國(guó)有土地出讓程序是怎樣的？具體包括哪些方面？
招標(biāo)出讓土地程序
1.土地交易的招標(biāo)可采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。
公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過(guò)土地市場(chǎng)載體、媒體等形式發(fā)布招標(biāo)公告而進(jìn)行的招標(biāo)。
邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人向符合條件的單位和個(gè)人發(fā)出招標(biāo)書面邀請(qǐng)進(jìn)行的招標(biāo)。
招標(biāo)人應(yīng)是國(guó)土資源行政主管部門，土地交易機(jī)構(gòu)。
2.屬于下列情況的土地交易，采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。
(1)具有特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件或其他綜合目標(biāo)的;
(2)土地用途有嚴(yán)格限制，可能僅少數(shù)單位或個(gè)人有受讓意向的。
對(duì)土地使用者有資格限制或特別要求的，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，可對(duì)符合條件的用地申請(qǐng)者進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。
3.采用招標(biāo)方式進(jìn)行土地交易的，投標(biāo)人少于三人的，招標(biāo)結(jié)果無(wú)效，招標(biāo)人可以重新組織招標(biāo)或轉(zhuǎn)換為拍賣、掛牌出讓方式。
4.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)截止日前20日發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)書。
因特殊情況需要更改、補(bǔ)充或撤回公告的，并在開標(biāo)日不少于3日前告知當(dāng)事人。
5.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書。投標(biāo)人為單位的，由法定代表人書面簽字加蓋公章;投標(biāo)人為個(gè)人的，由投標(biāo)人簽名。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日前將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱，并交納投標(biāo)保證金，保證金按周邊土地市場(chǎng)價(jià)5%收取。
招標(biāo)公告中告知允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)掛號(hào)郵寄，并以投標(biāo)截止日前招標(biāo)人收到標(biāo)書方為有效。
6.投標(biāo)人向招標(biāo)人遞交的投標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容。
(1)填寫好的國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)書;
(2)投標(biāo)人有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本;
(3)企業(yè)法定代表人證明書;
(4)法人代表身份證明書;
(5)以個(gè)人身份投標(biāo)的，須提交身份證影印件;
(6)履約保證金到達(dá)招標(biāo)人指定賬戶的證明材料;
(7)招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。
7.發(fā)出招標(biāo)文件后，招標(biāo)人不得隨意更改其內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)對(duì)要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。
投標(biāo)人將標(biāo)書投入標(biāo)箱后不得撤回，并對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)法律責(zé)任 。
8.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)舉行開標(biāo)會(huì)議，召集全體投標(biāo)人參加，并公布評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的原則的方法以及標(biāo)底。土地交易機(jī)構(gòu)指派人員，擔(dān)任開標(biāo)會(huì)秘書工作。
9.評(píng)標(biāo)、定標(biāo)由招標(biāo)人依法組織的評(píng)標(biāo)組負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)組成員由五人以上單數(shù)組成，并推選一名評(píng)標(biāo)組組長(zhǎng)。評(píng)標(biāo)組一般在開標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)組成，其成員由監(jiān)察機(jī)關(guān)派駐國(guó)土資源部門監(jiān)察人員從專家?guī)烊藛T中隨機(jī)抽取方式確定，并在開標(biāo)人確定前保密。
10.專家?guī)烊藛T應(yīng)根據(jù)擬評(píng)標(biāo)項(xiàng)目情況主動(dòng)提出回避申請(qǐng)。
對(duì)投標(biāo)人提出要求需要評(píng)標(biāo)組成員回避的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)派駐國(guó)土資源部門監(jiān)察人員進(jìn)行審查，并報(bào)國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)確定。評(píng)標(biāo)組成員一經(jīng)確定，必須參加開標(biāo)和評(píng)標(biāo)。
11.土地交易的招標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)按下列程序進(jìn)行：
(1)點(diǎn)算標(biāo)書;
(2)開啟標(biāo)書;
(3)對(duì)標(biāo)書和標(biāo)書附件進(jìn)行審查，對(duì)不符合規(guī)定的標(biāo)書宣布為無(wú)效標(biāo)書;
(4)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)，確定中標(biāo)人;
(5)對(duì)中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》;
(6)與中標(biāo)人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
12.有下列情形之一者為無(wú)效標(biāo)書：
(1)投標(biāo)文件未密封的;
(2)投標(biāo)文件無(wú)投標(biāo)人及其法定代表人或者授權(quán)委托人印鑒的;
(3)應(yīng)當(dāng)提供投標(biāo)保證金而未提供的;
(4)符合招標(biāo)文件規(guī)定的其他無(wú)標(biāo)標(biāo)書條件的。
無(wú)效標(biāo)書應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)前由招標(biāo)人依法當(dāng)眾認(rèn)定并宣布。
13.開標(biāo)會(huì)后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，同時(shí)告知未中標(biāo)人。
中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照《中標(biāo)通知書》約定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂《國(guó)有土地土地權(quán)權(quán)出讓合同》;因特殊原因不能依約定時(shí)間簽訂的，經(jīng)招標(biāo)人同意可以另行約定簽訂時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)15日。
14.《中標(biāo)通知書》發(fā)出后，中標(biāo)人因吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、取消資格等原因失去履約能力和條件的，招標(biāo)人可以取消中標(biāo)人的中標(biāo)資格，《中標(biāo)通知書》無(wú)效。招標(biāo)可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
15.投標(biāo)人未中標(biāo)或在開標(biāo)會(huì)前聲明放棄投標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)后5日內(nèi)退還投標(biāo)人預(yù)交的保證金(不計(jì)利息)。投標(biāo)人中標(biāo)的，其交納的保證金可以充抵土地使用權(quán)出讓金。投標(biāo)人在開標(biāo)后撤標(biāo)的，或中標(biāo)后拒絕簽訂合同的，或失去履約能力與條件的，所交保證金不予退還。招標(biāo)人拒絕簽訂合同的，應(yīng)向中標(biāo)人雙倍返還其保證金。
16.標(biāo)底被泄露的，招標(biāo)人有權(quán)終止招標(biāo)活動(dòng)，并告知投標(biāo)人。
拍賣出讓土地程序
1.拍賣土地使用權(quán)，應(yīng)發(fā)布拍賣公告，拍賣公告應(yīng)在拍賣開始前20日發(fā)布。
因特殊情況需要更改、補(bǔ)充或撤回公告的，按本規(guī)則第條規(guī)定處理，并在拍賣日不少于3日前告知當(dāng)事人。
2.拍賣公告發(fā)出后，競(jìng)買人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向拍賣人提出書面競(jìng)買申請(qǐng)交納競(jìng)買保證金，并提交下列材料：
(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本;
(2)法定代表人證明;
(3)法定代表人的身份證影印件;
(4)資信證明;
(5)委托競(jìng)買，應(yīng)當(dāng)提供法人授權(quán)委托書;
(6)拍賣人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。
按公告告知可以郵寄競(jìng)買申請(qǐng)文件的，競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)掛號(hào)郵寄，并且以競(jìng)買申請(qǐng)截止日前拍賣人收到為有效。
3.拍賣人收到競(jìng)買申請(qǐng)書后3日內(nèi)向合格者發(fā)出通知書和拍賣文件及有關(guān)材料，對(duì)不符合競(jìng)買資格的，拍賣人應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)材料退回競(jìng)買意向人。
4.發(fā)出拍賣文件后，拍賣人不得隨意變更其內(nèi)容，并對(duì)要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)書的承諾承擔(dān)責(zé)任。
5.有下列情形之一的為無(wú)效申請(qǐng)：
(1)申請(qǐng)文件在競(jìng)買申請(qǐng)截止日后收到的;
(2)申請(qǐng)文件不齊合或不符合規(guī)定的;
(3)申請(qǐng)文件字跡不清，無(wú)法辨認(rèn)的;
(4)保證金沒(méi)有到達(dá)拍賣人指定賬戶的。
6.拍賣人對(duì)符合資格的競(jìng)買人發(fā)給編號(hào)的競(jìng)買標(biāo)志牌。競(jìng)買標(biāo)志牌代表競(jìng)買人的資格。
競(jìng)買人一經(jīng)舉牌應(yīng)價(jià)即產(chǎn)生法律效力，不得撤回;其他購(gòu)買人有更高應(yīng)價(jià)的，原應(yīng)價(jià)即失去效力。
競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)口頭提出加大加價(jià)幅度，符合競(jìng)價(jià)原則的，可以接納其報(bào)價(jià)。
7.拍賣人應(yīng)當(dāng)在拍賣文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)招集競(jìng)買人舉行拍賣會(huì)，公布拍賣規(guī)則、程序和方法。
8.拍賣會(huì)按下列程序進(jìn)行：
(1)競(jìng)買人出示標(biāo)志牌，主持人點(diǎn)算競(jìng)買人;
(2)主持人簡(jiǎn)介土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃條件等事項(xiàng);
(3)主持人宣布起價(jià)價(jià)位、應(yīng)價(jià)遞增的幅度和拍賣規(guī)則等事項(xiàng);
(4)主持人宣布競(jìng)買開始;
(5)競(jìng)買人應(yīng)價(jià);
(6)主持人連續(xù)三次宣布最后應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌;
(7)主持人宣布最后應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人;
(8)拍賣人與競(jìng)得簽署《拍賣成交確認(rèn)書》。
9.拍賣成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(1)拍賣人、競(jìng)得人的名稱(姓名)、地址;
(2)拍賣標(biāo)的;
(3)拍賣在效時(shí)間、地點(diǎn)及價(jià)款;
(4)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn);
(5)違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式;
(6)其他需要約定的事項(xiàng)。
10.拍賣人可以對(duì)拍賣的地塊設(shè)定底價(jià)，設(shè)定底價(jià)的，主持人應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說(shuō)明。競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未到底價(jià)的，該應(yīng)價(jià)無(wú)效，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
掛牌出讓土地程序
1.掛牌土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)發(fā)布掛牌公告。掛牌公告應(yīng)在掛牌起始日前20日發(fā)布。
因特殊情況需要更改、補(bǔ)充或撤回公告的，并在掛牌起始日不少于3日前告知當(dāng)事人。
2.掛牌交易時(shí)間不得少于10個(gè)工作日。至掛牌交易截止日前，競(jìng)買人向掛牌人提出書面報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)，交納競(jìng)買保證金，并提交下列材料：
(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本;
(2)法定代表人證明;
(3)法定代表人的身份影印件;
(4)資信證明;
(5)委托競(jìng)買，應(yīng)當(dāng)提供法人授權(quán)委托書;
(6)掛牌人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。
按公告告知可以郵寄報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)文件的，競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)掛號(hào)郵寄，并且以掛牌交易截止日前掛牌人收到為有效。
3.掛牌人收到競(jìng)買申請(qǐng)書后3日內(nèi)向合格者發(fā)出通知書和掛牌文件及有關(guān)資料。對(duì)不符合競(jìng)買資格的，掛牌人應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)材料退回報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)意向人。
4.發(fā)出掛牌文件后，掛牌人不得隨意變更其內(nèi)容，并對(duì)要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)人應(yīng)當(dāng)對(duì)報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書的承諾承擔(dān)責(zé)任。
5.有下列情形之一的為無(wú)效申請(qǐng)：
(1)申請(qǐng)文件在競(jìng)買申請(qǐng)截止日后收到的;
(2)申請(qǐng)文件不齊合或不符合規(guī)定的;
(3)申請(qǐng)文件字跡不清，無(wú)法辨認(rèn)的;
(4)保證金沒(méi)有到達(dá)掛牌人指定賬戶的。
6.掛牌依照以下程序進(jìn)行：
(1)在掛牌公告確定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要點(diǎn)、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在土地有形市場(chǎng)掛牌公布;
(2)符合條件的競(jìng)買人填定報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià);
(3)掛牌人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格;
(4)掛牌人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià);
(5)掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：
?、僭趻炫破谙迌?nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成效;
?、谠趻炫破谙迌?nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人;報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外;
?、墼趻炫破谙迌?nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者，競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)、均不符合其他條件的，掛牌不成交。
(6)在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，在土地市場(chǎng)舉行掛牌宗地的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人;
(7)掛牌期限截止時(shí)，向掛牌人申請(qǐng)領(lǐng)取了統(tǒng)一制作的競(jìng)價(jià)標(biāo)志牌，即確認(rèn)擁有繼續(xù)報(bào)價(jià)資格。
(8)掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)按下列程序進(jìn)行：
?、俑?jìng)價(jià)主持人、記錄員就位;
?、谥鞒秩撕?jiǎn)介地塊掛牌交易期內(nèi)掛牌價(jià)格的更新情況，宣布掛牌截止時(shí)的報(bào)價(jià)為起叫價(jià)及每一次應(yīng)價(jià)遞增的數(shù)額。在競(jìng)價(jià)過(guò)程中，主持人有權(quán)根據(jù)競(jìng)價(jià)應(yīng)價(jià)情況調(diào)整每一次應(yīng)價(jià)數(shù)額。
?、鄹?jìng)價(jià)標(biāo)志牌代表競(jìng)買人的資格。競(jìng)買人以舉牌方式應(yīng)價(jià)。競(jìng)買人應(yīng)價(jià)時(shí)，手舉的競(jìng)價(jià)標(biāo)志牌應(yīng)高出頭部。在新開價(jià)之前，競(jìng)買人不得撤回已競(jìng)價(jià)的應(yīng)價(jià)。
?、芷鸾袃r(jià)不等于該幅土地使用權(quán)出讓的底價(jià)，競(jìng)價(jià)者最后應(yīng)價(jià)低于底價(jià)時(shí)主持人有權(quán)終止競(jìng)價(jià)，收回該幅土地使用權(quán)。
?、莞?jìng)買人最后一次舉牌應(yīng)價(jià)時(shí)，經(jīng)主持人宣布最后應(yīng)價(jià)數(shù)目“第一次”、“第二次”而沒(méi)有人再舉牌應(yīng)價(jià)，主持人一槌敲下，該幅土地使用權(quán)由最后應(yīng)價(jià)者取得。
⑥掛牌人與競(jìng)得人簽署《掛牌成交確認(rèn)書》。
7.《掛牌成效確認(rèn)書》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(1)掛牌人、競(jìng)得人的名稱(姓名)、地址;
(2)掛牌標(biāo)的;
(3)掛牌成效時(shí)間、地點(diǎn)及價(jià)款;
(4)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn);
(5)違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式;
(6)其他需要約定的事項(xiàng)。
協(xié)議出讓土地程序
1.協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議出讓。
2.協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。
3.協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。
4.國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所，或者通過(guò)報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布
