來源：南方都市報
農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點已在多個省市展開，日前國土部官方否認正式下達擴圍文件。但個別土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)“磨刀霍霍”。南都記者昨日從北京國際信托有限公司獲得確認，該司正在籌備土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品，涉及的土地范圍覆蓋多個省份。但目前具體的項目還在洽談，落地需要一段時間。
用益信托、優(yōu)選財富等多家機構(gòu)昨日告訴南都記者，土地流轉(zhuǎn)的信托目前基本沒有相關(guān)市場產(chǎn)品，主要原因在于產(chǎn)權(quán)的確權(quán)比較困難，存在政策阻力。“當(dāng)我國城鎮(zhèn)人口超過65%，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可能會提到日程上，”中國社科院經(jīng)濟研究所經(jīng)濟增長理論室主任劉霞輝接受南都記者采訪時表示，這取決于城鎮(zhèn)化水平，起碼還要十年左右，在條件成熟前很難下決心把這個負擔(dān)背到肩上。
北京國際信托首嘗螃蟹
土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品一旦放行，必定是塊“香餑餑”。
南都記者昨日從北京國際信托有限公司確認，其主導(dǎo)的土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品近期有望推出，涉及的土地范圍覆蓋多個省份。由于項目涉及不少官方審批，目前的實施期限還在商議。
與該公司有深度合作的優(yōu)選財富有關(guān)理財顧問也告訴南都記者，該司的土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品屬于重點業(yè)務(wù)，“公司很可能自己全盤操控整個產(chǎn)品線”。
據(jù)了解，土地流轉(zhuǎn)信托以實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)為目的，基本原理是將農(nóng)村土地使用權(quán)(包括農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán))作為信托財產(chǎn)，委托給信托公司進行經(jīng)營管理，并實現(xiàn)土地受益權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化和憑證化，農(nóng)民憑證定期領(lǐng)取收益。
用益信托李經(jīng)理接受南都記者采訪時表示，土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)品以后肯定會有，現(xiàn)在北京國際信托公司的產(chǎn)品也快要發(fā)了。不過目前推廣起來的困難是，產(chǎn)權(quán)確權(quán)很難。“以前的土地信托是跟土地儲備有關(guān)，拿農(nóng)地來質(zhì)押的一直比較少，只是在理論上做了一些探討。”
多家業(yè)內(nèi)機構(gòu)表示，土地類信托目前最近很少。有關(guān)土地類的信托產(chǎn)品，多以房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備帶來的升值提供收益預(yù)期。在房地產(chǎn)調(diào)控收緊的時候，房地產(chǎn)土地儲備類的信托產(chǎn)品還一度叫停。
“土地流轉(zhuǎn)目前沒有明確的政策導(dǎo)向，只在不少省市有試點。”李經(jīng)理表示，很多公司也出于不甚了解而沒有跟進。
信托業(yè)觀望
目前，信托業(yè)對土地流轉(zhuǎn)信托總體以觀望為主。市場上有少數(shù)的信托公司，已經(jīng)開始進行相關(guān)的基礎(chǔ)準(zhǔn)備研究工作。
啟元財富公司投資分析總監(jiān)汪鵬接受南都記者采訪時表示，目前市場上的信托產(chǎn)品多為單純的融資業(yè)務(wù)，對于信托公司來講獨依靠融資性業(yè)務(wù)不利于長期可持續(xù)的發(fā)展。而且目前來看，無論監(jiān)管層面還是信托公司本身，都在要求增加主動管理能力，土地流轉(zhuǎn)信托是一個很好的創(chuàng)新。
華南一家信托公司相關(guān)人員接受南都記者采訪時表示，目前大部分信托公司還沒有涉足土地流轉(zhuǎn)信托這一新型產(chǎn)品。“目前來看，還有政策方面的相關(guān)阻力，我們一向走的路線是比較穩(wěn)重的。”該人員表示，曾經(jīng)也有過激進的產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)歷，但基本都是以徒勞而終。
“盈利能力和政策環(huán)境都不太明朗的情況之下，我們選擇按兵不動。以免投入大量的人力物力去冒險，在等北京那家公司的結(jié)果。”上述人士表示。
據(jù)汪鵬了解，目前在土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品方面，還在一些實踐的細節(jié)方面進行探索?，F(xiàn)在還是鋪墊和準(zhǔn)備期，操作還沒有開始。“最好的辦法就是地方政府牽頭，信托公司配合。如果想要順利的開展土地流轉(zhuǎn)信托，就需要政府部門的配合。目前應(yīng)該還不會出現(xiàn)統(tǒng)一的做法，信托公司在推的時候，一定會遇到地方政府基層部門在土地流轉(zhuǎn)方面的不同做法。”
此外，根據(jù)目前的現(xiàn)狀，鑒于流轉(zhuǎn)后土地性質(zhì)不變，流轉(zhuǎn)的土地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)，必須保證其農(nóng)業(yè)用性質(zhì)，意味著“土地流轉(zhuǎn)信托”很難具備高收益的特征。
不少信托公司也稱這一領(lǐng)域基本上不會有高收益。基于本身農(nóng)業(yè)集約化生產(chǎn)，農(nóng)業(yè)用地不會改變，畢竟這涉及到國家糧食安全問題，而這也正是農(nóng)業(yè)產(chǎn)出效率增長有限的最大因素。汪鵬認為，其最大的利益增長點就在于集約生產(chǎn)帶來的高效益。
長期政策形成支撐
農(nóng)地入市，對整體土地市場勢必將造成影響。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士昨日向南都記者表示，農(nóng)地入市，關(guān)鍵看能否實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易和土地規(guī)劃用途的調(diào)整，雖然目前看來推進是很緩慢的，但一旦放行，將擴大房地產(chǎn)市場的供應(yīng)，可能緩解供應(yīng)不足導(dǎo)致的價格壓力。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光則向南都記者直言，長期政策形成支撐，但對短期以來農(nóng)地能否入市并不看好。
“這是種土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新，能夠提高農(nóng)民的收益，分享城鎮(zhèn)化紅利，促進流轉(zhuǎn)加快，減少農(nóng)地荒置的現(xiàn)象，”中國房產(chǎn)信息集團分析師李瑩告訴南都記者，近期是不太可能，還是難度比較大的一個事。
“當(dāng)我國城鎮(zhèn)人口超過65%，個人認為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)會提到日程上，”中國社科院經(jīng)濟研究所經(jīng)濟增長理論室主任劉霞輝接受南都記者采訪時表示，這取決于城鎮(zhèn)化水平，起碼還要十年左右，在條件成熟前很難下決心把這個負擔(dān)背到肩上。
劉霞輝認為，目前不會有突破，主要有幾個方面的考慮。第一，這幾年實際的用地擴張非?？?，尤其是很多沿海地區(qū)早年已鮮有耕地。耕地可貴，目前政策也有耕地紅線，嚴守關(guān)口，因此集體土地的流轉(zhuǎn)和市場化還要緩一緩。
劉霞輝建議，土地稍微平整、土地利用比較集中的地區(qū)，比較適合做土地流轉(zhuǎn)，便于連片開發(fā)使用。例如黑龍江、吉林、新疆等地區(qū)就適宜展開試點，并嘗試金融化運作。
