來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
針對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)擴(kuò)圍的消息，盡管國(guó)土部否認(rèn)向地方政府下發(fā)文件，但“土改概念”依然受到市場(chǎng)熱烈追捧。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改革是必然的趨勢(shì)，只是現(xiàn)在比較謹(jǐn)慎。
農(nóng)村宅基地或只能定向流轉(zhuǎn)
“這涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)根本制度的變化。”北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示，如果農(nóng)村宅基地、特別是靠近城市的宅基地能夠直接入市，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)形成很大影響。
但這一設(shè)想還言之過早，張大偉表示，由于地方對(duì)土地財(cái)政的依賴程度非常高，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)有太明確的舉動(dòng)。“從全國(guó)范圍來(lái)看3——5年都不會(huì)有實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)，開始一些試點(diǎn)有可能，全國(guó)覆蓋的話可能還遠(yuǎn)一些。”
張大偉認(rèn)為，農(nóng)村宅基地即使能夠流轉(zhuǎn)，肯定也是定向的、有條件的流轉(zhuǎn)，比如說是要在一定的人群范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，或是補(bǔ)交一部分土地出讓金。
這一點(diǎn)，從近日溫州發(fā)布的《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》中可窺端倪。溫州《辦法》規(guī)定，自10月1日起，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村房屋所有權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，將可以通過溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心進(jìn)行交易。為此，溫州市專門成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管委會(huì)，負(fù)責(zé)管理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。
根據(jù)溫州市政府的解讀，農(nóng)房交易只限于本村居民之間進(jìn)行，農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，涉及處置不良抵押的農(nóng)房，可在縣域范圍內(nèi)置換交易。也就是說，城里人依舊不能到農(nóng)村買小產(chǎn)權(quán)房。
海南土改更值得關(guān)注
雖然國(guó)土部否認(rèn)向地方政府下發(fā)文件，不過國(guó)土部也對(duì)媒體承認(rèn)，“雖然目前沒有形成最終的指導(dǎo)文件，但其實(shí)各地就農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索已經(jīng)廣泛展開，其中也包括宅基地流轉(zhuǎn)。”目前，海南、溫州、重慶、成都等地的探索都已展開，但總體突破并不算大。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，海南的土地改革更值得關(guān)注。葉檀表示，一旦農(nóng)村集體用地可以用作非農(nóng)業(yè)用途，可以想象兩個(gè)結(jié)果，農(nóng)地會(huì)大量減少，土地租售交易大量增加，大農(nóng)場(chǎng)的生產(chǎn)方式將成為主流。
“海南土地改革是試驗(yàn)田，為中國(guó)未來(lái)土地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)打下根基，海南允許農(nóng)村集體組織與村民將土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，鐵板一塊的中國(guó)農(nóng)地性質(zhì)變更被撕開了一個(gè)裂口。”葉檀認(rèn)為。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也表示，此次海南“土改”試點(diǎn)的指向很清晰，目的就是盤活海南農(nóng)業(yè)用地，支持旅游島的發(fā)展。
