城中村改造、新城鎮(zhèn)開發(fā)、征收、補償……老百姓街頭巷尾關心的這些話題，儼然已成為我省近兩年城市建設的主題詞。伴隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，國有土地上房屋征收總量不斷加大，因房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會矛盾，已成為影響我省城鎮(zhèn)化進程和社會和諧穩(wěn)定的重要問題。日前，省十二屆人大常委會第二十二次會議通過了《山西省國有土地上房屋征收與補償條例》，將于明年1月1日實施。條例有什么新亮點？對房屋所有人有什么利益關切？山西貝爾律師事務所主任劉鍵，對條例進行解讀。
A“拆遷”變“征收”政府幕后轉臺前
條例的出臺實施，意味著貫徹實施了11年的《山西省城市房屋拆遷條例》同時廢止。2003年以來，舊條例為我省城市建設的發(fā)展和居民居住質量的提升發(fā)揮了應有的作用，但隨著社會的不斷發(fā)展，暴露出不少問題，特別是2011年，國務院頒布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》后，修改完善我省的條例箭在弦上。
剛出臺的條例最大的亮點，莫過于“拆遷”二字徹底消失，取而代之的是“征收”。
“將‘拆遷’改為‘征收’，這不僅僅是一個名詞的改變，更是重大制度的改變。‘拆遷’反映的是拆遷人與被拆遷人之間的法律關系，而‘征收’則是政府與房屋所有人之間的法律關系。”劉鍵強調。
過去的“拆遷人”，可以是行政機關，也可以是法院，是有選擇性的。而房地產(chǎn)開發(fā)商向地方政府申請批準行政拆遷后，有時會發(fā)生“暴力強拆”。同時為了追求利潤，開發(fā)商會盡可能壓縮拆遷補償標準，甚至與個別房屋所有人私下交易，并且將拆遷負擔轉嫁到房價里。
新條例下，房屋征收與補償?shù)闹黧w調整為市、縣級人民政府，由政府確定的房屋征收部門負責組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。同時，也規(guī)定房屋征收部門可以依法委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。但是，房屋征收部門不能當“甩手掌柜”，要對房屋征收實施單位進行監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。
“這就表明政府直接向民眾承擔責任，意味著今后行政強拆將退出舞臺。”劉鍵表示，舊條例的法律關系中，沒有政府的角色，政府只是負責對拆遷事務的監(jiān)督與管理。但是，事實上，除了進行公共設施等建設外，其余征收回的土地使用權，政府多是出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，收取土地出讓金。新條例很好地反映了客觀事實，將政府從協(xié)調者變?yōu)楫斒氯?，這是對被征收人的重大保護。
B“先補償，后搬遷”，公平性大力彰顯
征收涉及到被征收人的直接利益，補償又是征收的關鍵，二者都是容易引起矛盾和摩擦的激發(fā)點，新條例另一大亮點就是體現(xiàn)了征收與補償?shù)墓叫浴?/p>
在保護被征收者利益上，新條例規(guī)定，國有土地上房屋征收時，必須遵循“維護公共利益”的原則。
然而征收過程中，難度最大的是如何確定房屋征收的性質，即到底是不是為了公共利益。對于公共利益與商業(yè)利益的區(qū)別，劉律師的解釋是，公共利益主要指人民群眾的需要，而商業(yè)利益主要是追求利潤。秉持公共利益的主體是政府，而經(jīng)營者為的是追求利潤，二者的目的是根本不同的。政府有責任就征收項目的公共利益和商業(yè)利益作出明確判斷。
在房屋補償上，新條例也逐條明晰保障公平，亮點不少。
條例在房屋征收后百姓安置問題上，規(guī)定被征收人在搬離前可明確知曉產(chǎn)權調換房屋的地點、戶型和面積，政府還要明確周轉用房和被征收房屋與產(chǎn)權調換房屋的差價結算方式，臨時安置費、搬遷費、搬遷期限、搬遷過渡方式、過渡期限、停產(chǎn)停業(yè)損失等。被征收人對補償決定不服的，還可依法向上一級人民政府申請行政復議，或者依法向人民法院提起行政訴訟。
特別是“先補償，后搬遷”第一次寫進條例予以明確，劉律師認為這是新條例的一大創(chuàng)新之處：“過去拆遷都是先騰空再簽訂補償安置協(xié)議，今后，被征收人先簽訂房屋征收補償協(xié)議再搬遷，能夠最大程度地避免房屋被拆卻拿不到補償款甚至‘拆了舊房沒新房’的局面。”同時，新條例還人性化地提出了補償方式多樣選此外，新條例對國務院相關條例中“三項授權”和“五項制度”進行了細化，如規(guī)定了房地產(chǎn)價格評估機構確定、住房保障優(yōu)先等內(nèi)容，彰顯著公平。
以市場價格作為補償標準，那么對市場價格的認定就成為關鍵。新條例對此做出規(guī)定：“被征收房屋的價值，應當由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構依法評估確定。”劉律師認為，此舉確立了市場定價原則，根據(jù)立法精神，對于被征收房屋的補償，應參照同區(qū)位房屋的價格，以被征收人房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜，體現(xiàn)了對被征收人的公平補償原則。
對于住房保障優(yōu)先，新條例規(guī)定：被征收人符合住房保障條件的，應優(yōu)先給予住房保障。對被征收人提供保障性住房，按照實際搬遷的先后順序確定。并進一步明確“對符合住房保障條件且僅有一處住宅的被征收人，被征收房屋建筑面積小于四十五平方米的，房屋征收部門應當為其提供建筑面積不小于四十五平方米的成套住宅作為產(chǎn)權調換房屋，在四十五平方米以內(nèi)的部分不結算差價，超過四十五平方米的部分，采取階梯式價格或者按照房地產(chǎn)市場價格結算。”
C城中村改造不一定適用或可為“釘子戶”問題提供解決方案
條例出臺之初，有些人認為此舉是為城中村改造量身定做。其實不然，劉鍵表示，城中村改造是否適用新條例，要視具體的土地性質而定。新條例只適用于國有土地上房屋征收與補償，對集體土地上房屋征收拆遷沒有規(guī)定。
也就是說，具體到城中村改造，如果這些土地已經(jīng)通過征收等方式轉化為國有土地，那么城改可依據(jù)新條例對此國有土地上房屋及其附屬物進行處理，劉律師特別強調：“房屋被征收的同時，國有土地使用權也隨之被收回。”如果這些土地仍屬農(nóng)民集體所有，包括宅基地、自留地、自留山，涉及土地本身的處理問題，就不能依照新條例實施了。
在城改中，“釘子戶”是最大的難題之一，各級政府為此傷透腦筋。不可否認，“釘子戶”當中的一部分或許憑借自己有一定的社會關系，蠻不講理，把政府征收視為撈一把的機會。然而，也有相當一部分“釘子戶”確實是因為征收與補償?shù)牟还綄е碌?，這些被征收人往往是社會的弱勢群體，收入較低，對今后的生活顧慮太多，缺乏信心。
新條例的出臺實施，或者可以為“釘子戶”問題提供一個解決方案。劉律師認為，以前由于信息不公開，補償標準不統(tǒng)一，導致了許多不公平的事情，也使得很多被征收人懷有怨氣。新條例強調的就是公平性，政府征收與補償要公平，被征收人之間也要公平，被征收人拿到補償款要公平，房屋產(chǎn)權調換也要公平，真正做到了公平公正，就可以減少甚至杜絕“釘子戶”問題的出現(xiàn)。
D各主體責任明確野蠻暴力強制搬遷者可追刑責
新條例來了，暴力強拆會遠去嗎？
新條例第四十三條規(guī)定：采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
“無視人民群眾利益的暴力強拆，是對法律的漠視。新條例中對于法律責任的明確，對于責任人的嚴肅問責，可以有效地杜絕暴力強拆。”劉律師進一步指出，新條例對房屋所有權人及社會閑雜人員采取暴力、威脅等方法進行阻撓征收工作也做出相應的規(guī)定，同時，還明確了政府機關工作人員濫用職權以及房地產(chǎn)評估人員違法違規(guī)行為所承擔的法律責任，這些都是非常必要
