(費(fèi))，由國(guó)家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國(guó)家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。
二、 小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別是什么？
大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí),無需繳納土地出讓金。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
三、小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？
嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購(gòu)公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。“已購(gòu)公房”，購(gòu)房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購(gòu)買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度。而對(duì)于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會(huì)有一線希望，因?yàn)?，?guó)家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。
四、 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
第一，根據(jù)國(guó)家相關(guān)管理部門發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。第三，購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)政策，國(guó)家是不予支持消費(fèi)者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋的，對(duì)此，購(gòu)房者要慎而為之。不要因?yàn)槭″X，或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”，得不償失。
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一、物權(quán)法不保護(hù)“小產(chǎn)權(quán)房”
目前許多購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向了 “小產(chǎn)權(quán)房”，而且不少人存在僥幸心理，認(rèn)為隨著《物權(quán)法》的頒布，“小產(chǎn)權(quán)房”會(huì)得到承認(rèn)。然而，《物權(quán)法》頒布后，相關(guān)條款中明文規(guī)定：城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”并不合法，《物權(quán)法》不保護(hù)不合法的財(cái)產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)專家一致表示，但“小產(chǎn)權(quán)房”沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)，也不在已經(jīng)實(shí)施的《物權(quán)法》的保護(hù)范圍內(nèi)，因此無論自住還是投資，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”一定要謹(jǐn)慎。
二、“小產(chǎn)權(quán)”難變身“大產(chǎn)權(quán)”
新《物權(quán)法》里明確規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)必須要經(jīng)過登記。與不動(dòng)產(chǎn)不同，動(dòng)產(chǎn)交付就可以，也就是說你買別人一瓶水，別人把水交給你，你就享有水的所有權(quán)。但是房子不一樣，房子并不是交付購(gòu)房者就享有房屋的所有權(quán)，因?yàn)榉课菔遣粍?dòng)產(chǎn)，它必須要經(jīng)過國(guó)家規(guī)定的政府部門登記、造冊(cè)、頒發(fā)證書才享有所有權(quán)。登記的部門是國(guó)家規(guī)定的房屋土地和管理部門，而所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律規(guī)定的政府主管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，因此“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)明顯不同的概念。
三、相關(guān)條款：
《物權(quán)法》第59條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”，如果所開發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住，產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民，將受到物權(quán)法的保護(hù)，不過，現(xiàn)在大量的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房都由城鎮(zhèn)居民購(gòu)買，由于這種交易本身不合法規(guī)，購(gòu)房人沒有取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此雖然《物權(quán)法》的頒布將極大地保障了私有財(cái)產(chǎn)，特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，但是不會(huì)保護(hù)不合法的財(cái)產(chǎn)。 《物權(quán)法》雖然明確了對(duì)國(guó)家、集體和私有財(cái)產(chǎn)平等的保護(hù)，但是不能被濫用。尤其是對(duì)私有土地使用權(quán)的取得、使用、分配、轉(zhuǎn)讓等更不能濫用《物權(quán)法》，一切都要采取合法途徑取得。而《物權(quán)法》保護(hù)的也是合法的相關(guān)私有權(quán)利。“小產(chǎn)權(quán)房”也是一樣，不具備合法的產(chǎn)權(quán)就不可能進(jìn)行法律意義上合法的轉(zhuǎn)讓以及其他相關(guān)的行為，因此這些行為都不受到法律保護(hù)。
