來源：上海證券報(bào)
作為一款類長期融資功能的產(chǎn)品，“土地流轉(zhuǎn)信托”或?qū)槟切┦朗来酝恋貫樯霓r(nóng)民，打開一條通往資本市場的路——用土地資產(chǎn)到資本市場融資，借用資本在祖祖輩輩生活勞作的土地上，換一種方式種出“金子”來。
顯然，這意味著金融資本向農(nóng)村的深度滲透。由此，資本的介入，或?qū)⒊蔀?ldquo;新一輪土改”的創(chuàng)新標(biāo)志。
“土地爺”與“資本家”
盡管“土地流轉(zhuǎn)信托”尚未揭開其廬山真面目，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本框架已經(jīng)形成：土地流轉(zhuǎn)信托是將農(nóng)村土地使用權(quán)(包括農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán))作為信托財(cái)產(chǎn)，委托給信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理，并計(jì)劃實(shí)現(xiàn)土地受益權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化和憑證化，農(nóng)民憑受益憑證定期領(lǐng)取收益。藉此，農(nóng)民的土地權(quán)益得以市場化、資本化和證券化。
目前，我國土地主要分兩大部分：一部分是國有建設(shè)用地；另一種是農(nóng)村集體用地。用于流轉(zhuǎn)的土地，就來自農(nóng)村集體用地。資本介入的一個(gè)契機(jī)是，農(nóng)村勞動(dòng)力大量向城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)農(nóng)村有很多土地未能得到耕種，土地使用效率低，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、農(nóng)村要素的市場化問題突出，這就為土地流轉(zhuǎn)提供了市場。但是，目前土地流轉(zhuǎn)過程中的價(jià)值體系很弱。有專業(yè)人士表示：“現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)的收入主要是流轉(zhuǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用，或者可能包括一部分土地上價(jià)值物的出售收入。”
信托(或其他形式的資本)的介入，對土地流轉(zhuǎn)帶來的意義在于，將使農(nóng)民的土地權(quán)益標(biāo)準(zhǔn)化、收益公開透明化、價(jià)格體系科學(xué)化，同時(shí)有長期收益。“使農(nóng)民能夠長期享有土地權(quán)益的收益，是新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。”昨日，有專業(yè)人士表示，一次性補(bǔ)償帶來的問題是，農(nóng)民賴以生存的土地失去了以后，短期對其生活不造成影響，但長期看是其今后以及后代生活來源的喪失，因此，信托的引入，對于農(nóng)民獲取長期土地收益，是積極的。
據(jù)悉，目前在農(nóng)村，土地流轉(zhuǎn)流程是：先從農(nóng)民手中流轉(zhuǎn)到由農(nóng)民組成的合作社，再由合作社一致對外。“這就為信托等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的介入奠定了一個(gè)基礎(chǔ)，即未來收益可以通過合作社的收益分配賬戶管理系統(tǒng)進(jìn)行合理分配，既可以保證農(nóng)民清晰、規(guī)范地拿到收益，也可以防止少數(shù)村干部從中間節(jié)流，違規(guī)挪用資金。”專業(yè)人士說。
信托運(yùn)作模式之謎
不過，擺在信托公司面前的“難題”也不少。
由于國家對土地的使用有限制，因此，“土地流轉(zhuǎn)信托”產(chǎn)品的設(shè)計(jì)就必須遵循這樣的原則：一是不能使土地的流轉(zhuǎn)產(chǎn)生新的用途，即農(nóng)村集體用地經(jīng)過流轉(zhuǎn)后不能改變其農(nóng)地性質(zhì)，也就是不能改做商業(yè)用途；二是不能在土地流轉(zhuǎn)后使農(nóng)民失去土地；三是要使流轉(zhuǎn)后的土地能不斷地取得規(guī)模化效應(yīng)；四是土地流轉(zhuǎn)后能使農(nóng)民持續(xù)不斷的分享土地收益。“形象的描述就是，通過賦予土地資本的特征，使農(nóng)民離開土地時(shí)，土地成為其可攜帶的財(cái)富。”
這就出現(xiàn)一個(gè)問題。鑒于流轉(zhuǎn)后土地性質(zhì)不變，換句話說，流轉(zhuǎn)的土地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)，必須保證其農(nóng)業(yè)用性質(zhì)，意味著“土地流轉(zhuǎn)信托”將不具備高收益的特征?？墒强疾爝@個(gè)信托的過程，信托公司既要保證委托人(即農(nóng)民)的收益，又要保證信托持有人的收益，還要保證能有一定比例的管理費(fèi)，那么，什么樣的信托項(xiàng)目才能滿足這樣的要求呢？如果信托項(xiàng)目不能達(dá)到相當(dāng)?shù)氖找?，保障農(nóng)民收益不受損失這個(gè)前提條件又從何談起？
有一種說法是，“土地流轉(zhuǎn)信托”中，信托公司只是將項(xiàng)目和土地直接對接，由項(xiàng)目收益支付管理費(fèi)和委托人收益。
業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，信托介入后，會(huì)不會(huì)對流轉(zhuǎn)土地“突破使用”？“目前就有打擦邊球的情況。”業(yè)內(nèi)人士稱，比如通過旅游休閑區(qū)建設(shè)、莊園式社區(qū)開發(fā)等。“由于現(xiàn)在還沒有產(chǎn)品正式推出，此前雖然有消息說北京國際信托有限公司設(shè)計(jì)有一套創(chuàng)新方案，但市場還沒有看到，不好猜測。”一位跟蹤研究“土地流轉(zhuǎn)信托”的人士表示。
如此看來，“土地流轉(zhuǎn)信托”頗有些考驗(yàn)信托公司的智慧。
