來(lái)源：中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)
房企拿地，自然價(jià)高者得，但倘若虛高了9個(gè)億，去拿一宗估價(jià)僅在2到3億間的地塊，這事兒自然也沒(méi)人愿意干。
6月9日，雅居樂(lè)想要通過(guò)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，獲得進(jìn)駐長(zhǎng)沙（樓盤）發(fā)展版圖的機(jī)會(huì)，但最終卻事與愿違，不但未拿到地塊，而且還擺了個(gè)"被"報(bào)錯(cuò)地塊的大烏龍。
根據(jù)長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局網(wǎng)站資料顯示，于6月9日，有5宗地塊進(jìn)入網(wǎng)上競(jìng)價(jià)程序，其中包括兩宗商業(yè)用地、一宗工業(yè)用地、一宗住宅用地、一宗商住用地。
而讓雅居樂(lè)成為此次烏龍事件主角的正是作為上述唯一一宗住宅用的[2013]網(wǎng)掛020號(hào)地塊與另一宗開(kāi)福區(qū)的湘江大道的[2013]網(wǎng)掛021號(hào)商住用地。
資料顯示，20號(hào)地塊位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)湘江大道，出讓面積4萬(wàn)平方米，地塊容積率2.8，地塊起拍價(jià)1.72億元。而21號(hào)地塊的出讓面積更大，為19.74萬(wàn)平方米，起拍價(jià)更高，去到了11.39億元。
不過(guò)，雖然此次雅居樂(lè)未如愿以償拿到心儀地塊，但從上述烏龍事件，或也不難看出，房企對(duì)長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)的重視。
而隨著6至7月份，長(zhǎng)沙推地量亦在不斷增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼6月9日，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源交易中心國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)成功出讓4幅土地外，6月份長(zhǎng)沙仍將有5宗土地掛牌截止，其中包括洋湖片區(qū)2宗，梅溪湖1宗，高鐵新城1宗，以及雨花區(qū)1宗。
從截至目前已經(jīng)掛出的土地來(lái)看，接下來(lái)的7月，長(zhǎng)沙將有13宗土地入市，除2宗工業(yè)用地之外，上市的商住用地共有11宗。其中包括濱江新城3宗、洋湖片區(qū)1宗，梅溪湖片區(qū)2宗純住宅用地、高鐵新城2宗，以及雨花區(qū)3宗地塊。
而對(duì)于目前長(zhǎng)沙的推地量，湖南省房地產(chǎn)研究中心主任許子枋先生認(rèn)為，目前月份長(zhǎng)沙的推地量與往年月份相差無(wú)幾。其補(bǔ)充稱，目前長(zhǎng)沙的供地量較平穩(wěn)，基本能滿足市場(chǎng)需求，而正式基于此，也使得目前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)相較于其他省會(huì)城市略低。
同時(shí)，對(duì)于目前多房企爭(zhēng)相入駐長(zhǎng)沙的原因，許子枋先生分析稱，若拿長(zhǎng)沙與全國(guó)其他省會(huì)城市比較，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)、地價(jià)的泡沫都不大，這使得多數(shù)房企通過(guò)思考后也愿意投向其中。
許子枋先生還介紹稱，未來(lái)長(zhǎng)沙可供出讓的地塊主要集中在長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)的梅溪湖與洋湖垸片區(qū)，而其中，由于梅溪湖前期規(guī)劃概念、開(kāi)發(fā)節(jié)奏都把握的還算比較專業(yè)，因此梅溪湖片區(qū)的地價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更高一點(diǎn)。
資料顯示，就在6月18日，位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)梅溪湖的[2013]網(wǎng)掛022號(hào)地塊，亦將進(jìn)入網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià)程序，該地塊的總面積19.8萬(wàn)平方米，地塊起拍價(jià)為7.13億元。
據(jù)了解，大河西先導(dǎo)區(qū)為長(zhǎng)沙城市發(fā)展中的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，目前形成以濱江新城、梅溪湖片區(qū)、洋湖垸片區(qū)三大片區(qū)為重點(diǎn)的新城核心區(qū)域。其中，梅溪湖片區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，主要是由方興地產(chǎn)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)。
另根據(jù)此前湖南省國(guó)土資源廳公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，長(zhǎng)沙的國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量為4596公頃。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占最多，為1410公頃；其次為住宅用地，1072公頃。而備受市場(chǎng)關(guān)注的商品房用地方面，長(zhǎng)沙的計(jì)劃為888公頃，占全省商品房用地供應(yīng)的23%，位列各市州第一。
一方面激進(jìn)略地，一方面為子公司籌資而大舉進(jìn)行擔(dān)保，泰禾集團(tuán)股份有限公司（000732.SZ）上演的一系列大膽激進(jìn)之舉，足以令其暴露在聚光燈下。
近日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告顯示，公司同意為子公司福州（樓盤）泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京中維泰禾置業(yè)有限公司在與重慶（樓盤）國(guó)際信托合作中所涉規(guī)模20億元的“中維泰禾集合資金信托計(jì)劃”提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保額度最高不超過(guò)25億元，擔(dān)保期限2年。同時(shí)還表示，為滿足下屬公司福州泰禾新世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資需求，同意為福州泰禾新世界追加提供36億元額度的連帶責(zé)任擔(dān)保，期限3年。
由此引出了泰禾集團(tuán)的巨額對(duì)外擔(dān)保問(wèn)題。其6月5日公告顯示，截至目前，公司實(shí)際對(duì)外擔(dān)保總額為87.41億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的388.91%，全部為對(duì)下屬控股公司提供的擔(dān)保。
“388.91%的高比例，說(shuō)明企業(yè)擔(dān)負(fù)著較大的對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)，一旦擔(dān)保對(duì)象出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，必然對(duì)泰禾正常的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也使投資者承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
“不會(huì)這么高吧，是不是統(tǒng)計(jì)口徑的問(wèn)題？”諾亞財(cái)富福州公司一位項(xiàng)目融資人士對(duì)此則很是驚奇。不過(guò)，她也表示，不能僅從這一比例就判斷公司會(huì)存在多大風(fēng)險(xiǎn)，“起碼泰禾在福州的一些商業(yè)項(xiàng)目和物業(yè)，我們是很看好的”。
然而，泰禾去年年報(bào)及今年一季報(bào)顯示，公司資金流并不樂(lè)觀。而在此業(yè)績(jī)下，今年以來(lái)，集團(tuán)為拿地共計(jì)支出72.76億元。
“這種冒進(jìn)拿地，低資產(chǎn)、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式必然暗藏較大的風(fēng)險(xiǎn)，并不利于行業(yè)整體的健康發(fā)展。”韓長(zhǎng)吉分析認(rèn)為。
而泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)兼總裁助理沈力男并未給予正面回應(yīng)，僅表示，“我們集團(tuán)對(duì)于你們提出的問(wèn)題很重視，會(huì)在內(nèi)部討論后給一個(gè)說(shuō)法”。
高額擔(dān)保
其實(shí)，為規(guī)范上市公司對(duì)外擔(dān)保行為，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)資委曾于2003年聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范上市公司與關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)及上市公司對(duì)外擔(dān)保若干問(wèn)題的通知》，規(guī)定“上市公司對(duì)外擔(dān)保總額（包括上市公司對(duì)全資、控股子公司的擔(dān)保）不得超過(guò)最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度合并報(bào)表凈資產(chǎn)的50％”。
不過(guò)，在2005年修改之后的新法刪除了這一規(guī)定，法律不再對(duì)公司對(duì)外擔(dān)保所占凈資產(chǎn)比例進(jìn)行強(qiáng)制性限制，僅表示，上市公司及其控股子公司的對(duì)外擔(dān)保總額超過(guò)最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)50％以后提供的任何擔(dān)保須經(jīng)股東大會(huì)審批。但是新法也同時(shí)規(guī)定，公司對(duì)外投資金額不得超過(guò)公司章程的相關(guān)規(guī)定。
盡管如此，50%的比例仍被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是上市公司對(duì)外擔(dān)保的警戒線。
“目前，房地產(chǎn)公司的對(duì)外擔(dān)保額很多超過(guò)了之前的50%的規(guī)定，將增加公司經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也將累積和放大。”韓長(zhǎng)吉表示。
而泰禾集團(tuán)實(shí)際對(duì)外擔(dān)保總額已近公司凈資產(chǎn)的4倍，不能不引起市場(chǎng)對(duì)其擔(dān)保能力的質(zhì)疑。“對(duì)外擔(dān)保金額超過(guò)了公司凈資產(chǎn)的部分，其實(shí)已不具備擔(dān)保能力。”韓長(zhǎng)吉進(jìn)一步表示。
“對(duì)外擔(dān)保作為上市公司的一種經(jīng)營(yíng)行為，本是正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，曾為上市公司方便、快捷地獲得銀行資金及為金融機(jī)構(gòu)利益的保障產(chǎn)生了積極作用。然而近年來(lái)，越來(lái)越多的上市公司因?yàn)樯婕皩?duì)外擔(dān)保訴訟而陷入財(cái)務(wù)困境。”某證券行業(yè)地產(chǎn)分析師表示，“對(duì)于頻繁進(jìn)行對(duì)外擔(dān)保的上市公司，投資者應(yīng)敬而遠(yuǎn)之”。
而對(duì)前述25億元和36億元的擔(dān)保行為，泰禾公告顯示，“為福州泰禾新世界融資提供擔(dān)保，是為了滿足北京中維泰禾置業(yè)、福州泰禾新世界下一步運(yùn)營(yíng)的融資需求，福州泰禾、北京中維泰禾置業(yè)、福州泰禾新世界為本公司下屬全資公司，項(xiàng)目情況良好，風(fēng)險(xiǎn)可控，符合公司利益。”同時(shí)，其三位獨(dú)立董事也稱：“此項(xiàng)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)可控。相關(guān)決策符合公司內(nèi)部控制制度、《公司章程》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不存在違規(guī)擔(dān)保的行為，未損害上市公司及股東的利益。”
大舉略地
其實(shí)，泰禾集團(tuán)之所以對(duì)子公司頻繁進(jìn)行對(duì)外擔(dān)保，與其急劇擴(kuò)張性的發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系密切。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至6月5日，泰禾集團(tuán)今年已花費(fèi)約73億元拿下7宗地塊，而其今年的拿地目標(biāo)為110億元。
1月11日，泰禾全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以8.23億元競(jìng)得福建石獅市面積為68488平方米地塊；1月24日，泰禾集團(tuán)以18.5億元，配建2000平方米公租房代價(jià)摘得北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)一地塊，溢價(jià)率49.79%；3月6日，福州泰禾以9億元競(jìng)得福建寧德市金塔組團(tuán)地塊，面積115711平方米；4月11日，泰禾集團(tuán)又以19.3億元，溢價(jià)率112%將北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)六幅地塊收入囊中。5月17日，泰禾以6.16億元競(jìng)得長(zhǎng)樂(lè)一幅34829平米住宅用地;5月20日，泰禾以11.25億元競(jìng)得北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，配建公租房7.3萬(wàn)平方米，溢價(jià)率48%，成交樓面價(jià)達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米，奪得北京通州新地王桂冠；6月5日，泰禾集團(tuán)全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以6.48億元拿下上海（樓盤）閘北區(qū)商辦地塊，總面積5230.2平方米，溢價(jià)率106.49%。
然而，高額的拿地款與泰禾的資產(chǎn)額并不相匹配，僅從賬面上來(lái)看，泰禾如何能支付如此高的地價(jià)，讓人頗為不解。
泰禾2012年年報(bào)顯示，其凈資產(chǎn)僅23.8億元，存貨為81.4億元，負(fù)債率高達(dá)83%?？傌?fù)債共計(jì)112.66億元，其中長(zhǎng)期借款58.43億元，應(yīng)收賬款僅3.27億元。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~8.77億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-8.8億元。
而公司今年一季報(bào)同樣不樂(lè)觀：凈資產(chǎn)25億元，負(fù)債率82%?？傌?fù)債122億元，約為凈資產(chǎn)的5倍，現(xiàn)金流為-13.47億元，凈虧損601萬(wàn)元。
據(jù)了解，目前泰禾在北京只有一個(gè)項(xiàng)目，即運(yùn)河上的院子，但這個(gè)豪宅項(xiàng)目的銷售一直不好，開(kāi)盤9年至今沒(méi)有賣完。
那么，泰禾集團(tuán)在較高負(fù)債率和較低凈資產(chǎn)的資金壓力下，冒進(jìn)拿地是否暗藏風(fēng)險(xiǎn)？
“房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相對(duì)長(zhǎng)，對(duì)后續(xù)資金的供給有很大的依賴性，資金壓力過(guò)大，必然會(huì)影響后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)展的速度和質(zhì)量，項(xiàng)目無(wú)法如期完工，后期銷售難以按計(jì)劃進(jìn)行，會(huì)影響到項(xiàng)目整體的發(fā)展。”韓長(zhǎng)吉對(duì)中房地產(chǎn)報(bào)記者分析表示。
求助私募
為緩解資金壓力，并保證所拿地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，泰禾集團(tuán)一直在千方百計(jì)進(jìn)行融資。
除了依靠信托融資外，去年以來(lái)，泰禾集團(tuán)先后兩次以股權(quán)質(zhì)押方式求助于私募資金。
去年1月，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，下屬控股公司福建中維擬與中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城儂盈4家天津（樓盤）私募股權(quán)投資基金簽署《增資擴(kuò)股協(xié)議書》，4家基金向福建中維控股的子公司北京泰禾增資1.8億元。增資后，福建中維將持有的北京泰禾50%股權(quán)抵押給上述4家基金。
2012年11月，泰禾集團(tuán)再度發(fā)布公告，經(jīng)董事會(huì)審議通過(guò)，同意吸納中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城儂盈4家基金向公司全資孫公司福州泰航增資8200萬(wàn)元，占股權(quán)比例的41%。增資完成后，福州泰禾將其持有福州泰航59%的股權(quán)質(zhì)押給中城乾坤君儂基金。
“泰禾集團(tuán)借道私募融資，其實(shí)是從銀行貸不到款的一種變通途徑。而此種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)主要在于私募，面臨著泰禾集團(tuán)不回購(gòu)股份的風(fēng)險(xiǎn)。”某證券行業(yè)地產(chǎn)分析師表示。
“泰禾在融資上一直很大膽，它們的項(xiàng)目融資很多是雙倍去融私募基金，比如一個(gè)項(xiàng)目9億元，它們會(huì)做到十幾億元。”一位熟悉泰禾的人士表示。
當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士中，也不乏看好泰禾集團(tuán)發(fā)展的。
蘭德咨詢公司董事長(zhǎng)宋延慶就表示，“作為一家閩商，不愁籌不到錢，比如民間有那么多的私募基金。因此，我預(yù)測(cè)公司2013年的現(xiàn)金流應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。泰禾集團(tuán)今后潛在的風(fēng)險(xiǎn)源可能出在未來(lái)兩三年后。”他表示，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)可能有兩點(diǎn)，一是現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)這么多的商業(yè)綜合體能不能租出去，如果出租不出去，收益不行的話，那么兩三年后還款期也到了，能不能償付這些欠款；二是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果泰禾以前做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)不夠充足的話，那么其在未來(lái)能不能經(jīng)營(yíng)好這些商業(yè)地產(chǎn)，也是一個(gè)考驗(yàn)。
6月5日，第二屆城市土地學(xué)會(huì)亞太地區(qū)峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，羅康瑞身著標(biāo)志性黑色中山（樓盤）裝，靜靜地站在觀眾席最后一排的墻邊，專注地聽(tīng)著臺(tái)上的討論。
這是瑞安房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“瑞房”，00272.HK）主席羅康瑞淡出兩年宣布復(fù)出后，再次露面上海。
“坐得時(shí)間久了身體會(huì)不太舒服，喜歡站著聽(tīng)一聽(tīng)。”羅康瑞解釋。
對(duì)于近期的人事調(diào)整和企業(yè)轉(zhuǎn)型，羅康瑞表示“現(xiàn)在是瑞安轉(zhuǎn)型的初期，給我?guī)讉€(gè)月時(shí)間，等我把事情做好之后再說(shuō)。”
在近日的股東會(huì)上，羅康瑞透露，他將復(fù)出主導(dǎo)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式及銷售策略,并重點(diǎn)處理瑞安房地產(chǎn)負(fù)債率高企問(wèn)題。管理層目標(biāo)是凈負(fù)債率由目前的約65%，在2015年降至50%水平。
羅康瑞是一個(gè)公認(rèn)的資本玩家，而瑞房正遇到資金上的問(wèn)題。用資本手段解決資金問(wèn)題，正是羅康瑞的長(zhǎng)項(xiàng)。
這一次復(fù)出，羅康瑞要做的最重要的事情，就是分拆中國(guó)新天地上市。從瑞安集團(tuán)的發(fā)展軌跡來(lái)看，羅康瑞借力資本市場(chǎng)發(fā)展旗下各大產(chǎn)業(yè)的手法可謂純熟。重新布局資本市場(chǎng)，羅康瑞再次選擇對(duì)瑞安地產(chǎn)系“分而治之”。
分拆新天地
中國(guó)新天地已于今年3月份正式投入運(yùn)營(yíng)。瑞房公告顯示，中國(guó)新天地將專注管理瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)。分拆中國(guó)新天地是瑞安集團(tuán)進(jìn)行重組、理順業(yè)務(wù)計(jì)劃的其中一環(huán)，旨在確保瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展和資產(chǎn)管理兩個(gè)分支各自有更清晰的工作重點(diǎn)，釋放其優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的價(jià)值。
業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，推動(dòng)新天地分拆進(jìn)程的，是瑞房不理想的業(yè)績(jī)和高企的負(fù)債率。
2012年，瑞房實(shí)現(xiàn)合約銷售額57.32億元，完成其120億元目標(biāo)的47.76%；凈利潤(rùn)則同比下滑41%至20.29億元；而凈資產(chǎn)負(fù)債率升至70%。
分拆上市有助于瑞房降低負(fù)債率，為瑞房的下一步發(fā)展贏得空間。據(jù)透露，首批確定注入的項(xiàng)目包括上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢（樓盤）天地、重慶（樓盤）天地等商業(yè)物業(yè)。
羅康瑞透露，未來(lái)中國(guó)新天地將從瑞安房地產(chǎn)收購(gòu)總價(jià)值達(dá)到280億元的已竣工物業(yè)，另有價(jià)值400億元的正在開(kāi)發(fā)中的商業(yè)物業(yè)也將在竣工后，出售給中國(guó)新天地。
對(duì)于日后新天地公司的發(fā)展，羅康瑞坦言，未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目很可能將經(jīng)歷一段困難時(shí)期，故更應(yīng)注重管理與創(chuàng)新。他同時(shí)指出，瑞房未來(lái)仍是中國(guó)新天地的大股東，占約50%股份。
有分析人士認(rèn)為，拆分新天地上市是瑞房在“甩包袱”的同時(shí)，用新天地進(jìn)行再融資，是一石二鳥(niǎo)的策略。但新天地以物業(yè)租金收入為主，這一單一的商業(yè)模式能否得到認(rèn)可，還不得而知。
以2012年上半年報(bào)的租金收入看，中國(guó)新天地的租金回報(bào)率并不高。雖然已完工投資物業(yè)的總價(jià)值高達(dá)216.32億元，但取得的各項(xiàng)租金收入僅5.63億元，回報(bào)率僅為2.6%。
正是因?yàn)樽饨鹗找媛瘦^低，在透露分拆新天地計(jì)劃初始，羅康瑞就表示不考慮以房地產(chǎn)信托基金形式上市，而是以收租房地公司的形式分拆上市。
最新消息顯示，現(xiàn)在已有國(guó)際大型地產(chǎn)發(fā)展商在洽談入股新天地，瑞安集團(tuán)已經(jīng)就雙方合作模式展開(kāi)商討。
高負(fù)債率與資金饑渴
由于銀根緊縮、庫(kù)存增加和信托兌付高峰的到來(lái)，房企開(kāi)始為融資而絞盡腦汁。瑞房也成為其中一員。
和其他房企不同的是，瑞房的問(wèn)題來(lái)自其自身的周期漫長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，而非房地產(chǎn)調(diào)控的直接結(jié)果。
“現(xiàn)時(shí)舊城改造項(xiàng)目非常難做，單是動(dòng)遷時(shí)間就花上好幾年，而且需投入龐大資金，令集團(tuán)資金成本大增。”羅康瑞說(shuō)。
從1996年開(kāi)始，瑞房進(jìn)行回報(bào)周期漫長(zhǎng)的大地塊商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。其標(biāo)志性產(chǎn)品就是上海新天地。上海新天地的一炮而紅使羅康瑞聲名大振。“上海新天地”模式被復(fù)制到重慶（重慶天地）、武漢、佛山（樓盤）等地。但新天地項(xiàng)目的標(biāo)志性成功并未給羅康瑞帶來(lái)多少經(jīng)濟(jì)效益。相反，動(dòng)輒上百億元的投資，對(duì)瑞安的資金要求呈幾何級(jí)增長(zhǎng)，其面臨的挑戰(zhàn)也開(kāi)始升級(jí)。
“每開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目都在上面沉淀過(guò)多的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，就等于將大部分利潤(rùn)囤在那里，導(dǎo)致資金越來(lái)越無(wú)法周轉(zhuǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)。
“在投資人看來(lái)，瑞房的開(kāi)發(fā)速度太慢，開(kāi)發(fā)周期太長(zhǎng)，達(dá)不到一定的要求。”一位不愿具名的港資期貨經(jīng)紀(jì)行分析師表示，目前投資方正在督促瑞房加快開(kāi)發(fā)速度。
為了加速項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度、提高資金周轉(zhuǎn)效率，未來(lái)“瑞安將不會(huì)再參與大型動(dòng)遷項(xiàng)目，而會(huì)主動(dòng)選擇一些快速周轉(zhuǎn)的中小型項(xiàng)目以做大公司業(yè)績(jī)”。羅康瑞近日在上海表示，瑞安將一改商業(yè)項(xiàng)目全部持有的戰(zhàn)略，還會(huì)選擇性出售部分商業(yè)地產(chǎn)——2012年，通過(guò)轉(zhuǎn)讓上海創(chuàng)智天地中3.3萬(wàn)平方米的部分辦公樓及零售物業(yè)、佛山嶺南天地項(xiàng)目以及重慶天地的部分項(xiàng)目等，瑞房回籠了42億元資金。
此外，瑞房還宣布了一份融資計(jì)劃，集資最多41.37億港元。而此前不久，瑞安剛剛通過(guò)銀行貸款了23億元。
雖能暫時(shí)性緩解饑渴，但瑞房“新天地”系列項(xiàng)目原有的優(yōu)勢(shì)正在日趨流失。
“前期投入大，資金回流慢，這種追求長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)的模式是否具有可復(fù)制性？”中金分析師白宏煒認(rèn)為，新天地發(fā)展模式還有待市場(chǎng)更長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)。
瑞安建業(yè)收縮戰(zhàn)線
瑞安集團(tuán)地產(chǎn)系目前有兩翼，包括瑞安集團(tuán)旗下瑞安建業(yè)有限公司和瑞房。未來(lái)，隨著瑞房分拆新天地上市，意味著瑞安系將擁有三駕馬車。三駕馬車如何進(jìn)行分工合作，對(duì)羅康瑞來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。
“瑞安系的主要思路是對(duì)住宅和商業(yè)進(jìn)行分離。收縮瑞安建業(yè)的戰(zhàn)線，將資金集中到商業(yè)開(kāi)發(fā)上，以加快商辦項(xiàng)目竣工的速度。”同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)。
“隨著變現(xiàn)策略的推行，瑞安建業(yè)將專注發(fā)展建筑業(yè)務(wù)。”瑞安建業(yè)在給中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的回復(fù)郵件中寫道。
2010年前后，瑞安建業(yè)由建筑材料轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)。而在此之前，瑞安建業(yè)曾經(jīng)在內(nèi)地主要及二線城市開(kāi)發(fā)周期較短的爛尾樓項(xiàng)目，并取得了不錯(cuò)的收益。
在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)專訪時(shí)，瑞安建業(yè)董事總經(jīng)理黃勤道曾表示，關(guān)于瑞安建業(yè)的發(fā)展方向，在2006年瑞安集團(tuán)將瑞房分拆上市之后，就一直是公司思考的問(wèn)題。
為與瑞房業(yè)務(wù)有所區(qū)別，瑞安建業(yè)挑了爛尾樓業(yè)務(wù)來(lái)做。“當(dāng)時(shí)考慮到我們是建筑公司，對(duì)于建到一半的樓把它蓋好我們是有優(yōu)勢(shì)的，那時(shí)公司的資本實(shí)力也不夠，所以選擇了這種短平快、所需資金量不多的業(yè)務(wù)。”
2012年被外界認(rèn)為是瑞安建業(yè)成功轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)商的首年。此外，瑞安建業(yè)的“三年翻番計(jì)劃也正式啟動(dòng)。
按照計(jì)劃，至2014年，瑞安建業(yè)除稅后純利為港幣18億元，資產(chǎn)凈值為港幣130億元，股權(quán)收益比率為每年13.5%，每年交付量不少于100萬(wàn)平方米，至2014年總土地儲(chǔ)備量不少于1000萬(wàn)平方米。
不過(guò)，由于轉(zhuǎn)型恰逢房地產(chǎn)調(diào)控，瑞安建業(yè)的轉(zhuǎn)型也變得艱難。同時(shí)，受瑞安集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整的影響，瑞安建業(yè)的發(fā)展方向也因之發(fā)生重大變化。
5月28日，羅康瑞在出席股東會(huì)后再次表示，瑞安建業(yè)決定不再?gòu)氖绿厥饨ㄖ?xiàng)目，希望將旗下地產(chǎn)物業(yè)出售套現(xiàn)。
至此，三駕馬車中，瑞房負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)、新天地負(fù)責(zé)物業(yè)管理、瑞安建業(yè)則專注建筑業(yè)務(wù)，羅康瑞的基本布局已經(jīng)完成。這一棋局能否讓瑞安擺脫低迷困境、成功轉(zhuǎn)型？只有時(shí)間能夠告訴我們答案。
