來源：光明網(wǎng)
據(jù)筆者所在轄區(qū)全市兩級(jí)法院統(tǒng)計(jì)， 2010年、2011年、2012年，分別審結(jié)城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村土地房屋土地轉(zhuǎn)讓糾紛案件35、49、63件，呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。案件主要有以下特點(diǎn)：一是交易主體多元化。多發(fā)生在村民之間，近年來，受讓主體為城鎮(zhèn)居民也較多。上述案件中發(fā)生在村民之間的有73件，占案件總數(shù)的50%，受讓主體為城鎮(zhèn)居民的有62件，占42%。另外有12件為城鄉(xiāng)新建企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓糾紛。農(nóng)村房屋、土地轉(zhuǎn)讓多經(jīng)熟人介紹，且有部分交易直接發(fā)生在親戚之間，共有25件案件轉(zhuǎn)讓方和受讓方存在親戚關(guān)系，占案件總數(shù)的17%。二是轉(zhuǎn)讓協(xié)議簡(jiǎn)單化。房屋、土地轉(zhuǎn)讓糾紛由單純的口頭約定向書面協(xié)議轉(zhuǎn)變，但交易協(xié)議過于簡(jiǎn)單，多為“便簽式”，僅僅約定交易金額、付款方式，對(duì)產(chǎn)權(quán)變更、房產(chǎn)土地是否有其他糾紛、爭(zhēng)議解決等大多未作約定。三是案由多樣化。上述案件中，出賣方故意毀約或反悔引起糾紛的案件有46件，占46%，買受方要求出賣方協(xié)助履行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的有29件，占29%；買受方拖欠購(gòu)房款引發(fā)糾紛的有23件，占23%。土地轉(zhuǎn)讓糾紛中，多為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。四是房屋買賣實(shí)質(zhì)變相化。大量的農(nóng)村房屋買賣形式上為房屋的買賣行為，而實(shí)質(zhì)上是房屋之下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，據(jù)臨川區(qū)法院反映，近三年來審理的36件農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓案件中，有17件為房屋之下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，占47%。
分析近年來上述案件多發(fā)的原因：一是城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村土地使用權(quán)收益陡增。城鎮(zhèn)化建設(shè)使得城鄉(xiāng)結(jié)合部的房屋土地升值較快，尤其是在新農(nóng)村規(guī)劃用地、國(guó)家征收拆遷補(bǔ)償等過程中，農(nóng)村土地價(jià)值凸顯，利益驅(qū)使下，極易引發(fā)糾紛，部分案件發(fā)生在買賣協(xié)議簽訂、履行后兩三年，甚至十年以上。二是農(nóng)村房屋、土地轉(zhuǎn)讓法律、法規(guī)不明?！段餀?quán)法》并未禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》明文規(guī)定，不允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。相關(guān)法律法規(guī)在對(duì)于農(nóng)村房屋、土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定上，與“地隨房走”、“房地不分”的基本原則存在矛盾，賣方往往以房屋、土地買賣協(xié)議違法而主張協(xié)議無效，肆意毀約，要求撤銷買賣協(xié)議，收回房屋、土地。三是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓不規(guī)范，缺乏有效管理。農(nóng)村房屋、土地轉(zhuǎn)讓雙方大多未及時(shí)向房屋土地管理部門辦理權(quán)屬變更登記，或雖提出權(quán)屬變更申請(qǐng)但因違規(guī)無法辦理手續(xù)。尤其是農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)由于缺乏明確規(guī)范，土地行政主管部門大多疏于管理。
上述現(xiàn)象導(dǎo)致訴訟存在四方面難題：一是法律適用難。前述《物權(quán)法》、《土地管理法》關(guān)于農(nóng)村土地、房屋流轉(zhuǎn)規(guī)定不一，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》又屬于部門規(guī)章，其位階效力低較難適用，造成司法實(shí)踐中對(duì)買賣協(xié)議效力的認(rèn)定及案件法律適用難，存在同案不同判現(xiàn)象。二是案件調(diào)解難度大，案結(jié)事了難。由于爭(zhēng)訴標(biāo)的物與交易時(shí)的差價(jià)多達(dá)幾倍甚至十?dāng)?shù)倍，雙方當(dāng)事人均據(jù)理力爭(zhēng)，可讓步和調(diào)和的空間狹小，案件調(diào)解難度極大。調(diào)解不成，依法判決后，不論哪方敗訴，都極易引發(fā)當(dāng)事人上訴、申訴和上訪，且重復(fù)訪較多，據(jù)臨川區(qū)法院反映該院審理的此類案件有21件上訴，上訴率達(dá)40%，接待涉此類案件信訪47次，其中兩次以上重復(fù)訪達(dá)73%。三是行政因素介入導(dǎo)致案件處理銜接難。案件審理中，往往涉及到房屋、土地的登記、備案等行政行為，受行政因素影響較多，如非法建設(shè)行為等“三非”整治活動(dòng)的介入或行政土地征收的需要等，案件處理的政治效果成為首要考慮要素，土地轉(zhuǎn)讓糾紛中情節(jié)嚴(yán)重極易轉(zhuǎn)化成非法買賣土地的刑事案件。民事、行政、刑事審判交叉，綜合考量因素的增多使得案件中需兼顧各方面因素，導(dǎo)致案件審理周期延長(zhǎng)，證據(jù)采信、事實(shí)認(rèn)定難。
為此，筆者建議：一是加強(qiáng)農(nóng)村土地管理法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)農(nóng)民的法律意識(shí)，規(guī)范農(nóng)村房屋土地轉(zhuǎn)讓行為；二是完善農(nóng)村土地管理法規(guī)，及時(shí)出臺(tái)相關(guān)案件審理的司法解釋，增強(qiáng)判決的統(tǒng)一性和規(guī)范性；三是集體經(jīng)濟(jì)組織和相關(guān)單位要加強(qiáng)農(nóng)村集體土地的管理，規(guī)范農(nóng)村房屋、土地轉(zhuǎn)讓，避免糾紛發(fā)生。四是建立多元化農(nóng)村房屋土地糾紛解決機(jī)制，及時(shí)排查農(nóng)村房屋土地糾紛，爭(zhēng)取鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府的支持，妥善處理好農(nóng)村房屋土地糾紛。
（作者單位：江西省撫州市臨川區(qū)人民法院）
