近年來(lái)，城市化的發(fā)展導(dǎo)致城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，與此同時(shí)，城市拆遷的速度也在相應(yīng)地加快。由于拆遷安置房價(jià)錢便宜，質(zhì)量還可以等優(yōu)點(diǎn)，很多人便將目光投向了拆遷安置房，因此也就有了其交易市場(chǎng)。那么，何為拆遷安置房呢?購(gòu)買這種房屋是否存在什么風(fēng)險(xiǎn)呢?在這里簡(jiǎn)單的為大家解釋一下。
拆遷安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因其安置對(duì)象的特定性，使該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策的約束。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，一般可以將拆遷安置房屋分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃埔江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等拆遷，拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代被安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。此時(shí)，就會(huì)有人疑問(wèn)了，這兩種性質(zhì)的房屋有哪些交易風(fēng)險(xiǎn)呢?
盡管第一類拆遷安置房在法律上交易受到限制，但是在實(shí)際生活中，由于拆遷安置房與普通商品房之間存在較大的差價(jià)，事實(shí)上已經(jīng)形成了拆遷安置房交易市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了批量收購(gòu)此類房屋然后轉(zhuǎn)賣牟利的“黃牛”。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，但五年后再辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;那么在這漫長(zhǎng)的5年內(nèi)，極有可能由于房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致賣方在巨大的利益面前違約，侵害買方的權(quán)益。這只是一方面的風(fēng)險(xiǎn)，除此之外還包括拆遷安置房面臨二次拆遷等各種不確定因素致使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。
針對(duì)第二類拆遷安置房，相比較而言就安全很多。但由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。所以說(shuō)對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，購(gòu)買拆遷安置房還是不可大意。購(gòu)買拆遷安置房需要注意拆遷安置房是否取得房屋權(quán)屬證書，若沒(méi)有的話，人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書而認(rèn)定拆遷安置房屋買賣合同無(wú)效。若有的話，就和普通的商品房買賣效力相當(dāng)。除了這兩種情況，還有第三種情況，就是買賣雙方簽訂合同時(shí)拆遷安置房屋不具備權(quán)屬證書，但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取)的情形，這時(shí)法院一般視為買賣行為有效，買方可以向法院請(qǐng)求要求強(qiáng)制過(guò)戶。
