農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否進行流轉(zhuǎn)？
土流網(wǎng)答：首先，宅基地使用權(quán)不得抵押和轉(zhuǎn)讓。關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押問題，現(xiàn)行法律和國家有關(guān)政策采取了原則禁止的態(tài)度。我國只有國有土地使用權(quán)可以進行轉(zhuǎn)讓和交易，而農(nóng)村集體土地只有通過征用變?yōu)?a href="http://www.nycautosale.com/tags/303.html" class="tag-link" target="_blank">國有土地才可以上市交易。城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買房屋和宅基地，因為買賣涉及的集體土地使用權(quán)是限制流通物，所以雙方的買賣合同應(yīng)確認無效。這既有利于保證法律與政策的銜接，也有利于對違法行為進行有效的遏制、規(guī)范和引導(dǎo)。
其次，在農(nóng)村集俸經(jīng)濟組織內(nèi)部，應(yīng)當(dāng)允許轉(zhuǎn)讓宅基地，以解決宅基地總量不足和少數(shù)人擁有多處宅基地問題。主要理由是：(l)雖然法律和政策原則上禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)的規(guī)定主要是針對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋或宅基地的情況，由于繼承、婚嫁等原因，有些農(nóng)民擁有不止一處宅基地，如果完全禁止宅基地轉(zhuǎn)讓，可能會造成由于缺少宅基地而無限侵占耕地的情況，同時擁有多處宅基地的農(nóng)民可能會造成宅基地的閑置和浪費，無法使有限的宅基地資源發(fā)揮應(yīng)有的作用。(2)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這一規(guī)定表明，農(nóng)民是可以出賣住房的。而按照我國現(xiàn)行房地產(chǎn)制度，出賣房屋的，宅基地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。(3)《物權(quán)法》第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。”這一規(guī)定實際是明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是，應(yīng)當(dāng)明確的是，村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后，不得再申請宅基地。
再次，宅基地使用權(quán)原則上禁止抵押。宅基地使用權(quán)的抵押一般都是由抵押住房而來，如果允許抵押宅基地，存在諸多問題。比如，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而喪失宅基地使用權(quán)的村民，如不能再次分配宅基地，其居住將難以解決；在實現(xiàn)抵押權(quán)時，房屋可以查封，但地不能賣，也將導(dǎo)致抵押權(quán)無法實現(xiàn)。因此，《擔(dān)保法》明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。既然法律已有明確規(guī)定，無論在集體經(jīng)濟組織外部，還是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，均不得將宅基地進行抵押。而且，不僅宅基地使用權(quán)不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否則由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。
最后，司法實務(wù)中處理宅基地使用權(quán)糾紛時，應(yīng)當(dāng)把握以下原則：
1．宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，在下列情況下，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定無效：
(1)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的，因違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認定無效。
(2)法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人的主體資格，應(yīng)認定無效。
(3)向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅墓地的，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認定無效。
(4)受讓人已經(jīng)有住房，不符合宅基地分配條件的，應(yīng)當(dāng)認定無效。
2．轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，必須具備以下條件：
(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；
(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；
(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；
(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意；
(5)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。
