來源：中國網(wǎng)
楊學(xué)友
【案情】
前任村委會出租村小學(xué)建加工廠，新任村委會起訴撤銷租賃合同
馬屯村于2009年秋將占地近4畝的閑置村小學(xué)以年租金1600元的價格出租給個體電纜加工戶劉某，雙方簽訂了10年期限的租賃合同（合同所涉用地于2011年取得了土地管理部門頒發(fā)的集體建設(shè)用地使用證，用途為工業(yè)用地），合同期限自2009年9月28日起至2019年9月28日止。
到了2011年，馬屯村的地價比前幾年翻了2倍多，新一屆村委會認(rèn)為前任村委會出租村小學(xué)的費用太低，村里吃虧了。2012年春節(jié)過后，村委會研究決定：以當(dāng)初村委會與劉某所簽訂的《學(xué)校租賃合同》違反法律規(guī)定為由，要求劉某與村委會解除合同。劉某對此表示反對。為達到解除合同的目的，村委會組織人員對劉某經(jīng)營的電纜加工廠進行強制拆除，隨后還向縣人民法院起訴，請求法院判處雙方所簽訂的租賃合同無效，并要求劉某限期拆除新建廠房。
庭審中，馬屯村訴稱，該租賃合同屬集體建設(shè)土地租賃合同，該租賃合同違反了《土地管理法》第63條關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，故請求法庭判決雙方所簽訂的租賃合同無效。劉某則辯稱，當(dāng)初簽訂的租賃合同是雙方真實意思的表示，合同尚未到期，村委會若違約解除合同，就要承擔(dān)給自己所造成的全部損失。法院經(jīng)審理最終判決雙方所簽訂的租賃合同有效。
【說法】
農(nóng)民集體土地能否流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，關(guān)鍵看其性質(zhì)是農(nóng)用地還是建設(shè)用地
雙方所簽訂的租賃合同是否有效，關(guān)鍵看該閑置學(xué)校的流轉(zhuǎn)是否違反了《土地管理法》的強制性規(guī)定。
《土地管理法》第63條的確規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，按照該法第4條的規(guī)定，我國農(nóng)民集體所有的土地主要分為兩大類：一類是農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。對于這一類農(nóng)用地，是嚴(yán)格禁止其“出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的。另一類是集體建設(shè)用地，是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。對于這類土地，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第10條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》第6項還規(guī)定：“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。”
上述相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定說明，對于農(nóng)村建設(shè)用地的合法流轉(zhuǎn)，我國法律法規(guī)并沒有強制性禁止?！锻恋毓芾矸ā返?3條所指的“農(nóng)民集體所有的土地”是指“農(nóng)用地”，并不包括原本就具有非農(nóng)業(yè)建設(shè)性質(zhì)的集體“建設(shè)用地”。由于該閑置小學(xué)所涉土地的性質(zhì)屬于工業(yè)用地，因此，馬屯村前任村委會與劉某簽訂的10年租賃合同并未違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的。
至于這4畝學(xué)校建設(shè)用地的年租金價格僅為1600元，比當(dāng)前市場價格明顯偏低的問題，筆者建議：村委會可考慮通過起訴請求變更合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第26條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
（作者單位：遼寧省錦州市人民檢察院）
