農(nóng)村土地制度改革如何改？下面是關(guān)于2015年農(nóng)村土地改革的一些思考。
1、如果你想分析將來的政策走向，絕不能純粹站在民間利益的角度看問題，而應(yīng)該學(xué)會利用政府財政的視角。
比如，房地產(chǎn)為例，站在民間的角度不停喊房價太高了，離譜了，或者征地不合理，沒有用。但如果從政府的角度看，土地出讓金占地方財政一半以上，已經(jīng)成癮的地方政府離開了它就會出現(xiàn)財政崩盤，立即明白為什么這十年任志強比謝國忠聰明。
那么，既然已經(jīng)上癮，為什么又要提土改呢？
邏輯在于，這個成癮的模式不可能永遠(yuǎn)玩下去，政府已經(jīng)預(yù)感到，未來的土地不好賣了。
2、如果從自然供給上看，中國任何一座城市都有充足的土地。比如，我去北京南三環(huán)附近的一個貨場提貨時，發(fā)現(xiàn)周圍全都是大片的空地，那兒的房價已經(jīng)兩三萬一平，但只要政府愿意，就可以把空地擱置起來讓它一文不值。
在東五環(huán)附近更是不少大片的未開發(fā)土地，有的地方孤零零地聳立著一個樓盤，而周圍就是十倍于它的空地。樓盤價格都在萬元以上，而不蓋成房子的空地則沒有顯性的價值。
地荒是地方政府人為制造的假象，通過這種假象來抬高土地出讓金，維持地方財政。
3、但這樣的情況快玩不轉(zhuǎn)了。一是就算是限制土地，市場也總有個飽和的盡頭；二是雖然人們總是寄希望于城市化帶來的土地市場繁榮，認(rèn)為農(nóng)民進(jìn)城要買大量的房子，但實際上，這個市場遠(yuǎn)比想象的小得多。
許多農(nóng)民進(jìn)城的唯一途徑是靠拆遷，一拆，手里就有了兩三套住房，不拆就肯定買不起。他們不可能投入現(xiàn)金去支撐高房價，地方政府也就賺不到太多他們的錢。
所以，樓市的逆轉(zhuǎn)是遲早的，地方政府賣地收入的減少更是遲早的。
這里所謂樓市逆轉(zhuǎn)，不一定是指房價下跌。實際上，政府依靠寬松貨幣政策，完全可以讓樓市價格不跌，而讓其他商品價格上漲，用普遍的通脹的來填平房價。同時，政府還可以用經(jīng)濟數(shù)據(jù)掩蓋事實上的通脹，神不知鬼不覺就保持了房價的穩(wěn)定。
但政府可以維穩(wěn)房價，卻無法維穩(wěn)需求。樓市逆轉(zhuǎn)，主要是看需求面的逆轉(zhuǎn)，也就是購買的人少了，用不了這么多房子了，地方政府的土地自然就賣出去了。到底是價格下跌，還是進(jìn)入滯脹，這倒是其次的。
4、當(dāng)一些泡沫性城市已經(jīng)崩盤后，未來幾年會有更多的城市陷入其中。京廣滬等城市可能會維持較長時間的穩(wěn)定，但也不是沒有財政上的風(fēng)險。
一句話，這些風(fēng)險最終的反應(yīng)是地方政府賣不出去地，財政收入大幅下滑，地方政府面臨破產(chǎn)危機，這才是改革真正的動力。
當(dāng)中央政府預(yù)感到未來財政會出事，才會想著做改革。
5、那么，如何改呢？
改革的目的就是為地方政府找錢，填平土地出讓金留下的坑。
為什么不能通過縮減地方支出來改革？答案是做不到。政府財政一旦膨脹，是無法收縮的。而且越是到經(jīng)濟衰退時期，越是會出現(xiàn)更多的救濟和維穩(wěn)項目，政府財政反而會更加膨脹。
如果不能縮減財政支出，就只能靠擴大財政收入、尋找新的財源來填坑。
6、找錢的第一個方式是交房產(chǎn)稅。這就是為什么大家開始炒作加快房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅是一個重復(fù)征稅項目，所謂的土地出讓金就是把七十年房產(chǎn)稅一次性征收。但不要指望從法理上去分析，而要從實際情況考慮政府收入的緊迫性。
但如果全部征收房產(chǎn)稅（連一套房也征收），由于牽扯到幾乎每個家庭的利益，征收難度之大可想而知。
如果只從第二套房開征，又很難滿足地方政府的胃口。
第二個方式是加強金融改革，這有助于地方政府多元化它的融資能力，不在債權(quán)這一棵樹上吊死。但金融改革也難度很大，問題重重，也不能做過多指望。
第三個方式是靠工商業(yè)、服務(wù)業(yè)稅收的增量來填補土地出讓金的缺失。但這也很困難，因為工商服務(wù)業(yè)的稅收本來已經(jīng)很重，包括許多非正式稅收項目。加上土地成本已經(jīng)拖累了它們的盈利能力，未來的稅收空間并不可能出現(xiàn)大幅度增長。稅收改革這一塊只能起到理順社會稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用，暫時還做不到大幅度增加財政。
第四個方式是改革分稅制，現(xiàn)在中央拿走了稅收大頭，未來中央不要拿走這么多，把更多的收入留給地方政府，填平土地出讓金的坑。但隨著中央政府開支的加大，以及集權(quán)趨勢的加強，指望中央政府讓出太多的稅來也是不現(xiàn)實的。
所以除了房產(chǎn)稅、金融改革、工業(yè)增稅、改革分稅制之外，還必須有其他的方法。政府這時候意識到還有一塊沒有抽稅的干凈土地：農(nóng)村土地。
7、為什么需要農(nóng)村土地改革？
原因在于這里有一個雙贏的空間：第一，政府在這里還沒有開始抽稅，農(nóng)業(yè)稅取消后，連農(nóng)地也沒有稅了，哪怕能從這些空白土地上征上一點，都是純粹的增量。
第二，農(nóng)地由于限制過嚴(yán)，農(nóng)民利用農(nóng)地變現(xiàn)能力很差，只要把農(nóng)村土地的活力多釋放出來，農(nóng)民多賺了錢，也不在乎政府拿走一點兒。
所以，存在農(nóng)民也賺錢，政府也賺錢的可能性。這個雙贏的空間看上去很誘人，使得人們充滿了幻想。
8、可是，怎么才能把農(nóng)村土地釋放出來，又怎么保證地方政府抽到稅？
這才是土地改革的核心問題，也是政府要探索的領(lǐng)域。
9、有人認(rèn)為，允許農(nóng)村土地使用權(quán)抵押是改革的方向。
以前農(nóng)民不能像城市居民一樣，拿土地去做抵押貸款。改革后，農(nóng)民就可以抵押土地使用權(quán)，貸出錢來做小買賣，或者發(fā)展土地經(jīng)營，或者發(fā)展消費。這樣就增強了農(nóng)村土地的金融價值和農(nóng)民的財產(chǎn)變現(xiàn)能力。
這樣做還可以提高農(nóng)村的活力，找到新的經(jīng)濟增長點。
但這樣做的問題是：銀行沒這么大的積極性。如果農(nóng)民違約，就算土地使用權(quán)歸了銀行，但土地還是在人家村里放著，銀行很難將這些零星土地處理掉。
另外使用權(quán)又如何界定？沒有產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)邊界到底在哪里。
更重要的問題是：這樣做對地方財政又有什么幫助？如果沒有幫助，它又怎么會積極去推進(jìn)？
所以，土地使用權(quán)抵押的嘗試各地已經(jīng)做了不少，但成功的范例并不多見。
10、如果把產(chǎn)權(quán)全部放給農(nóng)民呢？
如果有了產(chǎn)權(quán)，從理論上，農(nóng)民就可以蓋樓直接沖擊城市樓市，讓地方政府的土地出讓金出現(xiàn)大幅度下滑。這等于出現(xiàn)了許許多多合法的“小產(chǎn)權(quán)房”，更讓政府頭疼。
11、從目前情況來看，農(nóng)村土改最后可能還是離不開城市開發(fā)的模式。即，地方政府負(fù)責(zé)規(guī)劃，全盤操手土地開發(fā)，再從中提取一部分收入作為財政。不可能讓民間實現(xiàn)自由流通，也不可能完全確權(quán)。
12、另外一個值得思考的問題是：農(nóng)村土地過于廣闊，它的價值何在？就算要賣，也必須有人買才能實現(xiàn)交易閉環(huán)。
從目前情況看，政府有可能會鼓勵城市居民和城市企業(yè)進(jìn)入農(nóng)村。城里人花高價買了房子之后，由于住著不舒服，可能會被誘導(dǎo)著返回農(nóng)村購房或者消費，幫助農(nóng)村土地升值。
另外，會有更多的農(nóng)村土地在未來發(fā)展娛樂和服務(wù)業(yè)，滿足城市人口回歸自然的愿望。
13、但不管怎樣，上面的改革與人們設(shè)想的土地改革有著明顯的落差，人們指望會有全盤性的確權(quán)，但從分析來看，這樣的改革不會發(fā)生。
目前的改革似乎陷入了死循環(huán)：只有填補上地方財政巨大的斷崖，政府才敢于進(jìn)行更大規(guī)模的改革?？扇绻贿M(jìn)行更大規(guī)模的改革，根本沒有辦法填補這個斷崖。
14、要想真的跳出這個死循環(huán)，只有一個辦法：緊縮銀根，直至造成一批地方政府的破產(chǎn)，警告其他地方政府不能再玩賣地和財政擴張的游戲，逼迫他們學(xué)會過緊日子，也斬斷市場和地方政府的勾結(jié)鏈條。在市場出現(xiàn)一定混亂之際，迅速實現(xiàn)土地的完全確權(quán)，逼迫地方政府學(xué)會在新環(huán)境中生存。
請記住，改革是通過強行撤銷某些邊界條件，逼迫各方磨合出來的，不是一團和氣中產(chǎn)生的。不造成一定的損傷和痛苦，希望通過大家都配合的全盤設(shè)計獲得成功，機會近乎為零。
