近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》明確了宅基地制度改革思路：在保障農(nóng)戶依法取得的宅基地用益物權(quán)基礎(chǔ)上，改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索農(nóng)民住房保障新機(jī)制，對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑。
那么，現(xiàn)在農(nóng)村宅基地改革走到哪一步了呢？
首先我們來(lái)看一下宅基地的定義。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f(shuō)宅基地就是農(nóng)村住宅底下歸集體所有的非生產(chǎn)用地，通俗的說(shuō)就是農(nóng)村房子底下那塊地皮。顯然，底下的那塊地皮和地皮上的房子是沒(méi)有辦法分開(kāi)的，但是農(nóng)村土地所有權(quán)不屬于個(gè)人，地上的房屋卻是屬于個(gè)人的，那塊地皮和地皮上的房子從法律的角度被分開(kāi)了。但是后來(lái)有學(xué)者指出所有權(quán)與使用權(quán)是可以分離的，農(nóng)民雖然沒(méi)有宅基地的所有權(quán)，但是有使用權(quán)。因此，《物權(quán)法》在“用益物權(quán)編”中正式明確了宅基地使用權(quán)。
為什么要限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)？
在我國(guó)，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一直處于被嚴(yán)格控制的狀態(tài)，這與農(nóng)村改革發(fā)展的歷史密不可分。在我國(guó)大部分農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村宅基地實(shí)行福利性分配和無(wú)償使用，農(nóng)民取得宅基地基本沒(méi)有成本。按照法律規(guī)定農(nóng)村宅基地的使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且農(nóng)民在出賣房屋流轉(zhuǎn)宅基地后，再申請(qǐng)新的宅基地不被批準(zhǔn)，這些都限制了房屋的自由流轉(zhuǎn)，約束了農(nóng)民對(duì)房屋的處分權(quán)，這同時(shí)也讓房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)受限制，導(dǎo)致農(nóng)民房屋收益權(quán)無(wú)法得到保障。
國(guó)家限制宅基地使用權(quán)的初衷是為了確保農(nóng)村集體的居住保障功能完好，防止城市資本和銀行把農(nóng)民的房子套走。然而，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣的政策已經(jīng)不適應(yīng)農(nóng)村的發(fā)展需求，農(nóng)村宅基地制度必須改革?，F(xiàn)在，已有不少地方已經(jīng)進(jìn)行了一些嘗試。
