房屋和土地是房地產(chǎn)的兩大基本構(gòu)成要素，對(duì)于兩者關(guān)系，我國(guó)立法采取房地一體原則。該原則強(qiáng)調(diào)兩者自然屬性上的不可分性，具有方便房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理，減少因兩者分離處分導(dǎo)致的糾紛等優(yōu)點(diǎn)，但因兩者在價(jià)值形態(tài)和法律形態(tài)上的可分性，隨著社會(huì)的發(fā)展，也造成了許多沖突，尤以抵押環(huán)節(jié)最為難以處理，給當(dāng)事人、行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)三方帶來(lái)了困擾。
案情摘要
1996年，奶牛場(chǎng)以名下土地使用權(quán)為工貿(mào)公司向信用社貸款提供抵押擔(dān)保，但并未向辦理抵押登記的房地產(chǎn)交易管理中心提供地上房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明。
審 理
《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第六條及《城市房地產(chǎn)管理法》第四十八條均規(guī)定，土地使用權(quán)抵押應(yīng)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明。
法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的抵押，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押。
現(xiàn)實(shí)中往往存在土地使用權(quán)屬與地上建筑物、其他附著物權(quán)屬不一致的情況，為避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押，損害第三人利益，故法律要求抵押人以土地使用權(quán)抵押時(shí)，須提供地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明。
本案中奶牛場(chǎng)用以抵押的土地使用權(quán)的地上建筑物雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但房產(chǎn)確屬于該場(chǎng)所有，不存在損害他人利益問(wèn)題，且房地產(chǎn)交易管理中心對(duì)該場(chǎng)土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，評(píng)估價(jià)中不計(jì)房?jī)r(jià)，也未對(duì)其房產(chǎn)予以抵押，故奶牛場(chǎng)在抵押手續(xù)的辦理上雖不符合規(guī)定，但房地產(chǎn)交易管理中心已予以認(rèn)可，并已進(jìn)行登記，不能以上述原因?yàn)橛煞穸ǖ盅撼闪ⅰ?/span>
評(píng) 析
法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明，是為了避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押，損害第三人利益。
如用于抵押的土地使用權(quán)上的房產(chǎn)確屬于抵押人所有，不存在損害他人利益問(wèn)題，抵押人雖未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，亦不能以此為由否定抵押成立。
