來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)
農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)一直備受矚目，市場(chǎng)對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)出極大的關(guān)注度，有消息稱，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。土地流轉(zhuǎn)股近日聞風(fēng)而動(dòng)。昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)農(nóng)民宅基地如果直接入市交易，對(duì)增加土地供應(yīng)量和抑制土地價(jià)格有一定好處。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光向南都記者直言，政策導(dǎo)向確實(shí)將發(fā)揮長期引導(dǎo)的作用，但一段時(shí)間內(nèi)不太可能形成很大的土地增量。
國土部暫未發(fā)文
昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，名為《關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。
有消息稱，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。而國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向南都記者表示以公開發(fā)文為準(zhǔn)，而對(duì)于各種市場(chǎng)揣測(cè)不回應(yīng)。
有地方政府則透露，今年三四月份，國土部曾要求地方上報(bào)2-3個(gè)試點(diǎn)單位，但關(guān)于最后試點(diǎn)安排以及試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，目前還沒有接到正式的文件。
“有關(guān)規(guī)劃是有的，農(nóng)村的土地集中規(guī)劃歷來也是政策導(dǎo)向，但我并不看好，”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光接受南都記者采訪表示，政策導(dǎo)向確實(shí)發(fā)揮長期引導(dǎo)的作用，但一段時(shí)間內(nèi)不太可能形成很大增量。
南都記者查閱有關(guān)條文，農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)累計(jì)確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達(dá)94.7%，部分地區(qū)已全部完成。今年8月底，國土部發(fā)文表示，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作進(jìn)行抽查。
土地入市“逐步放開”
已有躍躍欲試的業(yè)內(nèi)人士估算出，一旦農(nóng)地釋放將激活至少65萬億的財(cái)富。不過在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉看來，短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)這么大量的財(cái)富激活。
“目前計(jì)算紙面上的數(shù)據(jù)沒有什么意義。土地入市肯定是逐漸放開，不會(huì)一下子全面放開，或者說增加試點(diǎn)區(qū)域，部分區(qū)域逐漸放開。”張大偉稱農(nóng)地若直接入市，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響。有關(guān)進(jìn)程備受業(yè)內(nèi)矚目。目前的宅基地主要位于城市邊緣的農(nóng)村，屬于城市范疇里的城鄉(xiāng)部分。
“如果能直接入市，帶來的影響一是起碼可以增加一部分農(nóng)民的收入，另外增加土地市場(chǎng)的供應(yīng)量，也可以緩解現(xiàn)在土地市場(chǎng)土地稀缺的狀態(tài)。”張大偉表示。
“我們認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)推進(jìn)的順序是，首先推動(dòng)經(jīng)營性用地流轉(zhuǎn)、再推動(dòng)宅基地流轉(zhuǎn)，走一條先易后難、循序漸進(jìn)的路徑，”中信證券[-0.81%資金研報(bào)]研究部褚建芳表示。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存告訴南都記者，隨著近年新的土地拆遷條件出臺(tái)、土地安置成本的上揚(yáng)，用地和拆遷補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)都將提高，土地供應(yīng)不足的話價(jià)格問題很難解決。
新型城鎮(zhèn)化呼喚新土改
張大偉表示，以前是政府收取土地之后賣給開發(fā)商，“如果有兩個(gè)賣家，即農(nóng)民可以把自己的宅基地出售的話，對(duì)抑制土地價(jià)格和提高土地供應(yīng)量還是有好處的。”
土地改革將帶來四大利好，一是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，二是預(yù)計(jì)1億農(nóng)民工市民化，通過改革紅利再次激發(fā)人口紅利，三是增加建設(shè)用地面值，為城市發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)，四是帶動(dòng)消費(fèi)需求和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
“新型城鎮(zhèn)化呼喚新土改。過去十幾年來，我國所推動(dòng)的城鎮(zhèn)化更大程度上屬于土地城鎮(zhèn)化。為實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，必須進(jìn)行土地改革。”申銀萬國[0.39%]分析師張圣賢認(rèn)為，通過集體土地特別是宅基地的流轉(zhuǎn)，一方面可以為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供稅收等資金來源；另一方面可以使農(nóng)村人口獲取土地增值收益，提高農(nóng)村人口的購買力。
目前，不少地方政府確在積極試水土改。試驗(yàn)主要還是通過各種手段增加建設(shè)用地指標(biāo)，并未實(shí)行集體土地的自由流轉(zhuǎn)。
具體做法，一是整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會(huì)保障”和“以宅基地置換城鎮(zhèn)住房”的模式，盤活宅基地資源，復(fù)耕宅基地，換取建設(shè)用地指標(biāo)。二是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業(yè)用地流轉(zhuǎn)”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現(xiàn)有工業(yè)用地和閑置土地進(jìn)行優(yōu)化配置。
相比上述并未觸動(dòng)集體土地自由流轉(zhuǎn)的改革試驗(yàn)而言，溫州的宅基地流轉(zhuǎn)邁出了重要一步。溫州土改的亮點(diǎn)在于農(nóng)村房屋所有權(quán)的交易。盡管政策并未突破紅線，農(nóng)房交易范圍仍限于本村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實(shí)現(xiàn)了農(nóng)房價(jià)值的重估，為農(nóng)房交易打開了突破口。
自貿(mào)熱剛剛出現(xiàn)分化，土改概念就接棒而上，昨日輝隆股份 、北大荒 、亞盛集團(tuán)等多只土地儲(chǔ)備較多的個(gè)股大幅上漲。據(jù)媒體報(bào)道，一份事關(guān)農(nóng)村土地改革的重要文件已下發(fā)至河北 、遼寧 、吉林等18個(gè)省市；而早在一個(gè)多月前，習(xí)近平總書記就到武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所了解涉農(nóng)產(chǎn)權(quán)交易尤其是土地流轉(zhuǎn)交易情況。事實(shí)上，海南在涉農(nóng)土地改革上已經(jīng)走在了前列，據(jù)報(bào)道，海南省國土環(huán)境資源廳研究制定了《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》，現(xiàn)已上報(bào)海南省政府審議。在此背景下，擁有土地儲(chǔ)備的部分海南本地股值得持續(xù)關(guān)注，如羅牛山 (000735)、海南橡膠 (601118)、羅頓發(fā)展 (600209)及海南高速 (000886)等。
農(nóng)村土地改革釋放政策紅利
近來，土地管理制度改革的號(hào)角再次吹響，這已經(jīng)成為2013年社會(huì)最為關(guān)注的熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，新一輪土地改革的核心，無疑是打破土地二元結(jié)構(gòu)限制，推進(jìn)農(nóng)村土地的改革。
此前，國土資源部相關(guān)人士在年度工作會(huì)上曾表示，土地管理制度改革具體包括，研究出臺(tái)集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見、部署開展宅基地制度改革試點(diǎn)，以及總結(jié)推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗(yàn)和做法。其中，指導(dǎo)意見有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。而今年“一號(hào)文件”提出，要用五年的時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作，其意在為農(nóng)地改革推進(jìn)鋪路。
據(jù)了解，有關(guān)農(nóng)村土地改革的“底線”問題也在有關(guān)范圍內(nèi)討論，其中“深圳模式”將農(nóng)地國有化之后再流轉(zhuǎn)的做法，已經(jīng)是極大的突破。但是，在各個(gè)地方政府各顯神通、自下而上的改革中，新的驚喜令人期待。對(duì)于占有土地資源的上市公司來說，紅利或許不在資源本身，在于“改革”本身。
海南土改有望率先破題
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，海南省國土環(huán)境資源廳研究制定了《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》，現(xiàn)已上報(bào)海南省政府審議。該辦法對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)納入流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營，并用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
眾所周知，根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，我國土地所有權(quán)歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地；二是勞動(dòng)群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。從土地用途的角度來說，土地有農(nóng)用地和建設(shè)用地等，在農(nóng)村集體所有制的土地中，集體建設(shè)用地多指除耕地、林地等農(nóng)用地以外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地。這批土地，就是這一輪城鎮(zhèn)化浪潮下，市場(chǎng)緊緊關(guān)注的潛在蛋糕。
近年來，海南省積極爭(zhēng)取到國土資源部的支持，先行先試，有序推進(jìn)了各項(xiàng)農(nóng)村土地改革，包括農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)、征地制度改革、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)等。其探索統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，激發(fā)農(nóng)村土地潛力，為農(nóng)村發(fā)展注入了新的活力。
鑒于歷史原因，海南農(nóng)村宅基地確權(quán)工作起步較晚。截至2008年底，全省已確權(quán)登記的僅5萬多戶，不到應(yīng)發(fā)證數(shù)的5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于73%的全國平均水平。與此同時(shí)，海南省宅基地管理工作薄弱，農(nóng)村一戶多宅、宅基地面積超標(biāo)、非法買賣和亂占亂建等現(xiàn)象嚴(yán)重，破壞耕地問題較突出。2009年1月，海南省政府下發(fā)通知，計(jì)劃用三年時(shí)間完成農(nóng)村土地所有權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其他農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)登記頒證工作，依法保障農(nóng)戶宅基地的物權(quán)，這標(biāo)志著海南省此項(xiàng)改革步伐在加快。
土改熱瞄準(zhǔn)“海南”
鑒于海南土改有望率先破題，擁有一定土地儲(chǔ)備的海南本地股或許投資機(jī)會(huì)仍然具備，如羅牛山、海南橡膠、羅頓發(fā)展及海南高速等。
羅牛山(000735)：公司是以畜禽養(yǎng)殖業(yè)為主的綜合類集團(tuán)型企業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點(diǎn)龍頭企業(yè)，主要生產(chǎn)銷售生豬、雞、鮮雞蛋、無公害蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品。公司年出欄優(yōu)質(zhì)種豬6萬頭、優(yōu)質(zhì)商品豬50萬頭，在全省17個(gè)市縣建有40余個(gè)現(xiàn)代化畜牧養(yǎng)殖基地；年生產(chǎn)雞蛋5000噸，年生產(chǎn)文昌雞苗260萬只的生產(chǎn)能力，成為海南省的商品豬生產(chǎn)基地、文昌雞種苗生產(chǎn)基地和蛋雞飼養(yǎng)基地。公司擁有海南省“菜籃子”工程基地、種苗生產(chǎn)基地和以畜牧業(yè)為主的農(nóng)業(yè)科技示范基地。
海南橡膠(601118)：公司擁有膠林、防護(hù)林353萬畝，覆蓋海南省17個(gè)市縣，年產(chǎn)干膠能力21萬噸，膠園面積和干膠產(chǎn)量分別占全國的30%左右。公司是海南農(nóng)墾集團(tuán)下唯一的上市公司，海南農(nóng)墾建于1952年，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，海南農(nóng)墾規(guī)劃土地總面積1280萬畝，占海南省的四分之一。昨日滬膠漲停對(duì)公司股價(jià)也有一定的正面刺激。
羅頓發(fā)展(600209)：2002年，公司以2.16億元向博鰲控股公司購買位于海南省瓊海市博鰲水城大靈湖規(guī)劃區(qū)萬泉河側(cè)的土地使用權(quán)計(jì)1800畝，用于建造國際友好村、度假別墅區(qū)等項(xiàng)目。2013年1月，公司同意與瓊海市政府簽署大靈湖濱溫泉酒店等四個(gè)項(xiàng)目建設(shè)用地征地補(bǔ)償費(fèi)用協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)四宗地塊公司，2002年起已經(jīng)擁有土地開發(fā)、建設(shè)權(quán)利，繼續(xù)享有土地開發(fā)、建設(shè)權(quán)利，已經(jīng)支付的資金均列入土地開發(fā)成本。未來協(xié)議項(xiàng)下的地塊依法出讓超出開發(fā)成本(含應(yīng)繳稅費(fèi))所得溢價(jià)部分，由瓊海市政府與公司按3:7的比例分享。
海南高速(000886)：2009年12月，公司以3億元競(jìng)得海南儋州東坡雅居股權(quán)，其資產(chǎn)主要是位于儋州市那大城北新區(qū)國盛路北側(cè)約938.7畝土地；2009年10月，儋州市成功拍賣位于那大城北新區(qū)國盛路北面兩塊土地，公司擁有機(jī)場(chǎng)東路住宅樓土地使用權(quán)、萬寧興隆華僑城土地使用權(quán)、?？跈C(jī)場(chǎng)路土地使用權(quán)等，其中，最為引人注意的是瓊山三公里的土地使用權(quán)。
農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)一直備受矚目，市場(chǎng)對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)出極大的關(guān)注度，有消息稱，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。土地流轉(zhuǎn)股近日聞風(fēng)而動(dòng)。昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)農(nóng)民宅基地如果直接入市交易，對(duì)增加土地供應(yīng)量和抑制土地價(jià)格有一定好處。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光向南都記者直言，政策導(dǎo)向確實(shí)將發(fā)揮長期引導(dǎo)的作用，但一段時(shí)間內(nèi)不太可能形成很大的土地增量。
國土部暫未發(fā)文
昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，名為《關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。
農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。而國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向南都記者表示以公開發(fā)文為準(zhǔn)，而對(duì)于各種市場(chǎng)揣測(cè)不回應(yīng)。
有地方政府則透露，今年三四月份，國土部曾要求地方上報(bào)2-3個(gè)試點(diǎn)單位，但關(guān)于最后試點(diǎn)安排以及試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，目前還沒有接到正式的文件。
“有關(guān)規(guī)劃是有的，農(nóng)村的土地集中規(guī)劃歷來也是政策導(dǎo)向，但我并不看好，”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光接受南都記者采訪表示，政策導(dǎo)向確實(shí)發(fā)揮長期引導(dǎo)的作用，但一段時(shí)間內(nèi)不太可能形成很大增量。
記者查閱有關(guān)條文，農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)累計(jì)確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達(dá)94.7%，部分地區(qū)已全部完成。今年8月底，國土部發(fā)文表示，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作進(jìn)行抽查。
土地入市“逐步放開”
已有躍躍欲試的業(yè)內(nèi)人士估算出，一旦農(nóng)地釋放將激活至少65萬億的財(cái)富。不過在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉看來，短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)這么大量的財(cái)富激活。
“目前計(jì)算紙面上的數(shù)據(jù)沒有什么意義。土地入市肯定是逐漸放開，不會(huì)一下子全面放開，或者說增加試點(diǎn)區(qū)域，部分區(qū)域逐漸放開。”張大偉稱農(nóng)地若直接入市，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響。有關(guān)進(jìn)程備受業(yè)內(nèi)矚目。目前的宅基地主要位于城市邊緣的農(nóng)村，屬于城市范疇里的城鄉(xiāng)部分。
“如果能直接入市，帶來的影響一是起碼可以增加一部分農(nóng)民的收入，另外增加土地市場(chǎng)的供應(yīng)量，也可以緩解現(xiàn)在土地市場(chǎng)土地稀缺的狀態(tài)。”張大偉表示。
“我們認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)推進(jìn)的順序是，首先推動(dòng)經(jīng)營性用地流轉(zhuǎn)、再推動(dòng)宅基地流轉(zhuǎn)，走一條先易后難、循序漸進(jìn)的路徑，”中信證券[0.18%資金研報(bào)]研究部褚建芳表示。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存告訴南都記者，隨著近年新的土地拆遷條件出臺(tái)、土地安置成本的上揚(yáng)，用地和拆遷補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)都將提高，土地供應(yīng)不足的話價(jià)格問題很難解決。
新型城鎮(zhèn)化呼喚新土改
張大偉表示，以前是政府收取土地之后賣給開發(fā)商，“如果有兩個(gè)賣家，即農(nóng)民可以把自己的宅基地出售的話，對(duì)抑制土地價(jià)格和提高土地供應(yīng)量還是有好處的。”
中信證券行業(yè)報(bào)告認(rèn)為，土地改革將帶來四大利好，一是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，二是預(yù)計(jì)1億農(nóng)民工市民化，通過改革紅利再次激發(fā)人口紅利，三是增加建設(shè)用地面值，為城市發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)，四是帶動(dòng)消費(fèi)需求和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
“新型城鎮(zhèn)化呼喚新土改。過去十幾年來，我國所推動(dòng)的城鎮(zhèn)化更大程度上屬于土地城鎮(zhèn)化。為實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，必須進(jìn)行土地改革。”申銀萬國[2.34%]分析師張圣賢認(rèn)為，通過集體土地特別是宅基地的流轉(zhuǎn)，一方面可以為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供稅收等資金來源；另一方面可以使農(nóng)村人口獲取土地增值收益，提高農(nóng)村人口的購買力。
目前，不少地方政府確在積極試水土改。試驗(yàn)主要還是通過各種手段增加建設(shè)用地指標(biāo)，并未實(shí)行集體土地的自由流轉(zhuǎn)。
具體做法，一是整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會(huì)保障”和“以宅基地置換城鎮(zhèn)住房”的模式，盤活宅基地資源，復(fù)耕宅基地，換取建設(shè)用地指標(biāo)。二是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業(yè)用地流轉(zhuǎn)”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現(xiàn)有工業(yè)用地和閑置土地進(jìn)行優(yōu)化配置。
相比上述并未觸動(dòng)集體土地自由流轉(zhuǎn)的改革試驗(yàn)而言，溫州的宅基地流轉(zhuǎn)邁出了重要一步。溫州土改亮點(diǎn)在于農(nóng)村房屋所有權(quán)的交易。盡管政策并未突破紅線，農(nóng)房交易范圍仍限于本村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實(shí)現(xiàn)了農(nóng)房價(jià)值的重估，為農(nóng)房交易打開了突破口。
