我縣是國(guó)家級(jí)貧困縣，半數(shù)以上屬于農(nóng)村戶口，在老家都有自己的房子。那你知道你的宅基地需要確權(quán)登記嗎?
目的：開展農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作是中央的明確要求，目的是實(shí)現(xiàn)憑證管地用地，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，對(duì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)、推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革、促進(jìn)節(jié)約集約用地等具有十分重要的意義。此項(xiàng)工作的基本原則是：依法依規(guī)，尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)，穩(wěn)步推進(jìn)。嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定開展工作，充分考慮歷史遺留問(wèn)題的實(shí)際情況，本著有利于保護(hù)土地權(quán)利人特別是農(nóng)民合法權(quán)益的原則，依法合理確定權(quán)屬，積極調(diào)解處理權(quán)屬爭(zhēng)議、化解社會(huì)矛盾，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定。
【問(wèn)：農(nóng)村宅基地登記發(fā)證能給農(nóng)村居民帶來(lái)什么好處?】
答：對(duì)農(nóng)村居民來(lái)說(shuō)，最直接的好處就是明晰農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)對(duì)農(nóng)村宅基地的登記發(fā)證，可有效減少因宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議引發(fā)的各種社會(huì)矛盾。
【問(wèn)：一號(hào)文件提出加快完成農(nóng)村宅基地等農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記頒證工作，頒證之后是否意味著農(nóng)村宅基地就可以買賣、抵押?】
答：確權(quán)登記頒證是為了清晰產(chǎn)權(quán)，保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。農(nóng)村宅基地在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部是可以流轉(zhuǎn)的，但你要賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人，那是不可以的。如果宅基地可以賣給社會(huì)上任何人，那就是商品房，這個(gè)土地的性質(zhì)就變了。小產(chǎn)權(quán)房之所以違法，是因?yàn)樗环弦?guī)劃，跟所有權(quán)沒有關(guān)系。
至于說(shuō)到農(nóng)村土地不能抵押?jiǎn)栴}，這里也存在一個(gè)誤解。在以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為主的國(guó)家，大部分農(nóng)村靠的是政策性金融和合作金融，不需要抵押物，靠村民提供的有效信用來(lái)貸款。我不贊成拿農(nóng)民的住房和土地去抵押，為什么?因?yàn)榉刹辉试S。
讓農(nóng)民以房屋和土地為抵押去貸款，本身是泛市場(chǎng)化下非常片面的一種做法。農(nóng)業(yè)貸款，不是僅靠商業(yè)金融可以解決的。至少四年前，銀監(jiān)會(huì)就發(fā)過(guò)通知，不需要抵押物的信用貸款，最高貸款額可以達(dá)到30萬(wàn)元。
【問(wèn)：中央農(nóng)村工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)對(duì)于土地流轉(zhuǎn)要尊重農(nóng)民主體地位，不強(qiáng)制、不限制，這是出于什么考慮?】
答：我省歷來(lái)堅(jiān)持土地流轉(zhuǎn)要按依法自愿有償?shù)脑瓌t。全國(guó)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模，到2012年底占土地承包合同面積的20%，近2.6億畝，大多數(shù)是農(nóng)民自愿的。但現(xiàn)在一些地方確實(shí)出現(xiàn)了強(qiáng)制流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。有些地方為了追求規(guī)模效益，不加限制地引進(jìn)工商企業(yè)大面積、長(zhǎng)時(shí)間租賃農(nóng)戶承包耕地(林地、草原)，出現(xiàn)了損害農(nóng)民土地權(quán)益、糧地非糧化等現(xiàn)象，改變了農(nóng)戶的經(jīng)營(yíng)主體地位。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這不僅會(huì)影響糧食生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，也會(huì)影響農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的穩(wěn)定，給農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)難以預(yù)料的影響。
適度擴(kuò)大農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，可以提高經(jīng)營(yíng)效益，但經(jīng)營(yíng)規(guī)模也并不是越大越好。作為農(nóng)業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)主體，在一定的投入水平、技術(shù)水平、生產(chǎn)條件下，農(nóng)戶的經(jīng)營(yíng)規(guī)模會(huì)受到多方面的限制。經(jīng)營(yíng)規(guī)模超自身經(jīng)營(yíng)能力后，資源利用率、土地產(chǎn)出率和經(jīng)濟(jì)效益都可能下降。
第二次全國(guó)農(nóng)業(yè)普查表明，全國(guó)共有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戶1.98億戶，其中純農(nóng)戶1.67億戶。如果都大規(guī)模經(jīng)營(yíng)，其余農(nóng)戶轉(zhuǎn)到哪兒去?我省一方面主張適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，一方面扶持以農(nóng)民為主體的合作經(jīng)濟(jì)組織，通過(guò)建設(shè)社會(huì)化服務(wù)體系，解決一家一戶解決不了、解決起來(lái)不經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，而不是換一個(gè)經(jīng)營(yíng)主體。
實(shí)際操作中會(huì)遇到的問(wèn)題和處理原則 實(shí)踐中，因宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛在民事糾紛中比較常見。對(duì)宅基地使用權(quán)糾紛應(yīng)按下列原則妥善處理：
原則一 ：依法保護(hù)國(guó)家、集體的宅基地所有權(quán)
我國(guó)土地分別屬于國(guó)家和集體所有。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，土地改革前的舊契約不能作為土地權(quán)屬的依據(jù)。處理宅基地(土地)糾紛，應(yīng)切實(shí)保護(hù)國(guó)家和集體的土地所有權(quán)。屬于國(guó)家或集體所有的宅基地，集體組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。
原則二：依法保護(hù)公民、法人合法取得的宅基地使用權(quán)
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，使用國(guó)有土地的單位或者個(gè)人，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位或者個(gè)人不得侵犯。農(nóng)村居民建住房，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)的，不予保護(hù)。法人、公民合法繼承的宅基地使用權(quán)除經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃或個(gè)別調(diào)整外，長(zhǎng)期不變。另外，宅基地使用權(quán)包括合法取得和合法使用兩個(gè)方面。對(duì)非法擴(kuò)大、搶占宅基地甚至耕地的行為應(yīng)依法宣布其無(wú)效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過(guò)程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風(fēng)、采光等相鄰權(quán)的，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
原則三：宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)移的原則
農(nóng)村房屋發(fā)生買賣、繼承、贈(zèng)與等法律事由的，其所占宅基地的使用權(quán)隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。1984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時(shí)，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用。”關(guān)于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)問(wèn)題，實(shí)踐中應(yīng)注意掌握一個(gè)時(shí)間界限，即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布之前，農(nóng)村房屋買賣中宅基地使用權(quán)均隨房轉(zhuǎn)移，無(wú)須辦理批準(zhǔn)手續(xù);但自該《條例》之后，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后方可隨房轉(zhuǎn)移。未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買方，房屋買賣亦無(wú)效，但買主可將房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統(tǒng)一安排。但在農(nóng)村合法繼承的房屋，其宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。
原則四：尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)，有利于生產(chǎn)、生活的原則
我國(guó)對(duì)土地、山林大體上進(jìn)行了四次確權(quán)，即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《憲法》頒布前后土地權(quán)屬的重新登記。在處理土地、山林糾紛時(shí)，一般應(yīng)以“四固定”確定的權(quán)屬為準(zhǔn)，任何以其他理由而否認(rèn)“四固定”時(shí)的確權(quán)均不予以支持;如果“四固定”時(shí)未確權(quán)的，發(fā)生糾紛應(yīng)參照合作化或者是土改時(shí)確定的產(chǎn)權(quán)處理。在解放后，已通過(guò)雙方協(xié)商并達(dá)成合法協(xié)議或經(jīng)上級(jí)處理決定或經(jīng)人民法院裁決了宅基地的權(quán)屬，具有法律效力。經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)定的宅基地，如果對(duì)宅基地的使用權(quán)發(fā)生糾紛，一般應(yīng)以規(guī)劃確定的使用權(quán)為準(zhǔn)。未經(jīng)規(guī)劃的宅基地，對(duì)地界有爭(zhēng)議的，可以參照土改時(shí)的確權(quán)情況處理。土改確權(quán)是對(duì)房屋宅基地的確權(quán)，但自1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》公布后，土改時(shí)確認(rèn)的農(nóng)村個(gè)人宅基地所有權(quán)即喪失法律效力，但宅基地的使用權(quán)仍歸原所有人。依照最高人民法院解釋的規(guī)定，如果原來(lái)四至明確的，應(yīng)以四至為準(zhǔn);四至不明確的，應(yīng)參照長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)際使用情況，本著有利于生產(chǎn)、方便生活的原則合理地解決。
原則五：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則
土地的使用和經(jīng)營(yíng)管理情況直接影響到生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。及時(shí)、正確地處理好宅基地糾紛，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。發(fā)生宅基地糾紛時(shí)，首先應(yīng)做好思想工作，并采取及時(shí)、慎重的措施，防止矛盾激化，依法合理地妥善予以解決，維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。
