來源：中國證券報·中證網(wǎng)
9月的鄂爾多斯，秋涼驟起，游走于鄂爾多斯新、舊城區(qū)內(nèi)綿延數(shù)公里的空置樓盤間的人們，備感寒意。空置的樓房記載著鄂爾多斯十年造城運動一路走來的興衰，其間被裹挾進來的還有一個個人物命運的沉浮。
自2003年啟動新的城市發(fā)展戰(zhàn)略至今，鄂爾多斯已走過了十年城鎮(zhèn)化歷程。“十年‘沉浮’兩茫茫”，曾經(jīng)轟轟烈烈的“造城”運動，如今日漸式微。除了給這座城市帶來大面積房地產(chǎn)空置及全民財富泡沫化的重殤之外，在新型城鎮(zhèn)化號角吹遍全國的當下，其畸形城鎮(zhèn)化之路所留下的沉疴更值得業(yè)界再總結(jié)，或可為后來者提供一份活生生的現(xiàn)實教材。
轉(zhuǎn)型誤入“房地產(chǎn)化”歧路
張大牛是前兩年鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)盛極而衰的親歷者之一。見到中國證券報記者時，一臉疲憊的他剛從距鄂爾多斯兩千多公里的興安盟驅(qū)車20多個小時風塵仆仆地趕回，他告訴記者，自去年以來，他就把和別人合伙開發(fā)的一處未完工樓盤抵押給了前兩年搞民間融資的債主，另謀生意來還還剩下的數(shù)十萬元債，今年以來他隔三差五跑一趟興安盟，在那里開始做一些建材買賣。
他打趣地告訴中國證券報記者，鄂爾多斯民間現(xiàn)在流傳一個段子：電視臺記者在街頭隨機采訪鄂爾多斯市民：“如果你買彩票中了500萬大獎，你會怎么花？”市民不假思索地答：“先還債。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢還。”張大牛說，這雖是笑話，一定程度上卻是當下鄂爾多斯老百姓的真實處境寫照：前兩年全民放貸搞融資，全民搞房地產(chǎn)，如今全民追債，全民心累。
然而，相比于財富一夜間泡沫化帶來的夢魘，更讓張大牛至今心中唏噓不已的是，當初是怎樣的一種“沖動”讓他一夜間放棄經(jīng)營多年的煤炭運銷生意，轉(zhuǎn)而投入到房地產(chǎn)開發(fā)的滾滾洪流？他告訴記者，過去十年間，他一直利用鄂爾多斯煤炭資源的優(yōu)勢，拉起十多輛運煤車的隊伍，在鄂爾多斯與外地來往運煤，年景好時年入百萬元不成問題。而當高峰時多達500多路房地產(chǎn)開發(fā)大軍涌入時，他也奮不顧身地賣了資產(chǎn)聚攏一圈朋友蓋起了樓盤。但是，當樓盤還沒有賣出時，就遭遇了鄂爾多斯樓市的冬天。
事實上，在中國證券報記者實地調(diào)查中，類似張大牛所說的當初的那份“沖動”，在鄂爾多斯當?shù)卦?jīng)一度成為普遍的社會心態(tài)，甚至是鄂爾多斯過去幾年城市整體發(fā)展思潮的一個縮影。正是在這份“沖動”的驅(qū)使下，鄂爾多斯過去十年城鎮(zhèn)化路途開始發(fā)生偏向，直至誤入“房地產(chǎn)化”的歧途。
按照業(yè)內(nèi)專家的普遍共識，科學合理的城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)依托是根基，并且這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展要擁有可持續(xù)性。北京錫恩企業(yè)管理顧問有限公司副總裁傅中近期受企業(yè)委托在鄂爾多斯展開了數(shù)天調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化起初階段可謂運行在良性軌道。依托“羊（絨）、煤（炭）、（?。┩?、（天然）氣”這些當?shù)負碛械锰飒毢駜?yōu)勢的能源資源產(chǎn)業(yè)，特別是憑借煤炭產(chǎn)業(yè)在過去十年的黃金發(fā)展期，鄂爾多斯用不長的時間就創(chuàng)出了全國第一的GDP增速，人口規(guī)模也迅速攀升至百萬人。
“如果鄂爾多斯在已有資源優(yōu)勢(1662.30,-40.450,-2.38%)上不斷壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，且延伸產(chǎn)業(yè)鏈或及時尋找替代產(chǎn)業(yè)，以抵抗由于資源枯竭瓶頸而帶來的城市經(jīng)濟長遠發(fā)展風險，那么鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化可能會在全國范圍內(nèi)樹立起一個正面典型形象。”傅中說，近年來當?shù)卣鈭D打造總部經(jīng)濟、裝備制造基地以及云計算產(chǎn)業(yè)中心，均可謂謀求可持續(xù)性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力舉。
但事與愿違的是，當房地產(chǎn)業(yè)被眾多城市定位為支柱產(chǎn)業(yè)并為此大興土木之際，“財大氣粗”的鄂爾多斯也未甘寂寞。眾所周知的是，過去短短幾年時間，因煤炭開發(fā)而積累的數(shù)千億財富源源不斷地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)中，過去一切謀求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力舉最終都指向一個標桿：房地產(chǎn)化。傅中認為，當城鎮(zhèn)化演變成了房地產(chǎn)化，不僅無法驅(qū)動經(jīng)濟增長，還會產(chǎn)生巨量的房地產(chǎn)泡沫。如今鄂爾多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明證。
張大牛也告訴中國證券報記者，當初自己所經(jīng)營的煤炭運銷公司業(yè)績紅火的時候，了解到政府將大力發(fā)展旅游經(jīng)濟，曾打算拿出一筆錢來投資酒店生意，但還未來得及行動，就卷入了鄂爾多斯全民房地產(chǎn)熱。“煤炭行業(yè)曾經(jīng)一度暴利，但當看到像伊泰、烏蘭這樣的煤炭巨頭紛紛‘不務(wù)正業(yè)’，大搞房地產(chǎn)開發(fā)時，誰都想搶食這一塊更肥的肥肉，因此都義無反顧，直到現(xiàn)在一切都化為泡影。”他輕嘆道。
