2012年7月1日國(guó)土資源部頒布實(shí)施了《閑置土地處置辦法》，對(duì)閑置土地的認(rèn)定、處置程序作出了規(guī)定。閑置土地是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人(下稱使用權(quán)人)超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。
為推進(jìn)閑置土地處置工作，中山先后出臺(tái)《中山市落實(shí)閑置土地處置辦法實(shí)施方案》、《中山市閑置土地處置實(shí)施辦法》等相關(guān)文件。根據(jù)中山實(shí)際情況，結(jié)合周邊城市做法，中山市國(guó)土資源局于2014年4月25日印發(fā)了《關(guān)于閑置土地處置的實(shí)施意見(jiàn)》(下稱
《實(shí)施意見(jiàn)》)，《實(shí)施意見(jiàn)》區(qū)分政府原因和自身原因細(xì)化處理，對(duì)閑置土地的歷史遺留問(wèn)題提出處置方案，并明確對(duì)批準(zhǔn)延期動(dòng)工的閑置土地征收增值地價(jià)。
■ 詳細(xì)解讀
解讀一
空地≠閑置土地
未超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期或已超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期未動(dòng)工開(kāi)發(fā)但未滿一年的國(guó)有建設(shè)用地不屬閑置土地。
解讀二
非空地≠非閑置土地
已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。
土地已按原出讓合同約定的用途開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成后因控規(guī)調(diào)整批準(zhǔn)改變土地用途，并重新簽訂出讓合同，如未按時(shí)按照新的土地用途重新利用土地，也屬于閑置土地。
對(duì)于地上有建筑物(構(gòu)筑物)正在使用但沒(méi)有合法報(bào)建手續(xù)的土地是否是閑置土地以建成時(shí)間區(qū)分認(rèn)定：1998年2月28日前取得土地使用權(quán)并建成，不認(rèn)定為閑置土地。使用權(quán)人應(yīng)盡快完善地上建筑物的確權(quán)手續(xù)，以免對(duì)日后房地產(chǎn)權(quán)變更登記帶來(lái)不便。在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)通過(guò)“三舊”改造提高土地利用效率;1998年3月1日至2012年6月30日已建成的，在2014年12月31日前補(bǔ)辦規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)并經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具質(zhì)量安全鑒定報(bào)告，不認(rèn)定為閑置土地;2012年7月1日后建成的，按《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部令第53號(hào))的有關(guān)要求進(jìn)行認(rèn)定、處置。
解讀三
閑置土地認(rèn)定的時(shí)間核定標(biāo)準(zhǔn)
閑置土地認(rèn)定是以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期為起算日期，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的即為閑置土地。土地證所記載的日期是核發(fā)土地證的登記日期，與合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期沒(méi)有必然聯(lián)系，也不能做為確定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期的依據(jù)。
解讀四
閑置土地處置
對(duì)自身原因造成閑置的，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi);未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。為促進(jìn)開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限的應(yīng)征繳增值地價(jià)。增值地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)=土地出讓合同重新約定的開(kāi)工時(shí)間地塊土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)總額-原出讓合同約定的地價(jià)款。對(duì)政府、政府有關(guān)部門的原因造成閑置的，盡快消除閑置障礙，從閑置土地認(rèn)定之日起延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限一年。
解讀五
歷史遺留問(wèn)題的處置方案
對(duì)約定動(dòng)工日期在2012年6月30日(含)前的閑置土地(自身原因)，使用權(quán)人應(yīng)于2014年9月30日前按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十繳納土地閑置費(fèi)，并在2015年9月30日之前動(dòng)工開(kāi)發(fā)。
解讀六
司法裁定拍賣土地處置
對(duì)司法裁定拍賣的土地，在土地辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)由市國(guó)土資源局與買受人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，買受人需在協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)簽發(fā)之日起一年內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)。買受人超過(guò)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)簽發(fā)日期一年仍未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，以原國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期為應(yīng)動(dòng)工日期，按照閑置土地處置有關(guān)規(guī)定處理。
