農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)在現(xiàn)實生活中已大量發(fā)生，較為普遍，但由于缺少相應(yīng)的法律政策支持，一直是社會十分關(guān)注和爭議最多的話題。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的方式主要有哪幾種？土流網(wǎng)小編查閱、歸納相關(guān)資料，其流轉(zhuǎn)方式主要有以下幾種：
1、出租房屋形成事實上的出租宅基地
出租房屋是目前農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)最為普遍的方式。農(nóng)民在取得的宅基地上建房后，將房屋在一定期限內(nèi)出租，個人獲得租金收益，承租人將其作為住宅、辦公、倉庫或其他經(jīng)營服務(wù)場所。此類流轉(zhuǎn)多發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部等交通便利、經(jīng)濟活動較為活躍和適合于休閑度假的區(qū)域。北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)，從小堡村農(nóng)民在90年代初開始向少數(shù)畫家出租房屋至今，已發(fā)展到22個村2300多戶農(nóng)戶出租房屋，該地區(qū)已云集了3000多位畫家。在重慶市璧山縣璧泉村，出租房屋的農(nóng)戶占該村總農(nóng)戶的32.5%。在南京市秦淮區(qū)，約有三分之一的農(nóng)戶出租房屋，有些村甚至家家出租，租房客超過本村人，有的甚至超出本村人口的4-5倍。據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，出租房屋以居住用途為主，在流轉(zhuǎn)后一般不改變房屋的用途，出租期限一般為1年-2年，短的幾個月，但有些地區(qū)租期長達十幾年、幾十年，并且租金是一次性付清，出租人一般進城居住，不會再回來要房，承租人長期擁有此房。由于國家明令禁止宅基地出租、買賣，因此，城鎮(zhèn)居民便采用這種變相手段租用農(nóng)民的宅基地。流轉(zhuǎn)的主體多為農(nóng)戶個體，但也有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。
2、買賣房屋形成事實上的買賣宅基地
有兩種情況，一是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的推進,不少務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民逐步向城鎮(zhèn)集聚,取得一定的經(jīng)濟收入后便在城鎮(zhèn)購買商品房,而將原農(nóng)村住宅連同宅基地出售給他人；二是一戶多宅又長期無人居住的房屋，出售給他人。在北京市懷柔區(qū)和昌平區(qū)的一些風(fēng)景秀麗、依山傍水之地，吸引了不少城市居民。有的農(nóng)民將住宅出售給城市退休人員,用于周末或夏季度假休閑;有的出售給藝人們,辦公和居住兩用。據(jù)了解,買賣后的房屋所有權(quán)證發(fā)生轉(zhuǎn)移,通常還由買方出資修繕房屋甚至改造房屋結(jié)構(gòu),部分房屋的用途轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用房。如昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)的上苑村,吸引了許多畫家在此安營扎寨,成為有名的“畫家村”,他們出錢改造,使基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境不斷改善,服務(wù)業(yè)水平不斷提高,帶動了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。此類買賣為地下交易，無法準確調(diào)查出具體交易數(shù)量，據(jù)對北京市一些區(qū)域調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)概略統(tǒng)計約占10%左右。
3、新農(nóng)村建設(shè)名義下的“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)
“小產(chǎn)權(quán)房”實際上就是利用農(nóng)村集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，并向社會公開銷售或以長期出租形式變相銷售的商品房。這些項目多由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，此類住房只能對本集體經(jīng)濟組織成員銷售，但由于種種原因，實際上也銷向城鎮(zhèn)居民，已有相當數(shù)量的城鎮(zhèn)居民購買了此類房屋，形成了最為面廣量大的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)。如2006年，浙江省湖州市某村以農(nóng)民新居建設(shè)為名，占用耕地20余畝建造多層住宅樓，在分配給本村村民居住后，將多余的房屋向社會公開銷售。據(jù)北京市一機構(gòu)調(diào)查，2007年上市的400個樓盤中，屬于“小產(chǎn)權(quán)”樓盤的占18%。有關(guān)資料稱，南京市某區(qū)有12處“小產(chǎn)權(quán)房”項目，占地面積近百畝，購買此類房屋的，城鎮(zhèn)居民約占60%。
