2015宅基地常識：為什么要限制宅基地使用權流轉？
自“三大改造”完成至今，宅基地使用權流轉一直處于被嚴格控制的狀態(tài)，這主要是因為宅基地使用權與農村集體居住保障功能息息相關。為確保農村集體的居住保障功能完好，國家從法律和土地政策兩個角度都嚴格限制宅基地使用權流轉。
依照《物權法》、《土地管理法》之規(guī)定并參考部分省(直轄市)出臺的《農村宅基地管理辦法》，總結得出取得宅基地使用權需具備以下三個條件：第一，具備一定主體資格，即成為某集體經濟組織中的一員;第二，農村村民一戶只能擁有一處宅基地且其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準;第三，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。滿足上述三個條件的農村村民，可以向村集體申請宅基地。并且需要經過鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準才能取得農村宅基地使用權。由此觀之，宅基地使用權的獲得主要源于身份，無需向村集體支付相應的對價，第二個條件與第三個條件均為限制濫用宅基地資源而設。綜合宅基地使用權的取得方式、限制取得條件，就可以看出宅基地具有保障村民集體居住功能的結論。
將居民住房保障政策與農民住房保障政策相比，則更能支持上述結論。城鎮(zhèn)居民雖然可以享受經濟適用房、公積金等住房保障政策，但仍需交納土地出讓金來獲取住房(商品房)底下地皮的使用權。農民雖然享受不到城鎮(zhèn)居民住房保障政策，但其可以無償取得宅基地使用權，無疑降低了自己的居住成本。況且目前我國宅基地雖然歸農村集體所有，但法律上并沒有關于宅基地使用權期限、回收條件、回收主體及回收程序的具體規(guī)定。也就是說理論上宅基地歸農村集體所有，但實際中幾乎是村民一直無償享有宅基地使用權，即使村民的宅基地上房屋滅失，村集體也鮮有回收村民宅基地使用權的情況發(fā)生。
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