來源：廣發(fā)證券
農(nóng)村產(chǎn)權(quán)有序流轉(zhuǎn)有利于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化
我們認(rèn)為,我國城鎮(zhèn)化涉及大規(guī)模農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,因此,農(nóng)村居民是否可以同城鎮(zhèn)居民一樣,平等地分享城鎮(zhèn)化帶來的收益,是新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的關(guān)鍵問題。由于我國的體制遺留問題,許多農(nóng)村產(chǎn)權(quán),主要是農(nóng)村土地,其確權(quán)和流轉(zhuǎn),一直以來都面臨著較大的瓶頸。這導(dǎo)致了兩個(gè)方面的問題,一方面,由于農(nóng)村土地地理位置上的分散性,使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?jīng)營受到阻礙,另一方面,農(nóng)村土地的集體所有權(quán)屬,降低了土地作為資產(chǎn)的收益性。因此,我們認(rèn)為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的有序流轉(zhuǎn)是農(nóng)民獲得城鎮(zhèn)化紅利的重要前提。 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所的建立,將原本分散的、小規(guī)模的、農(nóng)民自發(fā)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)引入了交易所,形成了集中的、大規(guī)模的、政府規(guī)范的產(chǎn)權(quán)交易市場。其中,土地承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn),高效地整合了農(nóng)村的土地資源,提升了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng),從而增加了農(nóng)民的勞務(wù)收入,同時(shí),各地方試點(diǎn)的農(nóng)村房屋租賃以及宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),增加了農(nóng)民的資產(chǎn)性收入。
農(nóng)村房屋和閑置宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是未來方向
盡管農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓如火如荼,農(nóng)村房屋和閑置宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是相對(duì)滯后的,這是與我國獨(dú)特的土地所有權(quán)制度帶來的改革瓶頸有關(guān)。考慮到我國城鎮(zhèn)用地稀缺與農(nóng)村土地閑置的內(nèi)在矛盾,在集體使用權(quán)屬性不變的大前提下,我們認(rèn)為,未來農(nóng)村房屋,尤其是農(nóng)村閑置宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)將是未來改革的重要方向。事實(shí)上,上述矛盾的愈發(fā)尖銳也使得各地早在2003年其,就陸續(xù)開始嘗試各種方法來實(shí)現(xiàn)農(nóng)村閑置宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。同時(shí),在2013年初深圳又開始推出試點(diǎn),允許農(nóng)村集體產(chǎn)業(yè)用地入市流轉(zhuǎn)并轉(zhuǎn)化為國有產(chǎn)業(yè)用地。
土地流轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)市場
整體來看,我們認(rèn)為,在新型城鎮(zhèn)化下的土地制度改革,對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場將主要帶來兩個(gè)方面的影響。第一,農(nóng)村集體用地的流轉(zhuǎn)入市,尤其是處于城鄉(xiāng)結(jié)合處的農(nóng)村集體用地,將有效地增加建設(shè)用地的供給,緩解大中城市土地資源稀缺的問題,有助于平抑地價(jià),降低土地成本,同時(shí)也會(huì)增加商品房市場供給。第二,土地經(jīng)營承包權(quán)的流轉(zhuǎn)有利于實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)霓r(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營,提高外出務(wù)工的農(nóng)民的收入,同時(shí),在農(nóng)村房屋的租賃以及閑置宅基地流轉(zhuǎn)的過程中,也可以享受土地增值帶來的收益。這樣也將使得進(jìn)入城市務(wù)工的農(nóng)民有能力在城市置業(yè),分享城市發(fā)展的成果。
