在房企轉(zhuǎn)型時(shí)期，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“某某房企收購某某項(xiàng)目”，這便是一種房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的行為，也就是人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的一種通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益的投資活動(dòng)。那么，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資有哪些分類？又有怎樣的特點(diǎn)呢？
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分類
（一）從房地產(chǎn)投資的用途角度：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。
1.地產(chǎn)投資
即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。
2.住宅房地產(chǎn)投資
投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營。
3.商業(yè)房地產(chǎn)投資
主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。投資的對(duì)象包括寫字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等。
4.工業(yè)房地產(chǎn)投資
我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。
（二）從房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營方式角度：出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。
1.出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資
以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。
2.出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資
以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。
3.混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資
以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)
（一）投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性
我們都知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的對(duì)象是土地、土地上的建筑物及建筑物的附屬物，這些資產(chǎn)都具有固定性和不可移動(dòng)性。有些時(shí)候由于某種原因?qū)ㄖ镄枰脑?，或者重新建造，那也是一個(gè)較長的時(shí)間過程。
（二）房地產(chǎn)的異質(zhì)性
由于土地是不可移動(dòng)的，房地產(chǎn)所在的場(chǎng)所是不同的，而且房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、樓層、朝向等總會(huì)有所不同，因此房地產(chǎn)具有異質(zhì)性。
（三）投資過程周期長、成本高
整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程。對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。房地產(chǎn)投資的高成本主要源于一下幾個(gè)原因：一是土地開發(fā)成本高；二是房屋建筑物的價(jià)值高；三是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。
（四）房地產(chǎn)投資要求的環(huán)境約束性較高
建筑物是整個(gè)城市中的一個(gè)重要組成部分，在一個(gè)城市中，客觀上要求有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和布局，建筑物的密度和高度也要符合城市整體規(guī)劃的要求。同時(shí)，建筑物還要有助于維護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。因此，建造各種不同用途的建筑物必然要受到城市規(guī)劃和環(huán)境的約束。這樣，在房地產(chǎn)投資中環(huán)境問題也是投資者需要考慮的一個(gè)重要的因素。
（五）房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性和耐久性
房地產(chǎn)投資成本高，房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長的時(shí)間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性和靈活性都較低，同時(shí)，房地產(chǎn)投資又有既耐久又能保值的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登汜入冊(cè)，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，記得到了法律上的認(rèn)可和保護(hù)，其耐久保值性能要高于其他投資對(duì)象。
（六）房地產(chǎn)的高投資與高風(fēng)險(xiǎn)令市場(chǎng)進(jìn)入的“門檻”很高
由于土地資源的稀缺性和房屋建筑本身的昂貴性，使得房地產(chǎn)投資所需的資金數(shù)額十分巨大，動(dòng)輒以億元計(jì)，沒有雄厚的資金實(shí)力者絕不敢問鼎。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下“受益與風(fēng)險(xiǎn)成正比”的規(guī)律，高投入與高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)宛如孿生兄弟。
（七）房地產(chǎn)的不動(dòng)性與耐久性令資產(chǎn)價(jià)值的地域差異很大
由于土地與房屋不可移動(dòng)，因此不能真正在供與求之間“流通”，也不能實(shí)現(xiàn)調(diào)余補(bǔ)缺，故同質(zhì)同量的不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)值上卻存在極大的地域差異，這使得投資地點(diǎn)的選擇成為房地產(chǎn)投資中一個(gè)生死攸關(guān)的因素。
（八）自有資金比例低，融資渠道與融資成本成為重要的制約因素
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資對(duì)資金有巨額需求且風(fēng)險(xiǎn)過大，幾乎沒有一個(gè)開發(fā)商會(huì)完全以自有資金投入其中，而總是以各種方式籌集資金以分散風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，凡事有利也有弊，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資雖然是周期長、成本高 、高風(fēng)險(xiǎn)的投資，但若有一定的資金實(shí)力，計(jì)算好成本與風(fēng)險(xiǎn)等，能夠規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資有潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未來的收益或許會(huì)是一個(gè)驚喜。
