宅基地等集體土地使用權能在集體經(jīng)濟組織外流轉(zhuǎn)嗎？
（一）基本案情
2003年4月29，鄒某某與張某某簽訂一份樓基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定張某某將位于日照市某街道東的一處拆遷補償置換的樓基地（土地性質(zhì)為集體所有制土地），以56 900元的價格轉(zhuǎn)讓給外村村民鄒某某，協(xié)議載明款項當面付清，張某某的同村村民周某作為證明人在協(xié)議書上簽字。之后該處樓基地一直閑置，鄒某某未在上面建設房屋。2013年，因未能辦理樓房建設手續(xù)，東街居委將該樓基地收回，并向張某某補償位于日照市某安置房一處。鄒某某認為，其已受讓了樓基地，因此，基于該樓基地補償?shù)纳鲜霭仓梅繎獨w其所有。因與張某某就安置房的歸屬問題協(xié)商不成，鄒某某遂起訴至本院，要求張某某返還購買樓基地的款項56 900元，并賠償其因此所遭受的損失。
庭審中，張辯稱，1、涉案樓基地系本村村委按照統(tǒng)一規(guī)劃分配的宅基地，依法不得買賣，雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反法律規(guī)定；2、雙方已于2004年通過證明人周某某（已去世）辦理了退還樓基地的事宜，被告向鄒支付60 000元作為補，鄒將樓基地返還給被告，并提交有“周某某”簽字的收到條（復印件）一張，內(nèi)容為：“收到張一次性買回樓基款陸萬元60 000元，經(jīng)辦人：周某某，2004年9月15日”，并加蓋“中共日照市某總支部委員會”公章及居委主任的私人印章。經(jīng)法院調(diào)查核實，居委主任表示未經(jīng)手辦理此事，且在當時還沒有收到條所加蓋的黨支部的章。在法院要求繼續(xù)核實該收到條時，張稱原件已經(jīng)丟失。經(jīng)對比，收到條與雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書上周某某的簽名差別較大。
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山東省日照市嵐山區(qū)人民法院生效裁判認為，涉案樓基地所占土地性質(zhì)系集體所有土地，且張取得該樓基地系基于原宅基地及房屋重新規(guī)劃、拆遷后的補償利益，其性質(zhì)等同于宅基地。張將該樓基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員的鄒，違反了我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，法院依法確認該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，鄒不能取得涉案樓基地的使用權。
張?zhí)峤坏氖盏綏l，上面加蓋的公章在2004年9月15日尚不存在，且與轉(zhuǎn)讓協(xié)議上周某某的簽名差別較大，另一簽章人亦否認經(jīng)手此事，在該份收到條存有諸多疑點的情形下，張以丟失為由無法提供原件，致使無法進一步辨別證據(jù)的真?zhèn)?，應當承擔不利的法律后果，法院對該收到條不予采信，對張據(jù)此主張的雙方已解除合同，并通過周某某返還60 000元的事實，不予認定。因無效合同取得的財產(chǎn)應當予以返還。張應向鄒返還購買樓基地款56 900元。
張明知涉案樓基地依法不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外成員仍進行轉(zhuǎn)讓；作為日常生活大宗交易，鄒在未確認土地性質(zhì)的情況下即購買涉案樓基地，雙方對于合同無效均有過錯。張在雙方轉(zhuǎn)讓行為歷經(jīng)十余載，涉案樓基地升值并存有巨大利益后，才以違反法律規(guī)定為由主張合同無效，雖然符合法律規(guī)定，但從道義、情感角度而言，屬于典型的違反誠實信用原則。因此，裁判張守忠以轉(zhuǎn)讓款為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率賠償張損失。
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近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的加速，城市近郊的土地持續(xù)增值，涉及上述區(qū)域的房屋買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛迅猛增長。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定及國家政策，宅基地等集體所有土地使用權帶有很強的社會保障功能，只能在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部享有、流轉(zhuǎn)；否則，一律無效。但在實踐中，違法流轉(zhuǎn)大量存在，若雙方正常履約，這種違法現(xiàn)象也“合理”地存在著，并無其他部門監(jiān)管。但糾紛一旦進入法院，認定轉(zhuǎn)讓行為無效毋庸置疑。轉(zhuǎn)讓被判無效后，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。在司法實踐中，通常對于無效合同損失賠償?shù)奶幚硪彩?ldquo;各打五十大板”。但是對于近年來基層司法實踐中屢見不鮮的涉及集體所有土地使用權及房屋轉(zhuǎn)讓糾紛案件，如果機械地適用法律條文，不僅讓失信的行為人堂而皇之地獲取法外利益，也不利于在社會上弘揚 “誠信”的社會主義核心價值觀。
誠實信用是人們社會經(jīng)濟活動的基本道德準則，也是社會主義核心價值觀的重要內(nèi)容。而誠實信用原則作為民法的一項基本原則，它要求民事主體在民事活動中要恪守諾言、誠信不欺，不因追求個人利益而損害社會或他人利益，這是以道德規(guī)范為基本內(nèi)容的法律原則。有些糾紛，從法律與道德角度來看，結(jié)論可能截然相反，正如本案糾紛。轉(zhuǎn)讓人可以冠冕堂皇地以“法律規(guī)定”為由實施違反誠信的行為，作為深受中國傳統(tǒng)道德規(guī)范影響的受讓人及社會大眾，當然難以接受。正因為如此，法官在處理該類糾紛時，需要在堅持法律規(guī)定的前提下，適當引入道德、風俗等規(guī)范，讓“無情”的法律與“有情”的道德規(guī)范結(jié)合，實現(xiàn)情、法、理在司法判決中融合。在本案中，法官根據(jù)法律的強制性規(guī)定，確認涉案樓基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；與此同時，引入誠信原則，在合理的限度內(nèi)彌補受讓人的損失，讓失信人承擔一定的法律制裁。如此，既能有效地平衡雙方的利益，也有助于培養(yǎng)社會公眾的誠信觀念。這也是在審判實踐中培育和踐行社會主義核心價值觀的良好體現(xiàn)。
