來(lái)源：證券導(dǎo)刊
近期土地流轉(zhuǎn)主題風(fēng)生水起，并成為繼“上海自貿(mào)區(qū)”主題之后新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。究其緣由有二：一是11月份召開(kāi)的中共中央十八屆三中全會(huì)有可能涉及有關(guān)土地流轉(zhuǎn)改革政策預(yù)期；二是28個(gè)試點(diǎn)市縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)于9月啟動(dòng)。我們認(rèn)為：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革似成必然，從有關(guān)試點(diǎn)情況看，突破點(diǎn)或選擇農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和農(nóng)戶宅基地。土地流轉(zhuǎn)制度改革預(yù)期投資主題：土地資源升值?；诖诉壿嫞ㄗh關(guān)注自有土地資源豐富的亞盛集團(tuán)、海南橡膠、永安林業(yè)、福建金森，及長(zhǎng)期租賃土地資源較多的晨鳴紙業(yè)、岳陽(yáng)林紙等。
以農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地及宅基地為突破口，土地流轉(zhuǎn)制度改革漸行漸近。近日，《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的通知》，及《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》兩份文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個(gè)省市。按照文件要求，被確定的28個(gè)試點(diǎn)市縣將于9月正式啟動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)(試點(diǎn)結(jié)束時(shí)間為2015年6月)。而中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)指出，國(guó)土資源部或正醞釀一系列改革新政，《土地管理法》、《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》等法律、法規(guī)或被修訂，土地定價(jià)及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或被提高。雖然文件涉及的是農(nóng)村建設(shè)用地，而上市公司所擁有的土地資源多為農(nóng)業(yè)用地，屬于不同土地類型，但本次試點(diǎn)辦法的出臺(tái)激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)耕地(或林地)流轉(zhuǎn)的預(yù)期，從而催生市場(chǎng)對(duì)上市公司農(nóng)地資源價(jià)值重估的預(yù)期，引發(fā)主題投資機(jī)會(huì)。
土地流轉(zhuǎn)制度改革尚處于探索階段，或成為三中全會(huì)重要議題。我國(guó)土地所有權(quán)歸屬分兩類：一是全民所有制，即國(guó)有土地；二是勞動(dòng)群眾集體所有制，主要包括農(nóng)村集體土地。從土地用途的角度來(lái)說(shuō)，在農(nóng)村集體所有制的土地中，集體建設(shè)用地多指除耕地、林地等農(nóng)用地以外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地(2012年，全國(guó)共有農(nóng)村建設(shè)用地5.3億畝，占農(nóng)業(yè)用地總量的5.38%)。國(guó)家改革農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法的目的是為了解決農(nóng)村老年人靠土地養(yǎng)老、土地摞荒等問(wèn)題，同時(shí)能夠盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)搞活，并間接促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高。
但由于土地流轉(zhuǎn)情況復(fù)雜，涉及利益博弈，直至12年底才有所突破：2012年《土地管理法修正草案》中刪除了“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助綜合不少過(guò)土地被征收前三年平均產(chǎn)值的30倍”的內(nèi)容，同時(shí)，2013年國(guó)務(wù)院一號(hào)文強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持依法自愿有償原則，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)”。確權(quán)是推動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易的第一步，目前，國(guó)土部正加快推進(jìn)包括宅基地和集體建設(shè)用地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證最后工作。截至今年5月底，全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率已達(dá)97%。而確權(quán)完成后，我們認(rèn)為下一步就是“定價(jià)”。結(jié)合近期習(xí)近平總書記在武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所，以及李克強(qiáng)總理在常熟田娘農(nóng)場(chǎng)調(diào)研講話的內(nèi)容看，中央領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)土地流轉(zhuǎn)制度改革持開(kāi)放態(tài)度，并有可能成為三中全會(huì)的重要議題。
農(nóng)業(yè)上市公司土地資源價(jià)值有望升值，同時(shí)土地外延擴(kuò)張可能性增強(qiáng)。目前集體土地征收中涉及補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用為三類：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，后兩者歸所有者所有。由于《土地管理法修正草案》中刪除了“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助綜合不少過(guò)土地被征收前三年平均產(chǎn)值的30倍”的內(nèi)容，預(yù)計(jì)未來(lái)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有望提高，從而帶動(dòng)土地資源價(jià)值的提升，引發(fā)主題性投資機(jī)會(huì)。此外，隨著土地流轉(zhuǎn)改革的推進(jìn)，將有利于農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)?；蜋C(jī)械化發(fā)展，促使大規(guī)模整合土地和優(yōu)化耕地成為可能，為“培育壯大股份合作社、專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)、家庭農(nóng)場(chǎng)、專業(yè)大戶等新型生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)和規(guī)范龍頭企業(yè)與農(nóng)民股份合作社建立緊密型利益聯(lián)結(jié)機(jī)制”創(chuàng)造了基本條件，也為相關(guān)公司土地外延式擴(kuò)張?zhí)峁l件。
投資建議：擁有土地資源的上市公司存在主題投資機(jī)會(huì)，首推亞盛集團(tuán)、海南橡膠。種植業(yè)、林業(yè)有大量上市公司擁有土地資源。在擁有土地自由權(quán)屬的上市公司中，海南橡膠、亞盛集團(tuán)、永安林業(yè)分別擁有353、342、182萬(wàn)畝土地，居前三位。對(duì)海南橡膠而言，隨著天然橡膠下游汽車、輪胎行業(yè)臨近“金九銀十”的產(chǎn)銷旺季，以及國(guó)內(nèi)新一季天膠收儲(chǔ)計(jì)劃的推出，在缺乏新增利空因素作用下，預(yù)計(jì)天然橡膠價(jià)格階段性將維持震蕩向上走勢(shì)。對(duì)亞盛集團(tuán)而言，隨著公司耕地面積的持續(xù)增加、“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”面積比重的上升、高附加值農(nóng)作物種植面積的增長(zhǎng)，公司業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的確定性較強(qiáng)。上述公司除“土地流轉(zhuǎn)制度改革”主題投資外，基本面也有支撐，股價(jià)相對(duì)具有安全邊際，因此重點(diǎn)推薦。
