來源：證券時(shí)報(bào)
目前，信貸資產(chǎn)證券化正在如火如荼的推進(jìn)之中，有關(guān)部門將之視為盤活存量信貸資源的重要手段。然而，隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，農(nóng)地證券化也日益迫切。農(nóng)村土地證券化包括農(nóng)地使用權(quán)的證券化與農(nóng)地(抵押)貸款的證券化兩個(gè)方面。限于法規(guī)的制約，目前農(nóng)村土地抵押貸款業(yè)務(wù)零星推出，其證券化無從談起，本文主要探討農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的證券化。
農(nóng)村土地證券化的意義
土地證券化也稱土地資金化，通過金融工具，不能流動的土地資產(chǎn)獲得流動性。這一過程稱之為證券化；因資金是流動性最強(qiáng)的資產(chǎn)，所以這一過程通常也稱為土地資金化。目前我國農(nóng)地使用權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)，借助金融工具將之證券化很有必要性。首先，這一過程有利于土地改革的深化。證券化能在一定程度上促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，盤活農(nóng)民土地，增加財(cái)產(chǎn)性收入。同時(shí)它還便于農(nóng)村土地成片經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；其次，有助于推動城鎮(zhèn)化與社會轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，我國農(nóng)民失地與良田擱荒并存，城鎮(zhèn)化“圈地”、“征地”致6500多萬農(nóng)民失地，而擱荒農(nóng)地保守估計(jì)在5000多萬畝。土地證券化能在一定程度上緩解城鎮(zhèn)化過程的矛盾。第三，土地證券化對減少土地配置失衡與土地退出機(jī)制也不無功效。
農(nóng)地使用權(quán)證券化的三種模式
近幾年，我國農(nóng)村土地土地使用權(quán)(流轉(zhuǎn))證券化開始起步，主要有以下三種模式。
第一，農(nóng)地使用權(quán)入股模式。
即將農(nóng)地未來收益予以資本化。這種未來收益包括直接經(jīng)營土地的收益，或土地轉(zhuǎn)租而來的收益。農(nóng)戶以耕地入股，組織土地股份合作社或農(nóng)業(yè)公司，自己參與經(jīng)營或外出務(wù)工，年底分紅。目前在發(fā)達(dá)地區(qū)的長三角地區(qū)比較流行，如浙江、上海與蘇州等近郊。如蘇州土地股份合作社由農(nóng)民自愿以土地承包經(jīng)營權(quán)入股組建，每年按每畝600元至1200元不等分紅，利用土地規(guī)劃，通過對內(nèi)或?qū)ν夤_招標(biāo)落實(shí)經(jīng)營主體，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)或從事二三產(chǎn)業(yè)，這種按土地分紅的方式實(shí)際上就是土地使用權(quán)的證券化。但土地承包經(jīng)營權(quán)入股在實(shí)踐中面臨著入股的清算與轉(zhuǎn)移等相關(guān)法律問題，目前需要明確入股的界定與解釋，完善相關(guān)主體的法律地位與公司治理結(jié)構(gòu)等。
第二，重慶等地的“地票”模式。
2008年12月4日，重慶土地交易所成立，“地票”開始交易，當(dāng)年12月5日推出的第一樁“地票”每畝價(jià)格8.53萬元。目前“地票”交易每畝成交價(jià)格多在20萬元以上。
“地票”不用于土地的直接流轉(zhuǎn)，而是通過農(nóng)地與市地置換指標(biāo)來達(dá)到土地空間上的間接流轉(zhuǎn)。土地是不能流動的資產(chǎn)，“地票”將空間上不能流動的農(nóng)地與市地通過用地指標(biāo)實(shí)行了置換，其實(shí)質(zhì)是農(nóng)地空間的證券化。其運(yùn)作原理首先是將農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾成耕地，然而將多出的耕地指標(biāo)置換給市地。“地票”將市地建設(shè)用地增加和農(nóng)地建設(shè)用地減少掛鉤，能在一定程度上減少農(nóng)村建設(shè)用地浪費(fèi)，緩解城市建設(shè)用地緊張的矛盾。地票款直接投向“三農(nóng)”，用于農(nóng)民補(bǔ)償?shù)确矫妗?/p>
該模式在運(yùn)行過程中也存在一些問題，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：其一，上游交易補(bǔ)償不到位，“地票”在農(nóng)民與集體組織之間的分配比例仍有待明確。其二，“地票”二級市場存在拆細(xì)交易風(fēng)險(xiǎn)，會引發(fā)投機(jī)而招致政策干預(yù)。其三，農(nóng)民通過“地票”獲得補(bǔ)償收益后，就地城鎮(zhèn)化更加困難。
第三，農(nóng)地信托模式。
2010年以來，浙江、福建及湖南等地先后出現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托方式。即利用信托原理將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托標(biāo)的，實(shí)現(xiàn)土地受益權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化和憑證化，農(nóng)民憑證定期領(lǐng)取收益。 2011年5月，福建沙縣成立了“源豐”農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托有限公司，嘗試土地信托流轉(zhuǎn)。2012年6月，湖南益陽也在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證的基礎(chǔ)上推進(jìn)土地信托流轉(zhuǎn)。
上述兩地的模式大同小異，其基本做法是先由政府出資在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立土地信托機(jī)構(gòu)，農(nóng)民在自愿的前提下，將其土地承包經(jīng)營權(quán)委托給這一機(jī)構(gòu)，并與之簽訂土地信托合同，土地信托機(jī)構(gòu)則將受托的承包地租賃給農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社及種糧大戶，這些專業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營者通過土地成片經(jīng)營而獲得規(guī)模產(chǎn)出。從試點(diǎn)情況來看，土地信托流轉(zhuǎn)能在現(xiàn)有的制度框架下明顯提高土地流轉(zhuǎn)效率，在農(nóng)村土地確權(quán)工作完成較好的地區(qū)具有推廣價(jià)值。目前來看，農(nóng)村土地信托尚處于起步階段，其組織只在鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面出現(xiàn)，信托人即農(nóng)戶的權(quán)益如何保護(hù)，受托人是否有能力(資金、技術(shù)與專業(yè)人才)真正履行信托責(zé)任尚存疑問，另外，土地經(jīng)營者的風(fēng)險(xiǎn)也不可不察。
政府出資建設(shè)的土地信托機(jī)構(gòu)更多是一種中介功能，離真正意義上的信托仍有很長的路要走。除此而外，一些專業(yè)信托公司也開始介入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。報(bào)載北京國際信托有限公司等即將推出土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品。與之前一些地方出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)中介色彩濃厚的農(nóng)地信托組織相比，“北京信托”等專業(yè)信托機(jī)構(gòu)從事農(nóng)地信托業(yè)務(wù)有其獨(dú)特的優(yōu)勢，由于具體方案未出，筆者不敢妄加評論，但有一點(diǎn)必須注意的是，農(nóng)地信托不同于市地信托，農(nóng)地固有的投資周期長、收益低等特點(diǎn)需要更長期的土地信托受益憑證與之相匹配。
農(nóng)地證券化須因地制宜
上述證券化流轉(zhuǎn)模式各有利弊，受各種主客觀條件的限制，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的證券化困難重重，應(yīng)針對各地農(nóng)村的不同情況采取不同的模式，而無論采用何種模式，關(guān)鍵是要保證農(nóng)民權(quán)益。發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，人均占地相對較少，土地資源十分有限，可采取土地入股模式。“地票”適合遠(yuǎn)郊及欠發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)形成更大范圍的市場，從而促進(jìn)市地與農(nóng)地指標(biāo)在全國范圍內(nèi)更有效率的配置；而農(nóng)地信托比較適合集團(tuán)化農(nóng)業(yè)開發(fā)，對確權(quán)基礎(chǔ)比較好的農(nóng)業(yè)大省有著廣闊的應(yīng)用前景。
(作者系上海社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所博士)
