國(guó)土部、國(guó)家發(fā)改委日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）〉的通知》，明確限定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0。兩目錄自發(fā)布之日起實(shí)施，此前發(fā)布的2006年本和2006年本增補(bǔ)本目錄同時(shí)廢止。那么，什么是容積率呢？商業(yè)用地容積率究竟要多少才算合適？
什么是容積率
容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率的計(jì)算公式是：容積率=總建筑面積÷總用地面積。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子說(shuō)明：一個(gè)項(xiàng)目如果總建筑面積為5萬(wàn)平方米，而總用地面積為4萬(wàn)平方米，50000÷40000=1.25，這里得出的答案1.25就是該項(xiàng)目的容積率。知道了這一點(diǎn)，讀者在購(gòu)房時(shí)，詢問(wèn)相關(guān)數(shù)據(jù)后就能輕松地計(jì)算出項(xiàng)目的容積率了。
“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及居住的舒適度。”吉林省筑居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷物管部部長(zhǎng)尤冶告訴記者。
近日，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)相關(guān)文件，明確限定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地規(guī)劃容積率小于1.0將不得入市，這條規(guī)定早在2010年就已提出，新規(guī)意味著相關(guān)部門從操作層面明確限制別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，一些打擦邊球的行為有可能遭到禁止。比如現(xiàn)在某些開(kāi)發(fā)商會(huì)控制整體的容積率，然后做差異化產(chǎn)品，例如在小區(qū)建數(shù)棟高層住宅的基礎(chǔ)上，再額外建幾棟別墅。這樣，容積率就可以控制在1.0以上。
容積率多少才合適
住宅容積率一般在土地拍賣時(shí)就已確定。容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。容積率0.3~0.5，一般的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但是給人感覺(jué)有點(diǎn)密了，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅。容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。容積率1.2~1.5，正常的多層項(xiàng)目。容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。容積率2.0~2.5，正常的小高層項(xiàng)目。容積率2.5~3.0，小高層＋二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。容積率3.0~6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。瑞鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)周保鈞提醒廣大購(gòu)房者：“可以從容積率上初步判定建筑物屬于高層還是多層。當(dāng)容積率大于2~3時(shí)，常常是多層與高層的混合。4~5常常是小高層與高層的混合。小于2，常常是多層與小高層的混合或多層。”
對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒適度也就越高。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。上海綠地集團(tuán)吉林置業(yè)有限公司企劃主管吳陽(yáng)表示：“容積率過(guò)高或綠化率過(guò)低的小區(qū)，在居住安全性與舒適度方面大多會(huì)存在一些問(wèn)題，一個(gè)具有良好居住環(huán)境的小區(qū)，多層住宅的容積率不應(yīng)超過(guò)3，高層住宅的容積率不應(yīng)超過(guò)5，而綠化率以不低于30%為好。”綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。
