問 題
甲公司通過拍賣取得一宗國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)，出讓的用途為住宅。隨后，甲公司將該宗土地抵押給銀行，并在登記機(jī)關(guān)辦理了抵押登記?，F(xiàn)在甲公司請求將該宗土地的用途轉(zhuǎn)變?yōu)樯套 Υ?，登記機(jī)構(gòu)能否為其辦理土地用途變更手續(xù)?
解 答
對于已辦理抵押登記的土地，能否辦理用途變更，可從以下三方面來判定:
一、法律并未禁止抵押土地辦理土地用途變更
《土地管理法》第56條規(guī)定:“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。”可見，對于土地用途的變更，法律只是要求依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并沒有明確禁止抵押狀態(tài)下的土地辦理用途變更。
二、先行解押，再辦理用途變更對抵押權(quán)人不利，操作性不強(qiáng)
雖然先行辦理土地的解押，再辦理土地用途變更手續(xù)可以最大程度地減少管理部門的風(fēng)險，但是一旦土地解除抵押，在辦理土地用途變更手續(xù)，以及再次辦理抵押登記之前的這段時間內(nèi)，債權(quán)人的利益難以得到保障。一方面，土地處于沒有抵押的狀態(tài)，權(quán)利人可以隨時處分土地;另一方面，由于土地權(quán)利抵押需要當(dāng)事人共同申請，重新提供主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同等要件，這都需要雙方共同配合完成，具有諸多不確定因素。因此，先行解押的方式，對于債權(quán)人來說風(fēng)險較大，一般難以接受。這就可能導(dǎo)致用途變更無法辦理，影響了土地資源的有效利用。
三、在辦理抵押土地用途變更時，應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)抵押權(quán)人的利益
《物權(quán)法》第193條規(guī)定:“抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。”土地用途的變更是影響土地價值的重要因素，因此對于抵押權(quán)人來說非常重要。對于抵押這種市場行為而言，國土資源管理部門對抵押財產(chǎn)的價值無法衡量和判斷，因此應(yīng)當(dāng)由土地抵押的當(dāng)事人協(xié)商解決。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)交由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商解決，抵押人可以向抵押權(quán)人證明抵押財產(chǎn)價值沒有減損，或者通過提供其他相應(yīng)價值的擔(dān)保或者清償部分債務(wù)等方式，取得抵押權(quán)人的同意。土地權(quán)利人申請用途變更時，應(yīng)當(dāng)一并提交抵押權(quán)人同意變更的意見。土地權(quán)利人補(bǔ)繳土地出讓金，辦理相關(guān)土地用途變更手續(xù)后，可以申請辦理土地的用途變更登記，然后再向抵押權(quán)人更換相應(yīng)的權(quán)利證書。
本案中，甲公司申請辦理土地變更登記的，國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，由銀行和甲公司進(jìn)行協(xié)商，由銀行出具同意用途變更的證明，然后再辦理用途變更登記手續(xù)，最后由甲公司申請辦理土地權(quán)利變更登記，并向銀行更換相應(yīng)的權(quán)利證書。這樣既滿足了土地權(quán)利人用途變更的需求，同時也更好地維護(hù)了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。
