來源：春城晚報
相比起一線城市熱鬧的土地市場，昆明今年的土地市場表現(xiàn)鮮有“爆點(diǎn)”。
8月22日，南京9幅地一天拍出吸金90億元，南京誕生兩個“地王”；
8月16日，華潤置地以109億元總價競得深圳前海第三宗土地，再次刷新了深圳的土地總價紀(jì)錄；
7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元、配建公租房3.3萬平方米的條件競得北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊，樓面單價超過4.4萬元/平方米……
而“昆明今年的土地市場，底價成交是市場的絕對主流。”至祥置業(yè)昆明公司總經(jīng)理周曼這樣說。
昆明土地市場8月僅成交7宗地 6宗地以起價成交
昆明8月7宗地塊成功拍出 9月或僅8宗土地掛牌
前7月云南土地購置費(fèi)上升 地產(chǎn)商慢蓋房買地忙
供應(yīng)同比放量成交波瀾不驚
置祥研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年以來昆明土地供應(yīng)比起去年供應(yīng)量激增，且溢價率低。
截至目前，昆明累計供應(yīng)土地面積為20136.84畝，其中上半年供應(yīng)面積為18022畝。自2011年開年起，昆明土地供應(yīng)進(jìn)入爆發(fā)式增長時期，2012年有所回落，從半年區(qū)間來看，2013年上半年的土地供應(yīng)量為2012年同期的2.36倍。尤其是今年1月，土地集中放量12647.05畝，占目前年度供應(yīng)量的62.8%。
和大量供應(yīng)的土地相對照的，是土地成交價格的相對平穩(wěn)。從已經(jīng)成交的土地價格看，今年昆明市場土地整體成交均價為184萬元/畝，其中主城區(qū)域成交均價為261萬元/畝，輔城區(qū)域?yàn)?5萬元/畝。從主城區(qū)的環(huán)線來看，一環(huán)內(nèi)沒有土地成交，一、二環(huán)之間的土地成交均價為679萬元/畝，二環(huán)外區(qū)域?yàn)?48萬元/畝。
值得一提的是，今年土地底價成交是市場的絕對主流，只有少數(shù)工業(yè)、辦公和居住用地出現(xiàn)溢價成交的情況，溢價率工業(yè)用地最高為4.55%，辦公和居住用地溢價率分別為0.01%和0.05%。
和這些數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的，是今年昆明目前所誕生的“地王”——綠地集團(tuán)昆明草海項(xiàng)目。6月6日，綠地集團(tuán)以14.23億元成功拍得該片區(qū)首批出讓的福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地；6月8日，綠地集團(tuán)以4.86億元的交易底價，拿下草海片區(qū)3宗。每畝土地單價約合818.138萬元，平均樓面地價9387元/平方米。3天內(nèi)，綠地集團(tuán)斥資19億元在草海兩次拿地，刷新了昆明住宅地塊樓面地價的記錄。
稍加注意便可看出，即使是目前昆明的地王，在拍賣時仍舊以底價成交。而多家企業(yè)在拍賣時爭搶一塊土地的情況，在昆明近幾年已不多見。
從“搶”土地到“把”土地土地底價成交的原因
位于金碧路的昆明市土地交易中心，雖然一直都有土地在此交易，但交易過程已不復(fù)當(dāng)年盛況。
“還記得當(dāng)年蓮花池周邊四宗地塊驚心動魄的51輪競價嗎？當(dāng)6.1150億元高出起拍價2.2190億元的競拍成交價報出時，全場震驚。擁有這個‘地王’地塊的志遠(yuǎn)企業(yè)從此吸引社會各界的強(qiáng)烈矚目。”一位媒體同行這樣描述2008年多家企業(yè)爭搶一塊土地的盛況。而這樣的情況，在2007年、2008年的土地交易中心多次上演。
“近幾年，昆明土地供應(yīng)多以城中村拆遷和舊城改造的土地為主。而這些土地，在拆遷時都基本有主，企業(yè)和政府之間已經(jīng)有某種默契，到了招拍掛的階段，也會相應(yīng)設(shè)置一些門檻，基本能保證讓參與一級開發(fā)的企業(yè)中標(biāo)。而對于其他企業(yè)來說，即便是想染指這塊土地，但也會因同行之間的忌諱或者情面而撤退。”昆明易事達(dá)公司副總陸韜說。“另外，獲取城中村拆遷項(xiàng)目的土地并非只是掛牌價顯示出來的那么一點(diǎn)，有很多隱性成本非常高，而且一級開發(fā)中還會有很多問題未解決，有的企業(yè)即使是想‘搶’，也要考慮搶過來的成本。”
“這幾年昆明供地的特殊性，讓企業(yè)從之前的搶土地轉(zhuǎn)變?yōu)?lsquo;把’土地。”一位開發(fā)商說。昆明城中村改造到今天，很多企業(yè)在土地一級開發(fā)時就和政府簽了相關(guān)協(xié)議，基本二級開發(fā)也就一起做了。因此，要想通過招拍掛拿到土地，基本上要從土地一級開發(fā)就介入，先守住土地再談二級開發(fā)。
“這么多年，城中村改造項(xiàng)目的土地在招拍掛上出現(xiàn)被‘搶’的，就只有志遠(yuǎn)城市綜合體和紅星國際這兩塊地。其他的，均是平穩(wěn)拍賣。”
地王頻現(xiàn)一線城市預(yù)期偏高
2013年，包括昆明在內(nèi)的國內(nèi)房地產(chǎn)價格在調(diào)控中仍然保持上漲態(tài)勢。在北、上、廣、深等城市表現(xiàn)尤為明顯。
“此輪房價上漲和成交高峰在一線城市表現(xiàn)的更為明顯，一線城市的人口聚集能力和價格承受能力是從需求方面保證房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)，一線城市的產(chǎn)業(yè)調(diào)整能力是房價穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，土地資源天然的稀缺性構(gòu)成了其供給層面的價格支撐。”周曼認(rèn)為，在資金成本較低的階段，盡可能的獲得一線城市的土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的必然選擇，也是在未來獲得更高利潤回報的有效方式。
另外，全國上半年的地王頻出與貨幣的流動性具有高相關(guān)性。整體來看，今年上半年的房地產(chǎn)融資成本是處于下降態(tài)勢的，加上2012和2013年品牌房企大都擁有良好的業(yè)績，實(shí)現(xiàn)了資金的順利回籠，都為開發(fā)企業(yè)利用較低的融資成本獲得土地資源的聚集，實(shí)現(xiàn)未來的資產(chǎn)增值打下了基礎(chǔ)。
相對平穩(wěn)的昆明房價，是否降低了開發(fā)商對于未來的預(yù)期？
“近兩年昆明房價告別了高速攀升的階段，走向穩(wěn)步發(fā)展，確實(shí)在一定程度上壓低了開發(fā)企業(yè)對于未來房價增幅的預(yù)期，使其在拿地方面更為謹(jǐn)慎，盡可能的避免由于非理性競拍導(dǎo)致的土地成本攀升，但潛力地塊其實(shí)還是受到眾多開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。特別是外來的品牌房企，他們更加關(guān)注區(qū)域公司未來的可持續(xù)發(fā)展，在拿地態(tài)度上將保持相對積極的心態(tài)。”
周曼的觀點(diǎn)在眾多外來開發(fā)商那里得到了證實(shí)。綠地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、德潤地產(chǎn)等眾多外來品牌都表示將加速在昆明的擴(kuò)張速度，而這一切都依托于土地的率先獲得。
