近年來，國家三令五申地要打擊小產(chǎn)權(quán)房交易市場，但小產(chǎn)權(quán)房在市場上仍然稱的上是炙手可熱。大城市房價(jià)過高，而市民又有住房剛需是其中最重要的原因。那么，宅基地房到底合法嗎？小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買？跟土流網(wǎng)小編一起從法律的角度“研究”一下這個(gè)問題。
市民韓先生：我想買私人自建房，但聽說有風(fēng)險(xiǎn)。所以私人自建房到底受不受法律保護(hù)？可以去哪些部門了解情況？
律師：您想購買的私人自建房就是俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”或“宅基地房”，購買這一類房屋一定要謹(jǐn)慎。 首先，這類的買賣關(guān)系原則上是不能辦理產(chǎn)權(quán)關(guān)系的；其次，這類的買賣關(guān)系一旦發(fā)生糾紛，訴諸法律時(shí)，會被法院認(rèn)定為買賣關(guān)系違法、無效；次，遇征地、拆遷時(shí)所購房屋由于是違法行為，因此得不到有關(guān)的賠償或補(bǔ)償。假如您上述風(fēng)險(xiǎn)都考慮到了，還是決定要買自建房，目的是能住多長時(shí)間就住多長時(shí)間，那就由您自行決定了。
市民韓先生：如果過戶成功了，房產(chǎn)證上寫我的名字，以后還會有什么糾紛嗎？該怎么維權(quán)？
律師：如果過戶成功，房產(chǎn)證上能寫上你的名字，這就說明這個(gè)交易是“合法”的。既然是“合法”的，發(fā)生糾紛時(shí)，你就可以“產(chǎn)權(quán)人”的身份進(jìn)行維權(quán)了。
看到這里，微友們恐怕會得出這樣一個(gè)結(jié)論——只要能過戶，就沒什么問題了，從此可高枕無憂。
但是您忽視了一個(gè)關(guān)鍵問題：小產(chǎn)權(quán)房，能過戶嗎？
事實(shí)上，從法規(guī)上看，小產(chǎn)權(quán)房不但不能以合法的手段過戶，連合法的“房產(chǎn)證”都是沒有的。
我們先來看看這傳說中的“小產(chǎn)權(quán)房”到底是指哪類房子。
何謂小產(chǎn)權(quán)房？
定義：本文所說的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
第一種，建筑本身是合法的而第二種建筑本身是非法的。
從外觀上看，小產(chǎn)權(quán)房和普通商品房并沒有什么差別
法律意義：“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
對比：大產(chǎn)權(quán)房即“小產(chǎn)權(quán)房”的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權(quán)證》（即通常意義上的房產(chǎn)證），也有了《土地使用權(quán)證》?？梢院戏ǖ倪M(jìn)行二手房交易，房子建在合法的建筑用地上。（部分省市近年將兩證合并成《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）
既然小產(chǎn)權(quán)房連“外村農(nóng)民”都不能購買，城市居民們要是買了能辦理得了過戶嗎？
小產(chǎn)權(quán)房能辦理過戶嗎？
中國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
也就是說小產(chǎn)權(quán)房不是不能轉(zhuǎn)讓，但它的轉(zhuǎn)讓是有嚴(yán)格限制的。
《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。
‘所以說，小產(chǎn)權(quán)房原則上是不能過戶、轉(zhuǎn)讓給“外部人員”的。并且，城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房不能登記發(fā)證，也就意味著沒有記錄在案，起了糾紛很難說清，也不能要求有關(guān)部門出面解決。
看到這里有微友就會說，我買房的時(shí)候房產(chǎn)中介當(dāng)然有辦法幫我辦妥過戶、買賣合同之類的手續(xù)。
這種情況下，自住看起來是沒問題了，但是日后如果遇到拆遷或者想把房子轉(zhuǎn)手賣出去，就有麻煩了。
風(fēng)險(xiǎn)
1.因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是不能合法買賣的，并且沒有正式的房產(chǎn)證，所以憑借個(gè)人的力量想將手里的小產(chǎn)權(quán)房賣出去是難上加難。
2.購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
案例：2012年羊城晚報(bào)報(bào)道，廣州市白云區(qū)紅星村的小產(chǎn)權(quán)房遭強(qiáng)拆，因?yàn)閷儆谶`建，業(yè)主無處維權(quán)。業(yè)主告訴記者，在購房時(shí)，發(fā)展商和買家有一份律師見證書。其中，有一份資料顯示，地塊所有人將該地塊贈予開發(fā)商“永久使用”，還附上了村委的蓋章。而事發(fā)后紅星村村委則表示，讓業(yè)主找開發(fā)商。
3.小產(chǎn)權(quán)房的施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)，質(zhì)量得不到保障，且建成后的物業(yè)管理也大都比較松散。
